基于“新常態(tài)”下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的態(tài)勢(shì)及對(duì)策

文/佟爽，中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

1 引言

自2015年我國(guó)開始房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)一步升溫，形成了房地產(chǎn)價(jià)格普遍較快增長(zhǎng)的“新常態(tài)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的較快增長(zhǎng)，在無(wú)形中增加了房產(chǎn)的投資屬性，“炒房”等行為屢見不鮮，在這種情況下，如何抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過度增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，房產(chǎn)回歸居住屬性，是一個(gè)非常重要的議題。

2 “新常態(tài)”下我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)

形成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲的原因主要有建筑成本的增加、房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求和銀行貸款利率的下調(diào)貸款條件寬松等原因。由于土地的開發(fā)成本，房地產(chǎn)的建筑成本和人工管理費(fèi)用的提高，在政府控制土地供應(yīng)，地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的情況下，樓盤的開發(fā)成本逐步提高，造成了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。在人口加速流入一、二線城市的情況下，新增人口對(duì)住房的需求越來越大，同時(shí)有改善住房需求的人也越來越多，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱。最后在貸款條件較為寬松，利率普遍較低的情況下，人們買房的欲望被進(jìn)一步放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格至此開始飛速增長(zhǎng)。隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的投資屬性逐步顯現(xiàn)出來，許多人開始了操作進(jìn)行“炒房”，通過增加杠桿等方式進(jìn)行非自住或非改善性住房的購(gòu)買，在占用了銀行貸款的同時(shí)，又將房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格推上了一個(gè)更高的水平。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)的“新常態(tài)”下，控制房地產(chǎn)行業(yè)的合理健康發(fā)展已經(jīng)刻不容緩。

3 應(yīng)對(duì)“新常態(tài)”下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問題對(duì)策

3.1 通過宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格

我國(guó)在過去的房地產(chǎn)調(diào)控政策上，存在著政策的不穩(wěn)定，政策在實(shí)施時(shí)往往具有碎片化、時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，只在特定的時(shí)間內(nèi)具有較大的作用，缺少穩(wěn)定的、法制化的措施，在調(diào)控時(shí)也主要以需求側(cè)進(jìn)行控制，對(duì)供給側(cè)的管理較少。同時(shí)，對(duì)于不同的城市，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不盡相同。對(duì)此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策上應(yīng)保持獨(dú)立性和延續(xù)性，以通過貨幣政策、財(cái)政政策調(diào)控方法為主，在不同城市應(yīng)因地制宜進(jìn)行政策的實(shí)施，對(duì)供給側(cè)和需求側(cè)進(jìn)行全面的管理。例如通過對(duì)房地產(chǎn)貸款利率和寬松程度進(jìn)行調(diào)控，對(duì)于個(gè)人第一套住房可以適當(dāng)降低貸款利率和首付占比，對(duì)于非第一套住房的則給與較高的利率和首付占比，降低房地產(chǎn)的投資屬性，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商，則通過對(duì)于城市內(nèi)的新房存有量進(jìn)行合理的土地供給，確保價(jià)高無(wú)市的情況出現(xiàn)。

3.2 完善房地產(chǎn)行業(yè)制度

每一個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展都需要一套合理的管理機(jī)制，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。各地政府應(yīng)制定合理的土地規(guī)劃計(jì)劃，同時(shí)對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)的管理，防止出現(xiàn)因競(jìng)標(biāo)等原因造成的土地開發(fā)價(jià)格過度上漲。在房地產(chǎn)市場(chǎng)建立信息化的公開平臺(tái)，確保在房屋的買賣上的信息平等，讓消費(fèi)者了解到房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體狀況，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格認(rèn)識(shí)更加理性。對(duì)在出售過程中刊登不實(shí)廣告欺騙消費(fèi)者的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，并取消開發(fā)商的土地開發(fā)資格，同時(shí)在房屋的銷售中不得綁定其他服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。成立專門的房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)城市各個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行計(jì)算，設(shè)定不同區(qū)域的房屋最高出售價(jià)格，本地區(qū)房屋在出售時(shí)不得高于設(shè)定的最高價(jià)格。將城市的各種只能進(jìn)行平均分配，降低城市的資源過度集中于中心地區(qū)。將城市的公共服務(wù)資源例如醫(yī)院、學(xué)校、公園等進(jìn)行平均分配，確保城市不同區(qū)域內(nèi)的居住條件差異最小，從而保證房?jī)r(jià)的差異性最小。

3.3 加大租房市場(chǎng)建設(shè)力度

我國(guó)的租房制度抑制不夠完善，只是初步形成了租房市場(chǎng)，體系建設(shè)還不夠完善，對(duì)此應(yīng)首先實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)政策，確保租戶能夠享受到房屋所有者一樣的權(quán)利，建立房屋租賃信息中心，為那些還沒有能力購(gòu)買住房的人提供更好的專業(yè)租房服務(wù)，同時(shí)規(guī)范租賃市場(chǎng)，讓租賃市場(chǎng)更加透明，并且具有高效性。在政策上對(duì)出租房屋者進(jìn)行補(bǔ)貼，讓更多的空屋參與到租賃中來，同時(shí)大力發(fā)展公租房。公租房作為低收入者、進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民工、大學(xué)畢業(yè)生等人群的保障住房，往往存在著難以租賃到的問題，這主要與公租房的建設(shè)資金不足、房源不足、租金和租期設(shè)計(jì)不夠科學(xué)等原因有關(guān)。對(duì)此應(yīng)該加大政府對(duì)公租房的資金投入，同時(shí)吸收社會(huì)上的資金來進(jìn)行公租房的建設(shè)，通過新建、改建、收購(gòu)等方式增大公租房的住房存有量，在公租房的租金和租期上也要進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。

3.4 實(shí)行房產(chǎn)稅制度

房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。這種制度具有調(diào)控個(gè)人住房、籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配的功能，符合國(guó)情和民意，應(yīng)恪守循序漸進(jìn)的原則，逐步進(jìn)行實(shí)施。在制定房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)該對(duì)征收對(duì)象進(jìn)行合理的確定，對(duì)增量住房和存量住房應(yīng)一視同仁，對(duì)首套住房也要收取房產(chǎn)稅，避免大戶型規(guī)避稅收。對(duì)免收面積進(jìn)行科學(xué)的設(shè)定，例如將居民住房免收面積設(shè)定為60平方米，超過的面積進(jìn)行房產(chǎn)稅的正常收取，非居民住房不能享受免稅面積。在稅收的過程中要有具有權(quán)威性和專業(yè)性的房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，以便對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，并以此確定房產(chǎn)稅的具體收取額度。例如由社會(huì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，通過對(duì)地理位置、配套設(shè)施、樓盤品質(zhì)、過往成交價(jià)格進(jìn)行分析，保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公正。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定和繁榮，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過快增長(zhǎng)，應(yīng)采用適當(dāng)?shù)拇胧?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，降低房地產(chǎn)購(gòu)買活動(dòng)中的高杠桿，預(yù)防系統(tǒng)性金融危機(jī)的發(fā)生。