房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅納稅籌劃淺析

張立潔

摘要：在我國社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也因此獲得了良好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對稅費(fèi)進(jìn)行繳納的過程中，土地增值稅在其中占據(jù)著非常大的比例，因?yàn)槎惵时容^高，并且產(chǎn)生了非常重稅負(fù)壓力。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要想進(jìn)一步降低增值額，一定要采取有效的措施對目前的收入額以及扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行合理的調(diào)整，保證納稅策劃工作在開展過程中具備一定的規(guī)范性。本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅納稅籌劃進(jìn)行了深入的分析，希望能為相關(guān)人員提供合理的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；土地增值稅；納稅籌劃

結(jié)合稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》內(nèi)容進(jìn)行分析，其中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納做出了明確的規(guī)定。在對土地增值稅進(jìn)行清算的過程中，其結(jié)果在一定程度上將會直接影響到房地產(chǎn)市場、股市以及房價等方面。因?yàn)橥恋卦鲋刀愒诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)中所占的比例比較大，所以，就必須針對土地增值稅開展相應(yīng)的籌劃工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的重要性

納稅籌劃工作主要是針對相應(yīng)的涉稅業(yè)務(wù)來開展相應(yīng)的策劃工作，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建出比較完善的納稅操作方案，最終實(shí)現(xiàn)減少稅費(fèi)的目的。任何一項(xiàng)納稅籌劃行為在實(shí)際的開展過程中主要是受到經(jīng)濟(jì)利益的影響，也就是在最大程度上提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。結(jié)合相關(guān)的調(diào)查結(jié)果來看，很多企業(yè)都想到開發(fā)區(qū)或者是稅收優(yōu)惠的地區(qū)來開展各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動，主要是因?yàn)榭梢詼p少一定的納稅額，從而降低稅收負(fù)擔(dān)。在對利潤進(jìn)行計算的過程中，是將實(shí)際的收入減去成本，然后再減去相應(yīng)的稅收，在保證收入不變的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)一步降低企業(yè)的成本與稅收支出，可以使經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)明顯的提升。由此可以看出，在各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動開展過程中，稅收屬于其中非常重要的支出部分，應(yīng)該采取有效的措施進(jìn)行控制。稅收作為企業(yè)成本的一種重要表現(xiàn)形式，與企業(yè)自身利益有著非常密切的聯(lián)系，只有對稅收成本開展嚴(yán)格的控制工作，才能滿足企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展要求。結(jié)合實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金方面呈現(xiàn)出了非常明顯的密集性，但是，在國家宏觀調(diào)控不斷實(shí)施的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身的利潤也因此受到了一定的影響。另外，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體規(guī)模正在不斷的擴(kuò)展，從而所面臨的市場競爭壓力不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須實(shí)現(xiàn)對稅收籌劃方式的合理運(yùn)用，在此基礎(chǔ)上來減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，同時也能使企業(yè)所面臨的資金壓力進(jìn)一步降低，從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)明顯的提升。

二、利用分散收入籌劃法

（一）將單獨(dú)計價部分從房地產(chǎn)收入中進(jìn)行分離

假如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一棟寫字樓，該寫字樓的市場價值為450萬元，其中所涉及到的各種附屬設(shè)備的價格為80萬元。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買人員之間簽訂合同時，對寫字樓的價格與附屬價格之間沒有進(jìn)行分離，而是將全部金額530萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式體現(xiàn)在了合同內(nèi)容中，如果是在同等條件基礎(chǔ)上，增值額將會增加80萬元，同樣也會導(dǎo)致納稅額進(jìn)一步的提升。但是，如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購買人員進(jìn)行合同簽訂時，只是在合同上對450萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行了標(biāo)注，另外又簽訂了一份附屬辦公設(shè)備的購銷合同，通過這種方式可以進(jìn)一步降低增值額，同樣的土地增值稅稅額也會進(jìn)一步的降低。

（二）購房合同與裝飾裝潢合同分開簽訂

當(dāng)進(jìn)行開發(fā)的住房已經(jīng)完工之后，但是還沒有完成對附屬設(shè)備安裝以及裝飾裝潢工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與購買人員簽訂相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。當(dāng)附屬設(shè)備安裝以及裝飾裝潢工作全部完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購買人員進(jìn)行合同簽訂時，還需要在簽訂附屬設(shè)備安裝以及裝飾裝潢合同，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會對第一份合同中所體現(xiàn)出的金額完成對土地增值稅的繳納工作，而第二份合同中所體現(xiàn)出的金額應(yīng)該列入到增值稅征稅的范圍之內(nèi)，而不需要計入到土地增值稅當(dāng)中。增值稅的稅率要明顯低于土地增值稅的稅率，這樣相應(yīng)的納稅人需要繳納的稅額也會減少，從而在一定程度上降低了企業(yè)的稅負(fù)壓力。

（三）利用分別核算方法分散收入

結(jié)合稅法當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定可以了解到，納稅人對于建造的普通住宅進(jìn)行銷售，在增值率小于20%的情況下不需要繳納土地增值稅。另外，在稅法中還明確規(guī)定，當(dāng)納稅人既建造了普通住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況下，需要對增值額進(jìn)行分開核算，如果不對增值額進(jìn)行分開核算，或者是不能保證最終增值額算結(jié)果的準(zhǔn)確性，那么所建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能享受免稅。當(dāng)納稅人既建造了普通住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，采取分別核算與不分別核算方式，在稅負(fù)方面具有非常明顯的差異。

三、采用臨界點(diǎn)的籌劃方法

在對土地增值稅進(jìn)行計算的過程中，其增值額的高低在一定程度上將會直接影響到最終適用稅率的高低，增值額主要是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入與扣除項(xiàng)目金額中產(chǎn)生，為了保證增值額實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的降低，可以通過以下兩種方法來進(jìn)行：第一，對價格進(jìn)行合理明確，在原來的價格基礎(chǔ)上進(jìn)行降低，可以實(shí)現(xiàn)對增值額的有效控制，同時也能降低增值額適用稅率，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)壓力得到有效的緩解。在這一過程中需要注意的是，價格的降低在一定程度上也會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的減少；第二，增加扣除額。對于相關(guān)的納稅人員而言，應(yīng)該在事前開展相應(yīng)的測算工作，并在此基礎(chǔ)上制定出合理的銷售價格，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低，同時也能保證最終的經(jīng)濟(jì)效益具備一定的合理性。企業(yè)在進(jìn)行事前測算的過程中，可以通過以下兩種方法來進(jìn)行。

（一）享受臨界點(diǎn)的稅收優(yōu)惠而制定的銷售價格

假如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造出了一批商品房進(jìn)行銷售，除了稅金以及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為5000萬元，如果將這批商品房的不含稅售價定義為x，在對稅金以及附加進(jìn)行計算時，其結(jié)果為：5%x（7%+3%+2%）x=0.6%x。式中，5%為簡易計稅方法的增值稅；7%為城市維護(hù)建設(shè)稅；3%為教育費(fèi)附加；2%為地方教育費(fèi)附加。

在這種情況下，其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：5000+0.6%x。

根據(jù)有關(guān)臨界點(diǎn)的規(guī)定，企業(yè)享受臨界點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價應(yīng)滿足：

x=（5000+0.6%x）x（1+20%）。

對以上方程進(jìn)行求解，得x=6043.51。即當(dāng)售價為6043.51萬元時，增值率為20%，此時，全部允許扣除項(xiàng)目金額=5000 +0.6%x6043.51=5036.26（萬元）。

由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)上只有將商品房的銷售價格控制在6043.51萬元以下時，才能享受到免征士地增值稅的稅收優(yōu)惠，否則將全額征稅。

（二）通過提升銷售價格實(shí)現(xiàn)收益增加的目的

在增值率高于20%的基礎(chǔ)上，應(yīng)該采用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。結(jié)合以上的例子進(jìn)行分析，假如最終的銷售價格為6043.51+y，那么所允許的扣除項(xiàng)目金額應(yīng)該提升0.6%y。

這時，全部允許扣除項(xiàng)目的金額=5036.26+0.6%y；

增值額= （6043.51+y）-（5036.26+0.6%y） =1007.25+99.4%y；企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅= （1007.25+99.4%y）x30% = 302.18+ 29.82%y。

若企業(yè)想要提高售價帶來的收益超過因突破臨界點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>302.18+29.82%y

即y> 430.58。

此時的售房價格最少應(yīng)為：6043.51+ 430.58=6474.09（萬元）。

由此可以看出，只有售房價格高于6474.09萬元時，企業(yè)才能達(dá)到通過提高售價獲取更大收益的目的。

四、結(jié)語

綜上所述，對于相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想保證稅負(fù)實(shí)現(xiàn)合理的降低，一定要采取有效的措施對目前的收入額以及扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行合理的調(diào)整，必須針對土地增值稅開展相應(yīng)的籌劃工作，通過這種方式才能使房地產(chǎn)企業(yè)的成本實(shí)現(xiàn)合理的降低。

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