美、日、港對我國房地產(chǎn)稅改革的借鑒

【摘要】房地產(chǎn)稅作為稅收的一種，其最終目的是調(diào)整中央和地方財稅分配體系。近日，我國在2018年兩會工作報告中首次提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。本文通過簡要比較美、日、港三個代表性地區(qū)，探討對于當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅立法可借鑒的經(jīng)驗。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅 美國 日本 中國香港

一、美日港三地房產(chǎn)稅的比較

房地產(chǎn)稅包括各種具有稅收性質(zhì)的基金和費用。它并不是一個單一稅種，實質(zhì)上來說是一個與房地產(chǎn)有關(guān)的稅系。我國房地產(chǎn)業(yè)2017年的投資額為139734億元，比上年增長3.6%。房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，使得房地產(chǎn)稅己成為當(dāng)前社會各界高度關(guān)注的焦點。

在國際中，美國的房地產(chǎn)稅經(jīng)歷了長期的發(fā)展和完善，是西方國家中房地產(chǎn)稅制最完善的國家。日本的房地產(chǎn)稅制是亞洲國家中發(fā)展較早的，且目前已經(jīng)形成了一套比較成熟的稅收體系。我國香港發(fā)展情況與大陸更為接近，且香港的房地產(chǎn)稅收制度也已經(jīng)過多年發(fā)展，諸多方面已日臻成熟。因此，我們選擇對美國、日本、中國香港的房地產(chǎn)稅征收進(jìn)行進(jìn)一步的研究。（如表）

（一）美國

美國的房地產(chǎn)稅是典型的地方稅種，是美國平衡地方財政預(yù)算的重要手段，使地方政府組織財政收入的能力得到了高效發(fā)揮。其立法目的是為了公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將財政收入的一部分投入到公共產(chǎn)品及教育上。從建國以來，美國就開始征收其房產(chǎn)稅，到1792年有4個州實施，1798年通過的財產(chǎn)稅法律也涉及了對房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀(jì)初，美國每個州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示，2017年美國人均每年繳納的房產(chǎn)稅達(dá)到了2，149美金。

（二）日本

日本經(jīng)歷過兩次重大的房地產(chǎn)稅收制度改革。80年代末日本的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。1991年，日本針對土地保有環(huán)節(jié)征收“地價稅”，要求土地持有人須向國庫繳納土地保有稅，此后，日本房地產(chǎn)價格迅速下跌，泡沫破滅。1998年亞洲金融危機(jī)時，日本為了刺激宏觀經(jīng)濟(jì)，停止了對“地價稅”的課征。在日本，地方只享有部分立法權(quán)，其立法權(quán)享有核心是中央政府。

日本從1950年開始征收房地產(chǎn)稅后，其在地方稅總收入的占比一直保持在40%以上，是基層政府財政收入最重要的來源。日本城市土地資源短缺，因此其立法目的是有效制止土地的投機(jī)性交易、促進(jìn)資源合理配置，從而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

（三）中國香港

香港地區(qū)和內(nèi)地的土地均為公有制，使得香港地區(qū)的稅制相對而言更具有參考意義。香港的房地產(chǎn)稅分為差餉、地租和物業(yè)稅三類。差餉是對房地產(chǎn)保有征收的稅收，近年來稅率為5%，約占香港收入的5%，占家庭支出的2%左右?，F(xiàn)已經(jīng)成為特區(qū)各級地方政府的主要財政收入。地租分季度預(yù)先繳納，它的征收標(biāo)準(zhǔn)是差餉租值的3%，地租并不是一成不變的，地租隨著差餉租值的變動而變化，它并不是一成不變的。物業(yè)稅從1940年開始征收，稅額是物業(yè)估定租值的5%，稅率是每一納稅年度調(diào)整一次。

二、國外房地產(chǎn)稅經(jīng)驗借鑒

第一，依法立稅和依法治稅。有效制止稅收立法權(quán)的濫用，提高房地產(chǎn)稅收的立法層次，同時適當(dāng)放權(quán)給地方政府。因為最了解選區(qū)居民利益訴求的是地方政府，這樣可以使得房地產(chǎn)稅發(fā)揮最優(yōu)的收益效果，同時有利于居民監(jiān)督。

第二，立法注重公平，在房地產(chǎn)設(shè)計上兼顧效率。制定房地產(chǎn)稅法時，不管是美國，日本還是中國香港，都很注重立法公平原則，并且都遵循了稅制寬容的理念，同時也是各國或地區(qū)完善財產(chǎn)稅制追求的目標(biāo)之一。同時在借鑒其他國家成熟的房地產(chǎn)稅制設(shè)計基礎(chǔ)上，針對我國“重流轉(zhuǎn)，輕保有”資源配置效率較低的特征，應(yīng)重新構(gòu)建“重保有，輕流轉(zhuǎn)”的征收格局，實現(xiàn)社會效率與公平。

第三、推動稅務(wù)機(jī)關(guān)改革。強(qiáng)化稅務(wù)電子化稽查力度，增加稅務(wù)人員，擴(kuò)充其編制，準(zhǔn)確及時采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，實時查詢。

第四，構(gòu)建合理的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。為了保證評估的公正性，房地產(chǎn)稅評估與征管機(jī)構(gòu)要分開設(shè)置?？梢酝ㄟ^政府招標(biāo)的方式將評估這部分的工作交給專門的評估公司，或者設(shè)立專門的評估部門，對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)價值進(jìn)行定期評估。

第五，簡化稅制。減少與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收種類，縮減政府收費金額，優(yōu)化稅制和稅負(fù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)納稅人和政府的良好關(guān)系。

三、結(jié)語

在房地產(chǎn)稅改革的進(jìn)程中，我國應(yīng)該結(jié)合自身的國情，汲取有益且適合中國的經(jīng)驗，使房地產(chǎn)稅在社會公平和經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)方面發(fā)揮應(yīng)有的作用，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革。

作者簡介：岳爽（1996-），女，山東菏澤人，漢族，學(xué)歷：在讀研究生，研究方向：金融理論。