棚戶區(qū)改造推動房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮
——以四線城市贛州為例

近些年，為優(yōu)化居民居住環(huán)境，贛州在全市啟動大規(guī)模棚戶區(qū)改造惠民工程，取得較為明顯效果，形成的經(jīng)驗做法多次作交流。大規(guī)模的棚戶去改造勢必對房地產(chǎn)市場造成一定影響，為此，我們通過現(xiàn)場座談、個別走訪等方式進行了專項調(diào)查，調(diào)查顯示：贛州棚戶區(qū)改造對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，尤其是推行貨幣化安置后，商品住宅需求急劇增長，導(dǎo)致商品房住宅市場供不應(yīng)求，進而推動房地產(chǎn)投資加速，房地產(chǎn)市場漲價預(yù)期強烈。

一、棚戶區(qū)改造基本情況

(一)棚改力度持續(xù)加大

2015年至2017年，贛州市棚戶區(qū)住房改造開工總套數(shù)6.29萬套。其中，2017年，省政府計劃下達贛州市的棚戶區(qū)改造任務(wù)為2.5萬套，為2015年棚戶區(qū)改造的2.44倍；其中城市棚戶區(qū)改造任務(wù)為2.47萬套(其中中心城區(qū)1.33萬套，占比54.08%)。5月底，全市城市棚戶區(qū)改造新開工2.07萬套，開工率達83.8%，位列全省第1名。受開工率較高影響，全市棚改開工涉及的總投資也快速增長，1-5月，全市完成投資額1346594萬元，占全年計劃投資的83.8%，為2015年全年投資總額的265.97%。

(二)貨幣化安置為主要補償方式

受前幾年房地產(chǎn)市場低迷影響，2014年底贛州房地產(chǎn)庫存出現(xiàn)歷史最高值，為推動房地產(chǎn)市場去庫存，減少重復(fù)建設(shè)，贛州從2015年中開始推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置，并逐步成為主要安置方式。2017年1-5月，全市貨幣化安置1.79萬套，貨幣安置率達86.75%，分別比2015年、2016年貨幣化安置率高出42.99、16.55個百分點，位列全省第3名。

(三)銀行貸款為主要資金來源

從來源上看，贛州的棚戶區(qū)改造資金來源有中央補助金、地方財政安排資金、政策性銀行專項貸款、商業(yè)銀行貸款，主要來源為政策性銀行專項貸款。2017年，全市棚改開工涉及的總投資額為160.7億元，其中政策性銀行專項貸款額113.89億元，占比達70.87%；地方財政安排資金為32.14億元，占比維持在20%；中央補助資金為9.67億元，占比6.02%；首次獲得商業(yè)銀行貸款5億元，占比3.11%，

二、對房地產(chǎn)市場的影響

(一)庫存：推動商品住宅市場由“去庫存”轉(zhuǎn)向“補庫存”

棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)庫存的影響，主要體現(xiàn)在棚改貨幣化安置直接較少了存量住宅，貨幣化安置直接催生了購房需求，推動商品住宅市場加快去庫存。據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，全市共貨幣化安置4.21萬套棚改房；帶動住宅銷售面積132.56萬平米，占同期住宅銷售面積的7.68%；從趨勢上看，棚改貨幣化安置帶動住宅銷售的面積和占比都有上升趨勢。今年1-5月貨幣化安置帶動的住宅銷售面積56.53萬平米，占去年全年帶動銷售面積的91.07%；占全部銷售面積的比重達15.71%，分別比2015年、2016年高出13.36和7.66個百分點。說明棚改戶的購房需求不斷擴大，對市場庫存的影響也不斷增加，在一定程度上推動了市場由“去庫存”向“補庫存”轉(zhuǎn)變。據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，贛州市2014年底的住宅庫存周期達峰值23月，目前已經(jīng)連續(xù)12個月庫存周期不足6個月。

(二)房地產(chǎn)投資量速齊增：“流拍”轉(zhuǎn)向“搶拍”

受贛州棚改貨幣化安置比例較高影響，原先由政府主導(dǎo)的保障房建設(shè)占比較少，改由房地產(chǎn)開發(fā)商提供商品房滿足，極大刺激了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情。

1.住宅土地量價齊升。 2017年1-5月，全市供應(yīng)土地共計327宗，面積23679.84畝，同比增長85.79%。其中，出讓土地238宗，面積11287.34畝，同比增長90.26%；成交價款達116.8億元，同比增長219.21%。住宅用地109宗，面積4067.36畝，同比增長125.70%。

2.房地產(chǎn)投資快速增長。2017年1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資125.12億元，增長17.6%，增速同比提高6.8個百分點。商品住宅投資為“主力軍”，完成投資84.84億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重67.8%，增長28.6%。

3.投資進度大幅提升。2017年-1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積2775.25萬平方米，增長11%，增速同比提高0.7個百分點，比1-4月提高1個百分點；房屋新開工面積大幅提高，新開工面積達342.83萬平方米，增長45.6%，增速同比提高70.5個百分點。其中，住宅新開工面積242.75萬平方米，增長45.6%。

(三)消費：直接刺激家裝家電行業(yè)消費

慮到棚戶區(qū)居民主要屬于中低收入水平家庭，推行棚改貨幣化將有助于釋放消費需求，特別是對家用電器、家具裝潢、家居用品、電子設(shè)備、汽車等產(chǎn)品的需求，推動這部分人群加快消費升級。如果以40%棚改剛性購房需求推算，按照已經(jīng)實現(xiàn)購房的35%棚改戶的戶均購房面積、市場精裝房裝修標準2000/m2為推算標準，則棚改后需要裝潢裝飾的住房面積將達151.5萬平方米，將釋放30.3億元的新房裝修消費需求。如果以100%棚改需求推算，按照已經(jīng)實現(xiàn)購房的35%棚改戶的戶均購房面積、市場精裝房裝修標準2000/m2為推算標準，則棚改后需要裝潢裝飾的住房面積將達378.74萬平方米，將釋放75.75億元的新房裝修消費需求。

三、棚改中存在的問題

(一)棚改資金缺口大，增加政府債務(wù)負擔(dān)

從資金需求看，根據(jù)全市棚戶區(qū)調(diào)查摸底和改造計劃，2015—2017年全市改造城市棚戶區(qū)62879戶，據(jù)測算資金需求約380億元，其中棚改貨幣化安置資金約250億元；2018-2020年計劃改造棚戶區(qū)78280戶、改造面積約780萬平方米，據(jù)測算資金需求約495億元，其中棚改貨幣化安置資金約350億元，資金缺口達400億元。而據(jù)贛州市國土資源局反映，贛州棚改拆遷后可利用的土地大部分用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共管理和公共服務(wù)用地，如中、小學(xué)科教用地和返遷安置用地，可按經(jīng)營性用地進行出讓的土地較少的實際情況，政府通過賣地?zé)o法彌補棚改拆遷資金缺口，從實際執(zhí)行情況看，近3/4的資金需要通過貸款解決，加大了政府債務(wù)負擔(dān)。

(二)棚改貨幣化安置率過高

根據(jù)省住建廳相關(guān)要求，城市棚改貨幣化安置率有不低于50%，加上棚改用地難以協(xié)調(diào)，贛州市各縣(市、區(qū))積極推行棚改貨幣化安置。1-5月，贛州市貨幣化安置率達86.75%，對加快房地產(chǎn)去庫存起到了明顯成效，但也附帶了一些負面效果。一是直接增加政府安置成本。以章貢區(qū)為例，目前貨幣化安置成本均價約為6972元/平方米(貨幣補償基準價的均價為4937.5元/平方米，加上20%購房補助和20%獎勵)，是實物安置成本約3050元/平方米的2.29倍，2015-2020年，政府通過貨幣化安置將增加支出約350億元；二是增加商品房庫存較少地區(qū)的房價上漲壓力。貨幣化安置對于去庫存起到明顯作用，但是目前贛州的住宅庫存已經(jīng)連續(xù)12個月低于6個月，供需矛盾將進一步激化，價格上漲在所難免。

(三)房價上漲增降低居民棚改意愿

據(jù)了解，贛州貨幣化安置補償標準一直沒有調(diào)整，由于近兩年住房價格大幅上漲，導(dǎo)致貨幣化安置價與市場商品房價格差距較大，被征收人拿到貨幣補償款后很難購買到同類新建普通商品房，居民棚改意愿偏低。以章貢區(qū)為例，根據(jù)章貢區(qū)房屋征收部門和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)府及各街辦反映，按照現(xiàn)行的棚改政策，中心城區(qū)棚改貨幣化補償價為6692-6972元/，與中心城區(qū)9000元/的商品住宅均價差異較大，棚改動員壓力較大。

四、相關(guān)建議

(一)積極籌措資金，緩解政府債務(wù)負擔(dān)。當(dāng)前，棚改資金絕大部分靠銀行貸款解決，政府債務(wù)負擔(dān)過重。建議除通過信貸、債券等方式籌措資金外，一方面，地方政府可出臺優(yōu)惠政策，吸收民間資本參與；另一方面，積極向中央爭取財政專項補助；同時，探索發(fā)行債券等方式降低融資成本，形成多條腿走路彌補資金缺口的格局。

(二)因時因地靈活執(zhí)行貨幣化安置政策。城市棚戶區(qū)貨幣化安置應(yīng)因城施策，對商品房庫存小于6個月的，不宜鼓勵棚改貨幣化安置，上級部門在考核貨幣安置率時可結(jié)合各地實際情況，靈活制定貨幣化安置目標。同時，加快返遷安置房建設(shè)進度，增加市場商品住宅供應(yīng)量。

(三)多種措施并舉，防止房價過快增長。一是加快推地，簡化流程，盡快增加市場供應(yīng)，如在批地、批建和批售方面，適當(dāng)降低門檻，縮短住宅推向市場的周期，盡早補充市場供應(yīng)；二是分散推地區(qū)域，避免熱點區(qū)域供地，導(dǎo)致土地價格過高，樓王頻現(xiàn)，形成漲價預(yù)期。