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    “物業(yè)城市”新藍(lán)海,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

    2019-01-03 02:01:15丁祖昱
    中國房地產(chǎn)·市場版 2019年12期

    丁祖昱

    摘要:物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入“城市服務(wù)”“大物業(yè)服務(wù)”是自身服務(wù)能力成熟后的自然延伸,對行業(yè)新市場的開拓具有積極意義。伴隨著城市治理公共服務(wù)市場的不斷開放,不僅央企、國企、大型品牌企業(yè)有品牌優(yōu)勢,專業(yè)化服務(wù)企業(yè)也有空間。在積極探索自身合適的進(jìn)入模式的同時,亦需重構(gòu)自身能力,在城市服務(wù)的新機(jī)遇中,實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展模式的煥新升級。

    關(guān)鍵詞:城市服務(wù);物業(yè)城市;行業(yè)新藍(lán)海

    中圖分類號:F293

    文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

    文章編號:1001-9138-(2019)12-0060-63

    收稿日期:2019-11-22

    據(jù)中國物協(xié)數(shù)據(jù),2018年全國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模達(dá)279億平方米,物業(yè)管理行業(yè)收人達(dá)7044億,同比增速達(dá)17%,是CDP的三倍。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在拓展服務(wù)邊界,從社區(qū)到寫字樓、學(xué)校、醫(yī)院,再到公眾場館、交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)……少企業(yè)提出“業(yè)態(tài)全覆蓋”。而隨著多業(yè)態(tài)服務(wù)逐步成熟,更進(jìn)一步探索城市服務(wù),承擔(dān)城市公共服務(wù)職能即成為一個顯性話題。

    然而,“城市服務(wù)”形成熱度的內(nèi)在驅(qū)動是什么,將會面臨什么樣的難點(diǎn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否在新“藍(lán)?!敝蝎@得跨越成長,這些問題尚不清晰。

    1“城市服務(wù)”興起,源于政府需求和企業(yè)能力的匹配

    自2017年以來多個城市已出臺相關(guān)政策推動城市精細(xì)化管理落地。2017年提出的“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略20字方針中,亦將“治理有效"作為關(guān)鍵。

    “城市治理”“鄉(xiāng)村治理”被推向前臺,成為政府工作的重要任務(wù)。

    過去,“城市治理”的權(quán)利一直掌握在政府手中,但由于人力資源的不充分和缺乏市場化機(jī)制,導(dǎo)致城市治理過程中出現(xiàn)粗放、成本高昂亟待解,決。面對城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),城市治理中政府的負(fù)荷過大,挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的公共服務(wù)模式,這為城鄉(xiāng)引人物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與城市治理創(chuàng)造了機(jī)會。

    從企業(yè)角度看,物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對成熟的服務(wù)體系,長期積累的技術(shù)和管理工具能夠?yàn)楦鼜?fù)雜的場景提供支持。

    一方面,在住宅社區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定程度上已承擔(dān)了部分社區(qū)治理的基礎(chǔ)工作。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)也通過服務(wù)公建、產(chǎn)城項(xiàng)目等穩(wěn)步提升服務(wù)能力,積累了復(fù)雜場景的服務(wù)經(jīng)驗(yàn),若將服務(wù)能力進(jìn)一步延伸,不可避免涉足“城市級”服務(wù)。

    另一方面,物業(yè)服務(wù)場景近些年成為新技術(shù)的試驗(yàn)田,“智慧社區(qū)”建設(shè)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對技術(shù)應(yīng)用特性更為熟悉,從智慧社區(qū)到智慧城市,量級有所不同,經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。一些大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè),具有多業(yè)態(tài)、模塊化的管理系統(tǒng)和工具,一定程度上可以移植進(jìn)人城市服務(wù)領(lǐng)域。

    2摸索前行,城市服務(wù)路徑“尚不清晰”

    大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)人城市服務(wù)“如火如荼”,但城市服務(wù)的模式尚未成熟,以率先人局企業(yè)為例,其模式也仍在探索之中,見表1。

    2.1萬科物業(yè)——“物業(yè)城市”模式從0到1

    2018年,萬科物業(yè)以參與“國企混改”形式涉人城市服務(wù)。當(dāng)年5月,萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司合作,后萬科物業(yè)成為珠海大橫琴城資股東。

    珠海橫琴“物業(yè)城市”模式可以理解為:將整個新區(qū)“打包”作為一個物業(yè)統(tǒng)籌管理,可通過社會各大專業(yè)團(tuán)隊實(shí)現(xiàn)的事務(wù),將全面交由社會力量進(jìn)行服務(wù)運(yùn)營。

    在實(shí)際運(yùn)營管理中,萬科物業(yè)作為大橫琴城資的具體操盤手,成為橫琴新區(qū)城市公共空間與資源的全流程管理、服務(wù)與運(yùn)營方,服務(wù)橫琴新區(qū)106.46平方公里。

    萬科物業(yè)涉足城市服務(wù)的方式較為一致,在城市選擇上標(biāo)準(zhǔn)較高。

    除橫琴項(xiàng)目外,萬科物業(yè)還參與其他多個國企混改項(xiàng)目,如入股天津生態(tài)城“生態(tài)物業(yè)服務(wù)公司,攜手東莞濱海灣新區(qū)控股組建東莞濱海灣萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。2019年9月,萬科物業(yè)與雄安城投合作成立河北雄安城市資源經(jīng)營管理有限公司,將“物業(yè)城市”模式帶入雄安。同月,萬科物業(yè)中標(biāo)深圳河流水質(zhì)科技管控項(xiàng)目。

    “城市服務(wù)”實(shí)際上承載了萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)千億營收的愿景。萬科物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)較高,也希望以標(biāo)桿項(xiàng)目奠定自身在該領(lǐng)域的地位。目前來看,萬科物業(yè),“物業(yè)城市”模式相對穩(wěn)健,度過了從0到1的階段,持續(xù)優(yōu)化后或形成可復(fù)制的城市服務(wù)模式。

    2.2保利物業(yè)——自下而上,“大物業(yè)”戰(zhàn)略謀先機(jī)

    保利物業(yè)城市服務(wù)的起步是在城鎮(zhèn)公共服務(wù)管理。

    2016年以來,保利物業(yè)為嘉善西塘古鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)及上海羅店鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)提供公共管理等服務(wù),并在2018年對外發(fā)布了“鎮(zhèn)興中國”公共服務(wù)品牌。

    2019年6月,保利物業(yè)發(fā)布“大物業(yè)”戰(zhàn)略,提出“大物業(yè)”即全域物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全民物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)、全價值物業(yè)。從內(nèi)容上看,該戰(zhàn)略不止包含與城市服務(wù)類似的全域物業(yè)范圍,還有其他四種類型的內(nèi)涵。

    與萬科物業(yè)相比,保利物業(yè)是一種自下而上的模式,在城鎮(zhèn)服務(wù)取得較好的成果之后,順勢樹立“大物業(yè)”品牌,一定程度上在品牌影響力上占得了先機(jī)。

    保利物業(yè)爭取公共服務(wù)領(lǐng)域項(xiàng)目的優(yōu)勢在于依托央企背景及信用背書,通過與政府、國有企事業(yè)單位開展“央央”“央地”戰(zhàn)略合作。而保利物業(yè)招股書數(shù)據(jù)顯示,截止到2019年4月底,保利物業(yè)在管公共服務(wù)項(xiàng)目200個,管理面積甚至達(dá)到7070萬平方米。

    在較明確的戰(zhàn)略指導(dǎo)下,保利物業(yè)的拓展速度或會更快,與地方國企合作拓展城市服務(wù)也提上日程。2019年9月,保利物業(yè)與菏澤城投合作成立山東城投保利暉創(chuàng)城市服務(wù)有限公司,使公共服務(wù)走人城市。

    2.3碧桂園服務(wù)——科技賦能,“城市共生”尚待發(fā)力

    在公共服務(wù)領(lǐng)域,碧桂園服務(wù)的早期實(shí)踐是2015年接管陜西韓城市黨家村旅游景區(qū)、市政道路景觀護(hù)欄等項(xiàng)目。2018年12月,碧桂園服務(wù)啟動“城市共生計劃”。

    “城市共生計劃”推出城市公共服務(wù)、數(shù)字城市綜管服務(wù)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營服務(wù)3大服務(wù)模塊。該計劃目標(biāo)是通過科技化產(chǎn)業(yè)升級實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)平價供給,降低運(yùn)營成本,同時還通過一體化服務(wù)設(shè)計降低政府的監(jiān)管成本。

    根據(jù)公開資料,碧桂園服務(wù)與遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達(dá)成了戰(zhàn)略合作,目前已落地的為遼寧開原市項(xiàng)目。

    在城市共生計劃的初期,碧桂園服務(wù)多以市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、城市基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)等進(jìn)行切人,但該領(lǐng)域?yàn)閭鹘y(tǒng)政府購買服務(wù),人力需求較為密集,合約穩(wěn)定但利潤空間并不大。

    目前來看,“城市共生"的遠(yuǎn)期計劃,如城市公共服務(wù)、數(shù)字城市綜管服務(wù)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同運(yùn)營服務(wù)等高增值領(lǐng)域的潛力發(fā)揮尚需時日。

    3城市服務(wù)做得好,可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”

    對政府來講,原來的公共服務(wù)社會化購買由多家不同主體共同實(shí)施,其管理成本、協(xié)調(diào)成本相對較高。實(shí)際上,物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是資源整合方,大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉足城市服務(wù),政府相當(dāng)于將原有的資源整合工作移交給物業(yè)公司,能夠集約化資源,通過一體化運(yùn)營實(shí)現(xiàn)降低成本。

    公開資料顯示,橫琴項(xiàng)目中由一家公司整合后降低了服務(wù)報價,實(shí)現(xiàn)每年5%的成本降幅。保利物業(yè)進(jìn)駐的天凝鎮(zhèn),在服務(wù)提升的同時,整體費(fèi)用亦實(shí)現(xiàn)降低。

    此外,從城市管理到城市治理,更多傳統(tǒng)公共服務(wù)管理之外的豐富場景需要建設(shè)、運(yùn)營。這一點(diǎn)市場化企業(yè)更敏銳,在過程中可以更有效盤活資源,實(shí)現(xiàn)公共資源的價值再挖掘,降本同時實(shí)現(xiàn)增利。

    對企業(yè)來講,城市服務(wù)合約穩(wěn)定,承接公共服務(wù)管理,不僅可以擴(kuò)大自身品牌影響力,而且憑借服務(wù)獲得認(rèn)可,進(jìn)而為拓展其他公建項(xiàng)目提供幫助。城市服務(wù)一般涉及的范圍少則十幾平方公里,多則上百平方公里,將公共服務(wù)管理底層服務(wù)做好后,通過基于城市的增值服務(wù)使收入多元化,也有更大上升空間。

    以橫琴項(xiàng)目為例,萬科物業(yè)操盤的大珠海橫琴城資收人更多來源空間類業(yè)務(wù),年度合同額超過3億元。其中,承接的公共空間管理業(yè)務(wù),保持在微利穩(wěn)定的狀態(tài),利潤控制在3-4%。除此公共空間管理業(yè)務(wù),城市服務(wù)中的公建項(xiàng)目服務(wù)的盈利空間亦更大。

    4“城市服務(wù)”會否成行業(yè)新藍(lán)海?

    趨勢如此,但目前大舉拓展城市服務(wù)尚有障礙。

    第一,除了萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)試點(diǎn)城市服務(wù)的為國家級新區(qū)外,目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作的城市多為三四五線城市,這些城市對城市治理的需求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能力匹配度更高,但從企業(yè)實(shí)際情況看,框架協(xié)議較多,落地案例還較少,城市服務(wù)能否普遍受到認(rèn)可尚不確定,能否以恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)與需求城市對接比較重要。

    此外,不同城市的城市管理現(xiàn)狀參差不齊,城市服務(wù)面臨的難度較高,能不能接到,接到后能不能做好,能不能盈利,這都是企業(yè)應(yīng)該考慮的現(xiàn)實(shí)問題。

    第二,涉足城市服務(wù),服務(wù)對象從業(yè)主過渡到政府,相應(yīng)的服務(wù)工作面臨政府和公眾的監(jiān)督,和以往有很大不同。而政府在選擇對象時更傾向于央企、國企和大型品牌企業(yè)之間,綜合實(shí)力較低的企業(yè)或只能接受單項(xiàng)委托,難以獲得綜合管理委托。

    第三,由于城市服務(wù)涉及地下綜合管廊、河流,水質(zhì)等新的設(shè)施服務(wù)場景,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力、技術(shù)能力要求較高。

    同時,由于城市服務(wù)涵蓋的范圍廣,服務(wù)場景復(fù)雜,也考驗(yàn)企業(yè)的定價能力和洽談能力,之后才可考慮通過與政府的友好合作,進(jìn)一步延展業(yè)務(wù)。

    5總結(jié)

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)人“城市服務(wù)”“大物業(yè)服務(wù)”是自身服務(wù)能力成熟后的自然延伸,對行業(yè)新市場的開拓具有積極意義。

    除上述企業(yè),更多企業(yè)雖未發(fā)布“城市服務(wù)”類似戰(zhàn)略,但也實(shí)際上涉入了城市級服務(wù),其價值在于通過深度整合資源,為特定城市、地域提供一體化公共服務(wù)解決方案。

    伴隨著城市治理公共服務(wù)市場的不斷開放,不僅央企、國企、大型品牌企業(yè)有品牌優(yōu)勢,專業(yè)化服務(wù)企業(yè)也有空間。在積極探索自身合適的進(jìn)入模式的同時,亦需重構(gòu)自身能力,在城市服務(wù)的新機(jī)遇中,實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展模式的煥新升級。

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