不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)在國土資源管理中的創(chuàng)新應用探索

黎德松 李偉

【摘 要】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已經(jīng)陸續(xù)步入正規(guī)，對其更深層次的研究應提上日程，筆者結(jié)合工作實踐，前瞻性的以南京某區(qū)工業(yè)房地數(shù)據(jù)為例，分析對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進行完善可能產(chǎn)生的成果并探索其應用，以期對現(xiàn)行工作有所啟發(fā)。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；數(shù)據(jù)價值；工業(yè)用地

一、引言

2013年，國務院為進一步落實《物權(quán)法》進而實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，江蘇省在全國率先頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，基于土地登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在有序推進，相關(guān)登記信息在關(guān)聯(lián)部門之間實現(xiàn)了互通共享。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記形成了詳實的權(quán)籍調(diào)查登記成果，既包含宗地及其地上建筑物、構(gòu)筑物等基礎(chǔ)信息，又包括權(quán)屬、轉(zhuǎn)移、變更、抵押等產(chǎn)權(quán)信息。對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記成果的整合與研究，將成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展過程中市場調(diào)節(jié)、政府管控的重要依據(jù)。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記預想的成果中，數(shù)據(jù)成果被賦予較高的期望。在國外發(fā)達國家的實踐中，也證明數(shù)據(jù)成果是最容易實現(xiàn)互通和應用的。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)價值分析

1.研究范圍界定

考慮到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的多樣性和復雜性，本文縮小分析范圍，僅考慮房、地數(shù)據(jù)；從規(guī)劃和土地利用的角度看，土地的用地性質(zhì)又有不同，為保證研究的深度，擬采用“單點突破”，選取工業(yè)用地（房、地）數(shù)據(jù)進行研究。

2.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)價值分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將以房、地等為代表的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)在一起，將地-樓-房連為一線，通過宗地與房屋的空間關(guān)系可以知道宗地上有哪些房屋，房屋坐落于哪塊宗地上，通過業(yè)務產(chǎn)生的數(shù)據(jù)（以地籍數(shù)據(jù)、土地利用數(shù)據(jù)為代表的國土數(shù)據(jù)和以交易數(shù)據(jù)、樓盤表數(shù)據(jù)為代表的房產(chǎn)數(shù)據(jù)），及其關(guān)聯(lián)的權(quán)利人信息，再結(jié)合權(quán)利人相關(guān)的經(jīng)濟信息，將是強大的數(shù)據(jù)關(guān)系網(wǎng)，而這也是未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)應用的核心，且應用前景可觀。

3.數(shù)據(jù)假設及調(diào)查

現(xiàn)階段不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)建設并未如想象中理想，以南京江寧為例，截至2016年7月，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)成果更多的停留在發(fā)證層面，登記系統(tǒng)用的是全市統(tǒng)一的過渡版，表單集中在登記收件單、審批表（抵押、房地）、不予登記告知書、抵押業(yè)務擴展字段、國有土地使用證、不動產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)記錄等，與房產(chǎn)的數(shù)據(jù)對接主要體現(xiàn)在“續(xù)表選擇”上，而房產(chǎn)局共享的數(shù)據(jù)同樣是為“發(fā)證”，主要為權(quán)利人相關(guān)信息。因此獲取的數(shù)據(jù)信息，尤其是有價值的數(shù)據(jù)信息較少，具體到工業(yè)用地，新增數(shù)據(jù)尚以個位數(shù)計，分析樣本顯然不夠，但從長遠看，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的分析與價值應用的探索刻不容緩。

因此，本文試圖從工業(yè)用地的角度入手，通過實地調(diào)查補充，以模擬未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能獲得的全數(shù)據(jù)，進而探索數(shù)據(jù)價值。數(shù)據(jù)調(diào)查以登記地塊為單位，內(nèi)容包括地籍信息、權(quán)利人信息，這兩部分是現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實際可獲得數(shù)據(jù)。除此之外，考慮到數(shù)據(jù)的應用價值，還應結(jié)合工商、稅收等數(shù)據(jù)，因此，調(diào)查也包含了與上述土地和房屋對應的企業(yè)名稱、代碼、工商號等工商數(shù)據(jù)；包括與上述土地和房屋對應的企業(yè)繳稅情況、稅費等稅收數(shù)據(jù)；及與上述土地和房屋對應的企業(yè)從業(yè)人員情況等人社數(shù)據(jù)。

調(diào)查方法采取兩種，一是相關(guān)部門收集；二是實地補充調(diào)研。從數(shù)據(jù)收集上來的結(jié)果看，部分地塊（約占地塊總量的7%）營業(yè)收入、稅收、從業(yè)人員等數(shù)據(jù)不全，分析認為，這部分數(shù)據(jù)不足以對結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響。因此，在數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立數(shù)據(jù)庫（包括圖層數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)），以作為后續(xù)分析的基礎(chǔ)。

三、基于工業(yè)用地利用效益評價模型的數(shù)據(jù)挖掘

1.評價模型的確立

評價模型借鑒了學者們對低效用地的評價方法，并進行了改進，主要通過數(shù)學量化，并結(jié)合經(jīng)濟學中的多目標綜合評價，具體思路為，根據(jù)影響評價對象土地利用綜合效益水平的因子及其重要程度確定評價指標體系和指標的權(quán)重，在對指標現(xiàn)狀數(shù)據(jù)標準化的基礎(chǔ)上，將各指標值加權(quán)求和，得到土地利用現(xiàn)狀效益水平。計算公式如下：

S ： 工業(yè)用地低效利用程度； Xi ： 第i項指標的現(xiàn)狀值；

Wi ： 第i項指標的權(quán)重值； Ti ： 第i項指標的標準值。

2.評價指標的選擇

在評價指標的初選上，參考《江蘇省建設項目節(jié)地評價規(guī)程》（蘇國土資發(fā)[2014]142號）、《江蘇省建設用地指標（2014年版）》（蘇國土資發(fā)[2015]75號）、《江蘇省縣級工業(yè)用地評價指標體系》，包含了土地利用程度、土地利用效率、社會效益和環(huán)境效益等，反映到指標上，包括建筑密度、容積率、地均利潤變化率、地均產(chǎn)值變化率、地均主要污染物排放量、地均勞動報酬增長率。但考慮到數(shù)據(jù)的現(xiàn)實性和可實現(xiàn)性，同時考慮到經(jīng)濟性，本文用SPSS等手段對指標進行進一步分析，包括相關(guān)性分析、主成分分析，以期用盡量少的指標反映出問題的關(guān)鍵所在。最終采用五個指標（建筑密度、容積率；地均產(chǎn)值、地均稅收；地均從業(yè)人數(shù)）分別反映土地利用程度、利用效益和社會效益。從5個指標的主成分分析看，第一主成分中，地均稅收、地均營收、地均從業(yè)人員荷載較大；第二主成分中，容積率、建筑密度荷載較大，進一步驗證了指標分類的合理性。

考慮到每個指標對評價產(chǎn)生的作用大小不一樣，需要對各指標賦以不同的權(quán)重值，本文一方面參考其他學者的學術(shù)研究結(jié)論；另一方面拜訪了多個業(yè)內(nèi)人士、行業(yè)內(nèi)的專家，最終利用德爾菲法確定出各項指標的權(quán)重值，建筑密度、容積率、地均產(chǎn)值、地均稅收、地均從業(yè)人員權(quán)重分別為0.11、0.20、0.28、0.34、0.07。理想狀態(tài)下，在數(shù)據(jù)完整的基礎(chǔ)上，利用上述評價模型，對各指標現(xiàn)狀值、權(quán)重值等逐一賦值、加總，即可得到其利用效益分值。

3.基于模型的評價結(jié)果

因部分地塊數(shù)據(jù)項調(diào)查不全（如營收為0、稅收為0、就業(yè)人數(shù)為0），若按模型計算，影響評價結(jié)果。因此，本部分分析中，剔除了這些數(shù)據(jù)項不全的地塊。

從分析結(jié)果看，江寧的低效用地744萬平方米，占江寧工業(yè)用地總量的35.63%，實現(xiàn)營收209億元，占江寧工業(yè)用地營收總量的14.06%，實現(xiàn)稅收16億元，占江寧工業(yè)用地稅收總量的15.53%，從業(yè)人員39629人，占江寧工業(yè)用地上從業(yè)總?cè)藬?shù)的27.3%。用地總量和營收、稅收的占比存在較大偏差，但對從業(yè)人口的吸納量尚可。

此外，通過對用地單位企業(yè)的生產(chǎn)內(nèi)容進行分析，尚有小部分土地面積上企業(yè)的經(jīng)營類型非工業(yè)用途，分析認為，這類工業(yè)用地或比低效用地更值得關(guān)注。從江寧數(shù)據(jù)看，有非工業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)占用工業(yè)用地58萬平方米，占工業(yè)用地總量的2.78%，這些企業(yè)實現(xiàn)營收29億元，占總營收的比例為1.95%，實現(xiàn)稅收3億元，占總稅收的比例為2.91%，從業(yè)人員2959人，占總從業(yè)人員的2.04%。

從上述低效用地的產(chǎn)業(yè)類型看，土地面積占比最大的為電氣機械器材制造業(yè)，從具體地塊上的企業(yè)看，包含了部分綜合能力較強的企業(yè)，如南京科遠自動化集團、南京南瑞繼保電氣等，一是，這類企業(yè)為集團性企業(yè)，統(tǒng)計的收入、稅收等數(shù)據(jù)或有缺失；二是這類企業(yè)對當?shù)氐碾[性貢獻程度遠高于土地的利用效率，再利用的可能性不大。可重點核查、考慮小地塊、淘汰類產(chǎn)業(yè)的土地利用情況。土地面積占比最小的行業(yè)為儀器儀表及文化、辦公用機械制造，占比在1%以內(nèi)，地塊也較小。

四、結(jié)語

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)要實現(xiàn)多部門聯(lián)動才能價值最大化

從對假設數(shù)據(jù)的分析及挖掘看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)實現(xiàn)了國土數(shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合，但只有實現(xiàn)更多部門聯(lián)動，數(shù)據(jù)的最大價值才能得到發(fā)揮，如結(jié)合工商部門的企業(yè)信息、結(jié)合稅務部門的稅收信息、結(jié)合人社部門的就業(yè)信息等。這就要求不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)在積累的過程中必須要解決標準化、規(guī)范化問題。此外，從江蘇省的情況看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)未來還可結(jié)合全省工業(yè)用地調(diào)查，以實現(xiàn)不同政府部門間的有效互動，避免重復調(diào)查建庫。

2.緊抓大數(shù)據(jù)建設契機，盡快形成國土不動產(chǎn)大數(shù)據(jù)

隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計算和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，大數(shù)據(jù)建設已成為我國的戰(zhàn)略性基礎(chǔ)設施，各省紛紛加大對數(shù)據(jù)建設的投入和建設力度，國土部門也應該抓住這一契機，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，形成自己的大數(shù)據(jù)，結(jié)合前述多部門的聯(lián)動數(shù)據(jù)，從而實現(xiàn)在國土資源管理中的應用實現(xiàn)。

3.完備的聯(lián)動數(shù)據(jù)可提高土地節(jié)約集約利用水平

以工業(yè)用地為例，如果建立了土地、稅收的對應關(guān)系，那么土地的利用效益可得到自動化判斷，地方上工業(yè)用地的利用水平即可得到可視化展現(xiàn)，這將大大提高低效工業(yè)用地判別效率。如據(jù)此制定針對性稅收措施促進企業(yè)節(jié)地增效，那么土地節(jié)約集約利用水平也將得到有效提升。

4.以園區(qū)為單位建立態(tài)勢感知系統(tǒng)，逐步構(gòu)建產(chǎn)業(yè)用地長效管理機制

可依托不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)用地的長效管理機制，如以園區(qū)為單位逐步建立產(chǎn)業(yè)用地態(tài)勢感知系統(tǒng)等。從江寧的數(shù)據(jù)分析結(jié)果看，一是部分非工業(yè)企業(yè)占用工業(yè)用地，這種情況亟需利用大數(shù)據(jù)等手段進行用地跟蹤管理、動態(tài)智能甚至實時監(jiān)管，切實提高工業(yè)用地利用效率；二是早期招商需求等原因造成部分強勢企業(yè)對土地的利用效率未如預期的高，這也需要對企業(yè)進行動態(tài)、智能、實時監(jiān)管。而園區(qū)態(tài)勢感知系統(tǒng)一方面可通過掌握的數(shù)據(jù)對企業(yè)進行預警、誠信度設定；另一方面也可對發(fā)改、經(jīng)信、招商等部門優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、調(diào)整招商政策等提供建議。

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