新提法背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟長效機制建設(shè)研究

田思銘

摘要：在2019年7月召開的政治局會議上，中央首次提出“落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，為我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控與穩(wěn)定發(fā)展指明了方向?；诖?，首先對“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”新提法的內(nèi)涵做了解讀，并分析了相關(guān)的政策。繼而從地方政府、社會心理以及外國環(huán)境三個角度分析了房地產(chǎn)長效機制建設(shè)中面臨的障礙性因素。最后就如何從新提法出發(fā)建立房地產(chǎn)長效機制提出了對策，包括健全收律法規(guī)、完善供應(yīng)制度、改革財政體制、優(yōu)化資源配置等。

關(guān)鍵詞：新提法;房地產(chǎn);長效機制

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）12-0030-34

收稿日期：2019-10-25

1背景

改革開放以來，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)提升，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，也引發(fā)了許多新的問題，最為典型的便是房價不合理上漲，不僅極大增加了社會大眾的購房壓力，也給我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。中央高度重視房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2017年更被寫人黨的十九大報告。2018年，李克強總理在政府報告中強調(diào)“建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。2019年，全國人大將房地產(chǎn)稅納入重大立法事項。

2“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的內(nèi)涵與政策分析

2.1新提法內(nèi)涵的深度思考

2019年7月30日，中央政治局召開會議，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段"，釋放出強烈的信號。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是政府刺激經(jīng)濟的常用手段。但針對房地產(chǎn)的短期調(diào)控，如2年內(nèi)的調(diào)控，存在政策頻發(fā)、手段多樣的特點，不僅容易導(dǎo)致消費者的非理性行為，也增加了房地產(chǎn)波動的風險。從中央的新提法中可以解讀出三點內(nèi)容;第一，堅持“住房不炒”是房地產(chǎn)長期調(diào)控的主要方向，中央新提法的精神與2016年中央經(jīng)濟工作會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”一脈相承，表明了中央對房地產(chǎn)調(diào)控不放松的堅決態(tài)度。第二，房地產(chǎn)受外部環(huán)境的影響巨大，如整體的經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)融資環(huán)境均會對房地產(chǎn)產(chǎn)生全局性影響。中央新提法表明了房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會因短期內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的變化而調(diào)整。第三，未來的房地產(chǎn)調(diào)控將從短期調(diào)控向長短并用轉(zhuǎn)變，諸如建設(shè)保障房、推進城市共有產(chǎn)權(quán)房、出臺房地產(chǎn)稅法、保障租賃土地供應(yīng)側(cè)等長期調(diào)控手段將不斷加強，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)成為重點。

2.2新提法下的政策分析

房地產(chǎn)新提法延續(xù)了2016年12月“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本精神，新提法提出前后，為進一步落實中央要求，國務(wù)院及相關(guān)部委出臺了一系列政策文件。2018年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《完善促進消費體制機制實施方案（2018-2020年）》，在完善促進消費結(jié)構(gòu)升級的政策體系中明確提出“大力發(fā)展住房租賃市場”“要鼓勵有條件的城市結(jié)合實際探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，為房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)指明了方向。2018年，國家發(fā)改委強調(diào)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，從提交資金承諾用途限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目。2019年7月，為進一步落實宏觀調(diào)控的目標，國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，明確要求“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”。2017年4月，住建部、國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求各地根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。2018年，住建部緊扣“房住不炒”的精神，將建立多主體、多渠道保障、租購并舉的住房制度作為深化住房改革的重點。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》立足于房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建，提出3-5年內(nèi)熱點城市租賃住房以及共有產(chǎn)權(quán)住房占新增住房用地供應(yīng)的50%以上。2018年6.月，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》明確表示支持符合條件的保險企業(yè)參與到長租市場的建設(shè)中。2019年2月，央行召開金融市場工作會議，從構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的角度提出“加強房地產(chǎn)金融審慎管理”，以期化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風險。2019年，全國房貸利率逐漸上漲，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年9月首套房貸款平均利率為5.51%，環(huán)比上漲了4BP。

3房地產(chǎn)長效機制建設(shè)現(xiàn)有的障礙

3.1來自地方的障礙

來自地方的障礙主要有以下幾點：首先，城市內(nèi)部發(fā)展的差異性。隨著城市化水平的不斷提升，我國城市發(fā)展出現(xiàn)了集聚效應(yīng)，以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等為代表的一二線城市迅速擴張，城市人口不斷增加，住房壓力持續(xù)加大，而三四線小城市則面臨著人口外流，庫存高的現(xiàn)象，城市內(nèi)在的差異性增加了房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)障礙。財政收人也是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的主要障礙性因素。自分稅制改革以來，地方政府的財政收人無法有效滿足公共支出，土地出讓金成為地方政府最為重要的收人來源。土地出讓金雖然增加了政府的收入，也導(dǎo)致了樓市過熱的問題，房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)勢必會沖擊到原有的批租收人體制，對地方而言，這是很難接受的。

3.2來自社會心理的障礙

房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)以房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展為目標，而社會心理則是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)中的主要障礙之一。首先，房子在中國社會大眾心理中具有特殊的意義，它不僅僅是商品，更是家的象征，尤其是中年群體，都堅信“有房才有家”，這就使得房產(chǎn)成為社會剛需，增加了樓市過熱的風險。其次，房地產(chǎn)雖然總體屬于消費品，但由于其具有保值增值的功能，不少人將房地產(chǎn)作為投資品。歷經(jīng)40年的高速發(fā)展，社會大眾的收入水平持續(xù)提升，家庭儲蓄也在不斷增加，普通民眾多有將房產(chǎn)投資的意識，將其作為抵御通貨膨脹的方式，這也給房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)帶來了一定的負面影響;最后，市場具有盲目性，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。社會大眾在房產(chǎn)購買中普遍存在買漲不買跌的心理，多跟著房價的走勢跟風購買，進一步拉高了房價。社會心理對房地產(chǎn)長效機制的影響是隱性的，但帶來的負面作用同樣不容小覷。

3.3來自外部環(huán)境的障礙

外部環(huán)境的障礙主要體現(xiàn)在兩點：第一，熱錢涌人。2008年國際金融危機以來，歐美市場遇冷，中國作為新興的發(fā)展中國家，吸引了大量熱錢。熱錢借助國際貿(mào)易、外商直接投資等方式流人我國，拉高了房地產(chǎn)的價格。第二，貿(mào)易保護主義。世界經(jīng)濟大國均為貿(mào)易大國。從經(jīng)濟總量上而言，美國、中國是世界第一、第二大經(jīng)濟體，從對外貿(mào)易總額而言，中國、美國是世界第一、第二的貿(mào)易大國，從貿(mào)易結(jié)構(gòu)上而言，中國是世界最大的出口國，第二大進口國，美國是世界第一大進口國，第二大出口國，貿(mào)易在兩國經(jīng)濟發(fā)展中均有著極為重要的.地位。美國貿(mào)易政策具有二元性，長期奉行貿(mào)易干預(yù)主義，特朗普政府上臺后，先后實施了多項對華貿(mào)易保護政策，嚴重沖擊了中美貿(mào)易，2019年上半年，中美貿(mào)易總額下降9%。美國貿(mào)易保護主義的抬頭對中美貿(mào)易帶來了很大的不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致我國政府部分精力被分散，要考慮在與美國的貿(mào)易戰(zhàn)中維護外交、金融、貿(mào)易、意識形態(tài)等各領(lǐng)域國家利益。因此，當前戰(zhàn)略環(huán)境下對房地產(chǎn)機制建設(shè)的定位是維持穩(wěn)定。

4房地產(chǎn)長效機制建設(shè)路徑

4.1健全法律法規(guī)

健全法律法規(guī)是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的基本要求。根據(jù)《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》，我國房地產(chǎn)稅的征收將按照“立法先行，充分授權(quán)，分步推進”的原則開展。同年國土資源部表示“要建立分類調(diào)控制度，區(qū)分保障性住房和商品房?！狈康禺a(chǎn)稅的制定以房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展為目標，其中，既要避免以房地產(chǎn)稅的征收而導(dǎo)致有房者出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，也要防止房地產(chǎn)稅可能導(dǎo)致的樓市過熱的情形。從當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)稅的制定應(yīng)包含以下幾點內(nèi)容：首先，拓展稅基。拓展稅基不僅是真正發(fā)揮房地產(chǎn)稅作用的前提條件，也是充分體現(xiàn)稅收公平原則，保障政府稅收收人的客觀需要。在具體的征收中，需要將城市范圍內(nèi)的商品房、商辦用房乃至產(chǎn)業(yè)用地、物流用地、寫字樓等均納人到征稅范圍。其次，完善稅制結(jié)構(gòu)。當前，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種共有11個，涵蓋流轉(zhuǎn)、保有兩個環(huán)節(jié)，存在稅種過多，結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，最為典型的便是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有9個，而保有環(huán)節(jié)的稅種則僅有2個，無法實現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)收入分配的作用。立法機關(guān)要適當消減開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅負，重點增加持有環(huán)節(jié)的稅種，以此作為房地產(chǎn)稅制改革的主要內(nèi)容。持有環(huán)節(jié)的稅種是一種長期性的稅負承擔形式，當前學界有關(guān)房地產(chǎn)稅的征收模式研究較多，比如以住房面積、套數(shù)、房產(chǎn)估值等為依據(jù)征收。研究認為以房產(chǎn)估值為征收依據(jù)最為合理，并且在稅率的設(shè)置中可以參照個人所得稅的累進制稅率，個人首套住房減免征收。

4.2完善供應(yīng)制度

為保障房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，政府需要從以下幾點完善土地供應(yīng)，制定結(jié)構(gòu)合理的多元供應(yīng)模式。首先，優(yōu)化土地供應(yīng)。土地是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，供應(yīng)制度的完善需要以土地供應(yīng)的完善為先決條件。政府作為土地的供應(yīng)者，要加大土地供應(yīng)的監(jiān)管力度，探索差異化的土地供應(yīng)方式，使土地供應(yīng)的優(yōu)化成為房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的起點。其次，加大保障房供應(yīng)。保障房是政府為困難家庭、人口提供的限定標準、價格、租金的房屋，包括廉租房、經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房等，具有社會保障性質(zhì)。政府一方面要加大保障房的開發(fā)力度，增加保障房開發(fā)的土地供給與扶持力度，另一方面也可以采用購買商品房的方式來有效保證保障房的供應(yīng)。再次，完善共有產(chǎn)權(quán)房土地供應(yīng)。共有產(chǎn)權(quán)房指地方政府在讓渡部分土地出讓收益的前提下，以低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要措施。當前，共有產(chǎn)權(quán)房面臨著土地供應(yīng)不足以及開放商參與度不高的問題。2018年房地產(chǎn)市場火熱的北京出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)房.流拍的現(xiàn)象，不少開放商表示限定銷售均價使得共有產(chǎn)權(quán)房地開發(fā)成本難以回收。地方政府需要合理壓低共有產(chǎn)權(quán)房的起拍價格。最后，推行長期租賃。2017年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議表示“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益”，首次將長期租賃作為穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要措施。地方政府要加強租賃住房的土地供應(yīng)，將租賃住房的土地供應(yīng)加入供地計劃編制中。

4.3改革財政體制

財政體制不合理是房地產(chǎn)畸形發(fā)展的重要因素，地方政府對土地財政的依賴性則是財政體制不合理的具體表現(xiàn)。廣義上的土地財政指地方政府以轄區(qū)內(nèi)的土地以及自然資源、不動產(chǎn)相關(guān)收入作為財政資金的主要來源，以此來支撐政府職能的履行。從這個角度上講，土地財政本身并沒有問題，世界上大多數(shù)國家均存在土地財政的現(xiàn)象，如美國地方政府近半的稅收來自于財產(chǎn)稅，部分地區(qū)財產(chǎn)稅更在80%以上。狹義上的土地財政則指地方政府依靠土地批租收人為保障公共收入，由此引發(fā)了非常廣泛的負面影響，如土地出讓金的年年增長極大地拉高了房價，而頻繁地以土地抵押來獲得貸款也增加了金融系統(tǒng)性風險和地方政府風險。因此，必須改革現(xiàn)有的財政體制。首先，以經(jīng)濟發(fā)展來擴大稅源。土地財政的根源是地方政府財權(quán)與事權(quán)的不統(tǒng)一，稅收收入無法滿足地方政府的支出需求，二者之間存在嚴重的結(jié)構(gòu)性矛盾。地方政府要創(chuàng)新經(jīng)濟發(fā)展方式，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級以及高新技術(shù)企業(yè)為重點，提高產(chǎn)業(yè)附加值，擴大稅源，從而有效降低政府對土地財政的依賴性;其次，以房地產(chǎn)稅來規(guī)范土地財政。土地財政本身沒有問題，問題是土地財政的不規(guī)范。土地批租收人的模式雖然是地方政府實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展的有效手段，但不具備可持續(xù)性，因而，必須以房地產(chǎn)稅的出臺為地方政府提供規(guī)模合理的土地稅收收入，引導(dǎo)地方政府逐步放棄對土地市場的直接干預(yù)。從這個角度來看，房地產(chǎn)稅的出臺不僅是稅制本身的優(yōu)化，更是破除當前地方政府土地財政困局的必然要求。

4.4優(yōu)化資源配置

資源配置的不合理是房地產(chǎn)亂象的重要因素，從我國最近幾輪樓市上漲的態(tài)勢來看，一二線城市是樓市上漲的主要推動者，如2015年深圳房價暴漲，不少區(qū)域的房價漲幅在40%以上。因為一二線城市的房地產(chǎn)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是特殊地段、特殊區(qū)域的房地產(chǎn)，如學區(qū)房價格更是高到離譜。資源在一二線城市的過度集中是房地產(chǎn)調(diào)控的難點，也導(dǎo)致了越來越嚴重的大城市病，如交通擁堵、環(huán)境污染等。因此，必須推動公共資源的均等化建設(shè)，合理引導(dǎo)公共資源從城市中心地區(qū)向周圍地區(qū)分散，加大中小城市公共資源建設(shè)的投人力度，其中，需要重點優(yōu)化教育、醫(yī)療等與人民群眾利益緊密相關(guān)的公共資源的配置。以醫(yī)療為例，公共資源的優(yōu)化配置需要和醫(yī)療體制的改革有機地銜接起來，探索覆蓋全面、層次清晰的新型公共醫(yī)療體系，舒緩大城市、大醫(yī)院的醫(yī)療供給壓力。京津冀是我國重要的經(jīng)濟區(qū)域之一，北京、天津作為直轄市，均存在嚴重的大城市病。2012年以來，北京逐步推進通州副中心建設(shè)，以原通州新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)為副中心建設(shè)的核心區(qū)，逐步引導(dǎo)公共資源向副中心流動，輻射帶動廊坊北三縣地區(qū)協(xié)同發(fā)展，2019年，北京市行政中心整體遷入通州副中心。2015年，習近平總書記提出“疏解北京非首都功能”，2017年，國家設(shè)立雄安新區(qū)，主要目的便是承接北京的非首都功能，大量制造業(yè)、批發(fā)市場、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)以及事業(yè)單位向雄安新區(qū)遷移。公共資源的優(yōu)化配置既有效減輕了北京的城市負擔，也為區(qū)域協(xié)同發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。

5結(jié)論

房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展不僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題。因為房地產(chǎn)關(guān)系到人民群眾的安居樂業(yè)。新世紀以來，我國樓市價格出現(xiàn)了多輪暴漲，買房難成為橫亙在社會大眾心目中最為主要的問題，中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的新提法是“房住不炒”的延續(xù)，也是房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的重點。對此，需要從法律法規(guī)的健全與完善等角度采取好措施。

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