《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條和二十九條的法律適用

樓旭東

摘 要：隨著執(zhí)行異議案件的增多，如何正確適用司法解釋28、29條的內(nèi)容變得越來(lái)越重要，司法實(shí)踐中，對(duì)于這兩條的適用還是存在著很大的差異，特別是對(duì)于28條是否適用于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房存在著較大的爭(zhēng)議。

關(guān)鍵詞：執(zhí)行；異議；法律適用

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》法釋【2015】10號(hào)（以下稱(chēng)“執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定”，該規(guī)定第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”第二十九條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

若購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是開(kāi)發(fā)商名下的商品房，在不符合第二十九條規(guī)定的情況下（如購(gòu)房者名下不止一套用于居住的房屋），能否適用第二十八條來(lái)排除執(zhí)行？也就是說(shuō)，第二十八條和二十九條如何適用？只能擇其一還是可以選擇適用？

有觀點(diǎn)認(rèn)為：《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條和第二十九條區(qū)分了在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，涉案房屋登記在普通的被執(zhí)行人（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）名下和登記在作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人名下，若購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是開(kāi)發(fā)商名下房屋，即一手房買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)房人欲排除執(zhí)行，必須符合第二十九條的規(guī)定，而不能適用第28條。該觀點(diǎn)我們認(rèn)為是錯(cuò)誤的，對(duì)《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條和二十九條的正確的理解應(yīng)是購(gòu)房者有權(quán)選擇適用對(duì)其最有利的條款來(lái)排除執(zhí)行。

《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條和二十九條雖然適用于不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時(shí)符合了登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)與登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房竟合的情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定理解與適用》一書(shū)指出，第二十八條是保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)，第二十九條是保護(hù)消費(fèi)者買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)。無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人與消費(fèi)者買(mǎi)受人之間是一般與特殊，包含與被包含的關(guān)系。既然是如此的關(guān)系，作為購(gòu)房者來(lái)講當(dāng)然有權(quán)選擇適用對(duì)其最有利的條款來(lái)排除執(zhí)行。

《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》出臺(tái)之前，法院審查排除執(zhí)行的依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規(guī)定》）第十七條，該條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人……第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。該法條中也未區(qū)分一手房購(gòu)買(mǎi)者和二手房購(gòu)買(mǎi)者，且對(duì)比《查封規(guī)定》第十七條和《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八、二十九條，《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》條件更寬泛，更有利于購(gòu)房者，說(shuō)明立法本意是為了更有利于保護(hù)購(gòu)房者的利益。因此，從立法本意角度出發(fā)，也說(shuō)明《執(zhí)行異議和查封若干規(guī)定》第二十八條和二十九條是一般條款與特殊條款的關(guān)系，作為購(gòu)房者來(lái)講是可以選擇適用的。

最高人民法院再審（2016）最高法民申254號(hào)民事裁定書(shū)指出：“《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時(shí)符合了登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)與登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房?jī)煞N情形，則《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合，并非能夠適用第二十九條就自然排斥適用第二十八條。本案一審判決經(jīng)審理認(rèn)為王巖巖符合《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，具有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利，而二審判決則認(rèn)為現(xiàn)有證據(jù)難以確定王巖巖符合《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，沒(méi)有審查其是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，就直接駁回了王巖巖的訴訟請(qǐng)求，適用法律確有錯(cuò)誤。”

最高人民法院（2016）最高法民申2736號(hào)民事裁定書(shū)更是直接指出：“……該司法解釋的兩個(gè)條款并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，第二十八條系普適性的條款，對(duì)于所有類(lèi)型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。二審法院適用第二十八條并不存在適用法律錯(cuò)誤，本院對(duì)富申公司的該項(xiàng)主張不予支持?！?/p>

可見(jiàn)，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商名下商品房的，只要符合《執(zhí)行異議和復(fù)議若干規(guī)定》第二十八條或第二十九條中任一條款的規(guī)定，法院即應(yīng)支持其執(zhí)行異議，排除執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

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