房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)研究之我見

東莞名流置業(yè)有限公司

一、房地產(chǎn)上市公司與財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)概述

房地產(chǎn)上市公司，就是指以開發(fā)銷售房地產(chǎn)為主要經(jīng)營(yíng)方式、公開發(fā)行股票并在證券交易所掛牌交易、具有法人地位的房地產(chǎn)股份有限公司。我國(guó)的房地產(chǎn)上市公司，整體來(lái)說(shuō)規(guī)模相對(duì)較小、地域分布不均勻、開發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、容易受政策影響，總體上處于不成熟的階段。

財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，是一種橫向比較法，通過(guò)將本公司的財(cái)務(wù)績(jī)效水平放在整個(gè)行業(yè)中橫向比較，來(lái)評(píng)價(jià)自身的經(jīng)營(yíng)狀況與管理水平。財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，以產(chǎn)權(quán)理論、行為科學(xué)理論、交易成本理論等經(jīng)濟(jì)學(xué)理論為依據(jù)，建立財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而幫助經(jīng)營(yíng)者控制成本、增加收入，改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)管理水平。通過(guò)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，可以將企業(yè)希望達(dá)成的戰(zhàn)略目標(biāo)，逐層分解，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的工作表現(xiàn)、工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考核與分析，改善財(cái)務(wù)工作人員在工作中的行為，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性、激發(fā)員工的潛能，從而更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)的程序或方法。

二、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)狀況現(xiàn)狀

目前，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況，還存在著不少問(wèn)題，這在很大程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展造成了不好的影響。

(一)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)重視不足

由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在最近的數(shù)十年經(jīng)歷了爆炸式的發(fā)展，部分房地產(chǎn)上市公司的領(lǐng)導(dǎo)人員往往對(duì)行業(yè)目前的形勢(shì)持盲目樂(lè)觀的態(tài)度，在投資方面隨意性較大，對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)重視不足。這就使得企業(yè)的相關(guān)工作無(wú)法順利實(shí)施，有時(shí)候即便是實(shí)施了，也很難保障執(zhí)行力。而實(shí)際上，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)工作相當(dāng)重要，只有設(shè)法完善相關(guān)機(jī)制，才能改善公司的財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)現(xiàn)金流狀況不理想

房地產(chǎn)上市公司，從項(xiàng)目開始實(shí)施到完成銷售，往往需要數(shù)年時(shí)間，從投資到回報(bào)之間的時(shí)間間隔非常長(zhǎng)，伴隨著行業(yè)的低迷與政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期進(jìn)一步被拉長(zhǎng)，回款速度進(jìn)一步減慢，導(dǎo)致了在全行業(yè)范圍內(nèi)的資金流狀況不佳。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)的房地產(chǎn)上市公司，負(fù)債率超過(guò)50%的已經(jīng)達(dá)到一半以上，其中銀行貸款是最主要的部分，這是非常驚人的數(shù)字。另外，國(guó)家的宏觀調(diào)控措施在另一個(gè)側(cè)面加大了房地產(chǎn)上市公司的融資難度，加劇了財(cái)務(wù)及投資風(fēng)險(xiǎn)。

(三)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏

極大的資金需求與極長(zhǎng)的生產(chǎn)銷售周期，再加上金融、信貸方面的不穩(wěn)定因素，都造成了大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的生存與發(fā)展的困境，尤其是中小企業(yè)，對(duì)政策與金融環(huán)境的變化非常敏感，往往無(wú)法平穩(wěn)度過(guò)困難期，導(dǎo)致了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的不足。

三、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)分析

(一)短期償債能力

償還即將到期的債務(wù)，是房地產(chǎn)上市公司首先需要解決的財(cái)政問(wèn)題。短期償債能力主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容。第一，流動(dòng)比率，即流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。第二，速動(dòng)比率，即速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，速動(dòng)資產(chǎn)就是貨幣資金、應(yīng)收賬款等能夠迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)。

(二)長(zhǎng)期償債能力

房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此長(zhǎng)期償債能力對(duì)企業(yè)的財(cái)政狀況來(lái)說(shuō)十分重要。長(zhǎng)期償債能力也包含兩個(gè)方面。第一，有形凈值債務(wù)率，即負(fù)債總額與股東權(quán)益和無(wú)形資產(chǎn)凈值之差的比值；第二，資產(chǎn)負(fù)債率，即資產(chǎn)中通過(guò)負(fù)債取得的比例。

(三)財(cái)務(wù)獲利能力

財(cái)務(wù)獲利能力能夠反映公司的經(jīng)營(yíng)水平，主要包括：第一，凈資產(chǎn)收益率，即稅后利潤(rùn)與凈資產(chǎn)的比值；第二，業(yè)務(wù)利潤(rùn)率，即業(yè)務(wù)利潤(rùn)與銷售收入的比值；第三，每股收益，能夠反映投資者的回報(bào)情況。

(四)資產(chǎn)管理狀況

資產(chǎn)管理狀況包括：第一，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，即實(shí)際收入與應(yīng)收賬款的比值，反映資金回收情況；第二，存貨周轉(zhuǎn)率，即成本與存貨的比值，反映存貨管理能力；第三，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即總資產(chǎn)的增加量與前一年的比值，反映銷售能力。

(五)現(xiàn)金流量狀況

現(xiàn)金流量狀況，能夠體現(xiàn)現(xiàn)金與利潤(rùn)之間的關(guān)系，反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)的健康情況，主要包括：第一，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈值利潤(rùn)比率，即現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)的比率；第二，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額增長(zhǎng)率，即現(xiàn)金流量相較于前一年的增長(zhǎng)率。

(六)發(fā)展能力狀況

發(fā)展能力，是企業(yè)的核心能力，用來(lái)衡量企業(yè)保全資本、擴(kuò)充資本的能力。主要包括：第一，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，反映企業(yè)的長(zhǎng)期盈利能力；第二，所有者權(quán)益增長(zhǎng)率，反映股權(quán)所有者的長(zhǎng)期獲利情況。

四、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)實(shí)施策略

(一)明確目標(biāo)，強(qiáng)化執(zhí)行

再好的制度，如果缺乏明確的目標(biāo)或者執(zhí)行力，也無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)上市公司的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)給與足夠的重視。財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，需要明確目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的自身情況，制定合理的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，確保它的科學(xué)性、可行性和有效性。在具體操作時(shí)，應(yīng)該遵循以下原則：第一，堅(jiān)持企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不動(dòng)搖，以此為總綱領(lǐng)，制定具體的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)計(jì)劃；第二，必須結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際情況，具體問(wèn)題具體分析，不可盲目生搬硬套，確保計(jì)劃科學(xué)有效，便于執(zhí)行；第三，財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，并不是孤立的存在，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與其他管理體系之間的聯(lián)系，腳踏實(shí)地的制定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，做到細(xì)致化、具體化，真正保障執(zhí)行力，而不僅僅只是流于形式。如此一來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)和員工都對(duì)自己所處的位置有了清晰的認(rèn)識(shí)，對(duì)于自己的權(quán)責(zé)也有了清晰的理解，為房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行有條不紊的工作打好了基礎(chǔ)，為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供了保障。

(二)靈活運(yùn)用考核方法，保障效果

對(duì)于考核方法的選取，需要保證科學(xué)性和合理性。筆者認(rèn)為，可以將以下三種方法相結(jié)合。第一，自我考核。以述職報(bào)告的形式，讓財(cái)務(wù)人員肯定自己做的好的地方，同時(shí)發(fā)現(xiàn)有待提升的地方。鼓勵(lì)員工養(yǎng)成自我反省的好習(xí)慣，充分發(fā)揮其自主性，實(shí)現(xiàn)自我提升，自我進(jìn)步。第二，橫向考核。成立外部人員考核小組，發(fā)揮其公正客觀的優(yōu)勢(shì)，充分了解財(cái)務(wù)人員的工作情況和工作態(tài)度，以局外人的視角，做出評(píng)價(jià)和考核。第三，上級(jí)考核。這是一種比較傳統(tǒng)的方法。由領(lǐng)導(dǎo)直接對(duì)員工的表現(xiàn)進(jìn)行打分。如果要對(duì)一個(gè)職工進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，領(lǐng)導(dǎo)的意見同樣十分重要。將上述三種考核方法相結(jié)合，既保障了評(píng)價(jià)的全面性，又能有效規(guī)避一些偏見，還能培養(yǎng)職工的自我反省意識(shí)，這就使得考核的效果得到加強(qiáng)，職工的工作表現(xiàn)得到了合理的評(píng)價(jià)，同樣也為提升房地產(chǎn)上市公司的人財(cái)物提供了保障。

(三)量化指標(biāo)，公開透明

財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)，不僅要求科學(xué)、有效，還要公正、透明，不僅需要良好的方法，還需要良好的環(huán)境。對(duì)考核的指標(biāo)進(jìn)行量化，具體到每一個(gè)細(xì)節(jié)，每一個(gè)條例都白紙黑字的羅列出來(lái)，對(duì)于具體的條例，可以咨詢專家、查閱文獻(xiàn)，并根據(jù)各個(gè)部門的自身特點(diǎn)進(jìn)行制定，在進(jìn)行獎(jiǎng)懲活動(dòng)時(shí)，做到有理有據(jù)。同時(shí)，確保整個(gè)考核的過(guò)程公開透明，杜絕拉關(guān)系送禮、徇私舞弊的情況。如此一來(lái)，不管是領(lǐng)導(dǎo)還是職工，都能夠形成良好的自我約束，同時(shí)，又能提高工作熱情，提升團(tuán)隊(duì)凝聚力，提高工作效率。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的人生存發(fā)展而言，有著重要意義。執(zhí)行有效的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，能夠幫助經(jīng)營(yíng)者控制成本、增加收入，改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)管理水平。但是，目前房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)，還存在著諸如領(lǐng)導(dǎo)重視程度不足、現(xiàn)金流狀況不理想、核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏等問(wèn)題。為了改善現(xiàn)狀，首先我們需要制定科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，將短期與長(zhǎng)期償債能力、財(cái)務(wù)獲利能力、資產(chǎn)管理狀況、現(xiàn)金流量狀況、發(fā)展能力狀況綜合考量；其次，我們需要制定有效的實(shí)施策略：第一，明確目標(biāo)，強(qiáng)化執(zhí)行。第二，靈活運(yùn)用考核方法，保障效果。第三，量化指標(biāo)，公開透明。從而全面改善房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)狀況，提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。