論差價(jià)換房對培育和發(fā)展上海房地產(chǎn)市場的歷史功績
——紀(jì)念改革開放40周年

文/牧子犁

上世紀(jì)九十年代后期，上海房地產(chǎn)業(yè)以探索“房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動(dòng)”的理論與實(shí)踐為引領(lǐng)，掀起一股“差價(jià)換房”的熱潮，差價(jià)換房是上海房地產(chǎn)市場交易形式的創(chuàng)舉，打通了房地產(chǎn)市場流通環(huán)節(jié)，促進(jìn)了房地產(chǎn)二三級市場協(xié)調(diào)發(fā)展，引發(fā)了市場交易秩序的調(diào)整，從而有力推進(jìn)了上海房地產(chǎn)市場的培育與發(fā)展。本文圍繞現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的基本要素，從市場主體、市場體系、市場規(guī)則幾個(gè)方面，解析差價(jià)換房對于培育和發(fā)展上海房地產(chǎn)市場的歷史功績。

一、差價(jià)換房打通流通環(huán)節(jié)，加快房地產(chǎn)市場主體培育

市場主體是指在市場上交易活動(dòng)的組織和個(gè)人，在通常情況下，市場主體包括企業(yè)、居民、政府和其他非營利性機(jī)構(gòu)。市場主體是隨著市場的產(chǎn)生而形成的，并隨著市場的發(fā)展而增長。市場主體的逐漸成熟和數(shù)量迅速增長，對于促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場快速發(fā)展意義重大。在上海房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，差價(jià)換房的興起催生了市場主體（本文由于篇幅所限，僅涉及居民主體）迅速增長的第一個(gè)高潮。

上世紀(jì)九十年代中期，為抵御亞洲金融風(fēng)暴，國務(wù)院決定將住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，但當(dāng)時(shí)的情況是：一方面大量居住困難戶亟待改善住房條件，但他們購房能力有限；另一方面房地產(chǎn)市場存在大量空置商品房。此刻，與其他城市不同的情況是，上海在住房制度改革初期已出售大批公有住房，截至1997年為67.9萬套，3540萬平方米，占全市住房總量的25%，踞全國各城市之冠。針對“高房價(jià)”與“低收入”這對制約住房商品化進(jìn)程的主要矛盾，上海提出“盤活存量，消化增量”思路，即將已售公房產(chǎn)權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)與空置房消化集合起來，讓房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動(dòng)，以拓寬市場來促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。從1996年8月起，上海在長寧、浦東、青浦三個(gè)區(qū)縣開展搞活二三級市場的試點(diǎn)工作。三個(gè)區(qū)縣積極開展調(diào)查，提出了以差價(jià)購房為突破口推動(dòng)房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動(dòng)的方案，即鼓勵(lì)居民利用已購公房上市出售變現(xiàn)一塊，取出銀行存款支付一塊，向銀行或公積金管理中心貸款一塊，購買商品住房，由此探索出一條居民依托現(xiàn)有住房，通過差價(jià)購房，改善居住條件的有效途徑（被稱為“1+1+1”經(jīng)驗(yàn)）。

隨著已購公房差價(jià)換房交易的實(shí)施，市場上出現(xiàn)了不可售公房自發(fā)差價(jià)換房的行為。自發(fā)形成的房產(chǎn)市場自有其存在的理由，即公房使用權(quán)的福利性分配，已經(jīng)讓被分配者的經(jīng)濟(jì)利益固定化，由于現(xiàn)實(shí)的公房動(dòng)遷已出現(xiàn)貨幣化補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)，所以公房使用權(quán)體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)利益通過市場實(shí)現(xiàn)其貨幣價(jià)值，是既合情理又有事實(shí)依據(jù)的。針對這一市場行為導(dǎo)致的不規(guī)范運(yùn)作，上海從1998年5月開始，在長寧、靜安、徐匯三個(gè)區(qū)開展公房使用權(quán)差價(jià)換房工作試點(diǎn)，探索規(guī)范運(yùn)作的途徑。

已購公房差價(jià)換房的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)向全市推廣后，上海很快出現(xiàn)住房換購的熱潮，公房使用權(quán)差價(jià)換房在全市放開后，更加提升了二級市場銷售量，促進(jìn)整個(gè)市場的活躍。原上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長、東方房地產(chǎn)學(xué)院院長桑榮林在1999年度中國住房發(fā)展論壇上的演講中說：上海1996年存量房產(chǎn)成交面積達(dá)82萬平方米，1997年存量房產(chǎn)成交面積達(dá)162萬平方米，比1996年增長97%。1998年存量房產(chǎn)成交面積達(dá)315.23萬平方米，比1997年增長94%，存量房產(chǎn)成交金額63.32億元，比1997年增長115%。已購公房上市后，有90%的住戶重新購房，加上公房使用權(quán)差價(jià)換購商品房，約帶動(dòng)商品房銷售111萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售面積的10%以上。實(shí)踐證明，差價(jià)換房政策的實(shí)施，較好地實(shí)現(xiàn)了“盤活存量，消化增量”的初衷。

差價(jià)換房對房地產(chǎn)市場的推動(dòng)作用，客觀上表現(xiàn)為住房的供應(yīng)體制由單位自建自分向進(jìn)入市場交易轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場從以增量流動(dòng)為主逐步向存量流動(dòng)與增量流動(dòng)并重轉(zhuǎn)變。而其關(guān)鍵是，差價(jià)換房打通了房地產(chǎn)市場流通的壁壘：市場活躍的前提是一二三級市場之間流通暢達(dá)，各類房產(chǎn)可以互換互購自由選擇，特別是三級市場的存量房屋所有權(quán)之間、使用權(quán)之間、所有權(quán)與使用權(quán)之間的換、購，二級市場的增量房屋與三級市場的存量房屋的換購，都需構(gòu)筑起聯(lián)系緊密、彼此互通的坦途，即從房地產(chǎn)市場的一點(diǎn)到任何一點(diǎn)都能“條條道路通羅馬”，這是房地產(chǎn)市場繁榮的外部條件。只有把三級市場真正搞活，一級市場、二級市場的培育發(fā)展才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是房地產(chǎn)市場繁榮的內(nèi)部條件。差價(jià)換房打通了房地產(chǎn)市場交易環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)居民依托現(xiàn)有住房，以小換大，以舊換新，擴(kuò)大居住面積，改善居住條件，把住房市場的巨大潛力釋放出來，喚醒了居民成為市場主體的意識，增強(qiáng)了他們用市場改善住房的意愿，大大激發(fā)了換房、賣房、買房的積極性。

二、差價(jià)換房蓬勃發(fā)展，推進(jìn)房地產(chǎn)市場體系建設(shè)

所謂市場體系，是指商品市場和要素市場在相互聯(lián)系和相互作用過程中形成的市場有機(jī)整體，市場體系不是由單一的市場組成的，而是由各類市場共同組成的有機(jī)統(tǒng)一體。從房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r看，隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的推進(jìn)，市場機(jī)制的作用不斷增強(qiáng)，從而對社會中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)產(chǎn)生了需求，而市場主體之間的內(nèi)在聯(lián)系更多地通過市場化的形式表現(xiàn)出來，在這樣的背景下，逐步形成房地產(chǎn)市場體系的雛形，即出現(xiàn)了一系列為房地產(chǎn)市場運(yùn)行服務(wù)的配套機(jī)構(gòu)。

在上海房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，最早出現(xiàn)的配套機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)中介咨詢公司，至1994年，已批準(zhǔn)成立這類企業(yè)近400家。它們溝通了房地產(chǎn)市場與消費(fèi)之間的渠道，活躍了市場。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，代理、咨詢、評估、仲裁、物業(yè)服務(wù)等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛面市。1996年8月，在進(jìn)行差價(jià)換房改革試點(diǎn)的同時(shí)，市政府批轉(zhuǎn)《關(guān)于搞活本市房地產(chǎn)二、三級市場若干規(guī)定》，要求建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心——集信息、交易、服務(wù)、管理于一體的交易場所。與房地產(chǎn)交易有關(guān)的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收、金融等機(jī)構(gòu)均進(jìn)駐中心，實(shí)行“一門式”服務(wù)。為配合差價(jià)換房改革試點(diǎn)，試點(diǎn)區(qū)域設(shè)立了房屋收購公司，建立了置業(yè)服務(wù)公司（為購房者提供購房貸款抵押擔(dān)保）。強(qiáng)勁的住房需求使律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所和其他中介服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般生長。1996年12月，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會成立。1997年1月，上海市房地產(chǎn)評估師協(xié)會成立。

在上述房地產(chǎn)市場體系中，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易和資源配置的基本場所和主要形式，其他市場則是為房地產(chǎn)市場服務(wù)的，其目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易規(guī)模的擴(kuò)大、交易范圍的拓展和交易活動(dòng)的順利進(jìn)行。所以如果沒有房地產(chǎn)市場，其他市場的發(fā)展就失去了基礎(chǔ)和依據(jù)，而其他市場的發(fā)育程度和水平反過來又制約著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。當(dāng)然，初期形成的房地產(chǎn)市場體系還是很不完善的，市場體系發(fā)育程度并不高，特別是在市場體系秩序方面存在諸多問題，突出表現(xiàn)為：自產(chǎn)自銷的小生產(chǎn)經(jīng)營方式，銷售成本高，信息傳遞慢，與消費(fèi)者溝通少；直接為銷售服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)少，服務(wù)質(zhì)量差，不能適應(yīng)大規(guī)模銷售的需要；銷售方式單一，偏重出售，忽視租賃市場；市場營銷方式陳舊，缺乏全方位營銷理念和創(chuàng)新思維；信息不靈敏，缺乏網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，銷售手續(xù)繁瑣，交易效率低下等。這些都需要在房地產(chǎn)市場發(fā)展中逐步糾正。

但不管怎么說，差價(jià)換房蓬勃發(fā)展推進(jìn)房地產(chǎn)市場體系建設(shè)的意義是重大的，即引導(dǎo)發(fā)揮市場體系的功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展：一是市場體系的健全和完善，直接關(guān)系到資源的配置效率，可更好地發(fā)揮市場配置房地產(chǎn)資源的功能。二是房地產(chǎn)市場體系為房地產(chǎn)市場和其他市場提供了產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的場所和載體，市場主體可以按照市場運(yùn)行規(guī)律從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并通過市場實(shí)現(xiàn)各自的經(jīng)濟(jì)利益。三是房地產(chǎn)市場體系通過房價(jià)和服務(wù)價(jià)格的波動(dòng)，調(diào)節(jié)著市場主體的經(jīng)濟(jì)利益，其利益調(diào)整功能引導(dǎo)和調(diào)整市場主體的經(jīng)濟(jì)行為，使市場主體的行為趨向合理。四是房地產(chǎn)市場和其他市場產(chǎn)生的價(jià)格信息、供求信息、產(chǎn)品及庫存變動(dòng)信息、營銷方式創(chuàng)新信息等，直接影響著市場主體的決策行為，國家也能通過市場體系的這一功能，通過正常的市場信息發(fā)布渠道提供相應(yīng)的信息和相關(guān)政策，引導(dǎo)市場主體按照市場需要進(jìn)行經(jīng)營和消費(fèi)活動(dòng)。

三，差價(jià)換房形成市場機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)則完善

隨著房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動(dòng)機(jī)制的形成，上海針對存量住房中的已售公房、可售公房和不可售公房三大塊，分別出臺了相應(yīng)的市場政策：一是市房管局印發(fā)《上海市職工所購公有住房提前上市出售的試行辦法》，加快已售公房的市場流通。二是明確可售公房上市可以將“先購買再上市”的兩步并一步操作，減少交易環(huán)節(jié)。三是市政府頒布《上海市公有住房差價(jià)換房試行辦法》，明確差價(jià)換房的三種形式：公有住房承租權(quán)換公有住房承租權(quán)；以公有住房承租權(quán)交換商品住房或者其他住房所有權(quán)；有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)后，購買商品住房或者其他住房。自此，除了少量公有住房（例如花園住宅等）被限制交易外，房地產(chǎn)二三級市場的商品住房和公有住房所有權(quán)、使用權(quán)的流通環(huán)節(jié)均被打通。

1994年7月，《城市房地產(chǎn)管理法》頒布，這是我國涉及房地產(chǎn)管理的第一部法律，奠定了房地產(chǎn)市場規(guī)則的法律基礎(chǔ)。由于差價(jià)換房的帶動(dòng)，商品住房市場活躍起來，上海根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場：加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，建立商品房預(yù)售審批制度；加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，保護(hù)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益；加強(qiáng)商品房廣告管理，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)固定市場交易市場管理，建立固定市場的年度檢查考核制度；加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理，發(fā)布《上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定》、《關(guān)于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備案和管理的通知》等文件，規(guī)范各種市場行為。1997年4月，上海市人民政府以第42號令發(fā)布《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，這是上海依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》全面規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的地方性法規(guī)。自此，上海的房地產(chǎn)法制建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

四、幾點(diǎn)小結(jié)

一是差價(jià)換房是一次思想解放的實(shí)踐，既是上海依據(jù)鄧小平同志提出的“三個(gè)有利于”評判標(biāo)準(zhǔn)，探索突破房地產(chǎn)市場發(fā)展瓶頸的舉措，也是順應(yīng)居民改善住房要求的實(shí)踐創(chuàng)新，讓居民擁有了改革的獲得感。

二是差價(jià)換房是一次打破交易桎梏的契機(jī)。流通是市場存在的前提，也是市場存在的目的。房地產(chǎn)市場是建立在兩大支柱之上的，即土地有償使用制度和房屋可作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域的觀念。公有住房一直被視作國有資產(chǎn)，雖然這些資產(chǎn)數(shù)額驚人，但是不能通過流通交換去實(shí)現(xiàn)本身的價(jià)值，使這筆巨大的財(cái)富成為“死錢”。而房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動(dòng)起來，打破了交易流通桎梏，讓“死錢”變?yōu)椤艾F(xiàn)錢”，實(shí)現(xiàn)了盤活存量、消化增量的目的，差價(jià)換房也成為上海房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的新起點(diǎn)。

三是差價(jià)換房的實(shí)踐促進(jìn)人們對市場作用和功能的深入辯識。習(xí)近平同志曾經(jīng)指出：“我們要堅(jiān)持社會主義市場經(jīng)濟(jì)改革方向，從廣度和深度上推進(jìn)市場化改革，減少政府對資源的直接配置，加快建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，建立公平開放透明的市場規(guī)則，把市場機(jī)制能有效調(diào)節(jié)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交給市場，把政府不該管的事交給市場，讓市場在所有能夠發(fā)揮作用的領(lǐng)域都充分發(fā)揮作用，推動(dòng)資源配置實(shí)現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化，讓企業(yè)和個(gè)人有更多活力和更大空間去發(fā)展經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造財(cái)富?！睂⒋司衽c差價(jià)換房的實(shí)踐相對照，今后深化住房制度改革可以從中汲取不少經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。