基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策研究

陳楷宜 王衡

摘 要：針對房地產(chǎn)投資決策現(xiàn)狀，進行科學(xué)合理的分析，并詳細(xì)介紹研究基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策的重要性、影響房地產(chǎn)投資決策的主要因素，如房地產(chǎn)投資的類型、房地產(chǎn)的籌資方式、房地產(chǎn)的投資地點等，提出基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策要點，希望能夠給相關(guān)工作人員提供一定的借鑒與幫助。

關(guān)鍵詞：層次分析法；房地產(chǎn)；投資決策

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）30-0305-02

近些年來，伴隨我國城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。為了保證房地產(chǎn)投資決策更加合理，房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)管理人員要運用合理的分析法進行分析，結(jié)合市場因素、國際因素對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，做出更加準(zhǔn)確的投資決策，進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。鑒于此，本文主要分析基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1 研究基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策的重要性

由于房地產(chǎn)業(yè)的附加值比較高，通過合理投資房地產(chǎn)，能夠為企業(yè)帶來非常大的利益，但是，想要獲得利益，房地產(chǎn)投資商需要在房地產(chǎn)業(yè)中投入大量資金，使得房地產(chǎn)投資決策存在一定風(fēng)險。對于房地產(chǎn)投資商來講，在進行房地產(chǎn)投資決策前，要對市場經(jīng)濟動態(tài)有一定的了解，并結(jié)合以往的投資經(jīng)驗，制定合理的決策，保證自身利益最大化。通過研究基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策，能夠幫助投資方更加全面的了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，制定更加科學(xué)合理的投資決策。

與模糊綜合評價法與風(fēng)險決策等分析方法相比，層次分析法能夠更加直觀的體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，減小客觀因素對房地產(chǎn)投資決策的影響。由于房地產(chǎn)投資決策屬于灰色系統(tǒng)范圍，在該系統(tǒng)當(dāng)中，不僅有大家掌握的白色信息，而且包含大連的黑色信息，使得房地產(chǎn)投資決策中的各項因素與指標(biāo)間獨立性較差，關(guān)聯(lián)性較強，形成灰色關(guān)系，增加了房地產(chǎn)投資決策難度，通過合理應(yīng)用層次分析法，能夠有效提升房地產(chǎn)投資決策的合理性，真正實現(xiàn)對目標(biāo)決策，保障投資方的利益最大化[1]。

2 影響房地產(chǎn)投資決策的主要因素

2.1 房地產(chǎn)投資的類型

一般情況下，房地產(chǎn)投資的類型主要分為四種，分別是土地投資型、住宅投資型、各類大型商業(yè)設(shè)施與庫存設(shè)施等等。由于房地產(chǎn)投資類型較多，在一定程度上增加了房地產(chǎn)投資決策難度，影響房地產(chǎn)投資決策工作的順利進行。例如，房地產(chǎn)投資商在進行商業(yè)設(shè)施投資時，由于投入的資金加大，收益也比較大，投資方承擔(dān)的風(fēng)險也特別大。在投資住宅時，雖然投資方能夠獲得較多的納稅優(yōu)惠，但是，資金投入的周期比較長，收益很可能下降。

由于房地產(chǎn)市場變幻莫測，市場需求不斷變換，如果房地產(chǎn)投資決策不合理，會降低投資方的投資收益，影響房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。為了保證投資方的收益不斷增加，投資方要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運行情況，選擇合理的投資類型，并結(jié)合房地產(chǎn)投資決策過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，制定合理的解決對策，進一步提升房地產(chǎn)投資決策的合理性。

2.2 房地產(chǎn)的籌資方式

房地產(chǎn)投資商不僅可以利用自有資金進行投資，還可以采用信用貸款等方式進行房地產(chǎn)投資，通過預(yù)售樓宇，發(fā)行股票等資金籌集方式獲得資金。由于房地產(chǎn)的籌資方式不同，不同的房地產(chǎn)籌資方式籌資成本也各不相同，包括資金的使用期限與審批時間等，因此，房地產(chǎn)投資商要結(jié)合自身的實際情況，選擇合理的籌資方式進行籌資。

此外，房地產(chǎn)的投資時機對房地產(chǎn)投資決策有較大影響，在宏觀市場經(jīng)濟背景之下，房地產(chǎn)投資商結(jié)合市場經(jīng)濟的運行情況，選擇合理的投資時機，能夠有效提升房地產(chǎn)投資收益。在選擇房地產(chǎn)投資時機的過程中，房地產(chǎn)投資商還要對產(chǎn)業(yè)政策進行詳細(xì)分析，并結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的收益周期，合理確定房地產(chǎn)投資時機。

2.3 房地產(chǎn)的投資地點

如果房地產(chǎn)投資地點不合理，會降低房地產(chǎn)投資商的收益，正確的投資地點，能夠保證房地產(chǎn)增值，因此，房地產(chǎn)投資商要選擇合理的投資地點，保證投資決策更加合理，進一步提升自身的利益。在選擇房地產(chǎn)投資地點的過程中，房地產(chǎn)投資商要根據(jù)該地區(qū)的交通情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況，包括城市規(guī)劃政策等，合理選擇房地產(chǎn)投資地點[2]。

3 基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策分析

3.1 構(gòu)建合理的層次結(jié)構(gòu)模型

影響房地產(chǎn)投資決策的因素比較多，為了保證房地產(chǎn)投資決策更加準(zhǔn)確，房地產(chǎn)投資商可以根據(jù)各項投資因素對投資收益的影響，結(jié)合項目特點，制定多個投資方案，保證房地產(chǎn)投資決策過程中出現(xiàn)的問題得到有效解決，進一步提升房地產(chǎn)投資決策的合理性與科學(xué)性。房地產(chǎn)投資決策層次結(jié)構(gòu)模型見圖1。

在制定房地產(chǎn)投資決策方案時，房地產(chǎn)投資商要重點注意以下問題：①結(jié)合房地產(chǎn)投資規(guī)模，確定最終的投資總額。②根據(jù)房地產(chǎn)投資時機，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策進行合理分析，包括政府有關(guān)部門提出的金融政策，根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期特點，合理確定房地產(chǎn)投資時機。③根據(jù)房地產(chǎn)投資地點，確定房地產(chǎn)的籌資方式，準(zhǔn)確計算籌資成本，并結(jié)合自身的償還能力，確定資金的使用時間，保證房地產(chǎn)投資決策工作得以順利開展。通過合理應(yīng)用層次分析法，能夠保證房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)，房地產(chǎn)投資商要對每一層特征進行向量計算，并對各層進行合理的檢驗。

3.2 判斷矩陣的構(gòu)造

對于一些大型房地產(chǎn)投資商來講，通過構(gòu)造合理的判斷矩陣，能夠更加全面的掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，保證房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理。在構(gòu)造判斷矩陣的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資商要重點注意以下問題：①結(jié)合專家評審組提出的意見，對原有的房地產(chǎn)投資決策進行優(yōu)化。②按照0.1～0.9之間的數(shù)量標(biāo)度，將影響房地產(chǎn)投資決策的各項因素進行綜合對比，得到最終的隸屬度，構(gòu)建更加完整的判斷矩陣。各個影響因素對目標(biāo)層的判斷矩陣見表1。

除此之外，房地產(chǎn)投資商還要建立相應(yīng)的評價矩陣，結(jié)合不同的指標(biāo)等級，對各項評價表進行投票，保證總體評價更加合理。將層次分析法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策當(dāng)中，能夠幫助房地產(chǎn)投資商更好的了解房地產(chǎn)投資決策過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，并結(jié)合房地產(chǎn)投資決策現(xiàn)狀，制定更加合理的解決對策，進一步提升房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)確性。

3.3 案例分析

某項目位于大型風(fēng)景區(qū)內(nèi)，項目建設(shè)重點突出了“人文性”、“生態(tài)性”居住理念，致力于打造良好的綠色生態(tài)住宅區(qū)。該項目總占地面積為480畝，總建筑面積為195478m2，總投資額為15億人民幣。由于該項目建設(shè)規(guī)模比較大，使得房地產(chǎn)投資商的投資決策難度不斷增加，為了保證房地產(chǎn)投資商得到更好的投資收益，房地產(chǎn)投資商要利用先進的層次分析法進行分析，制定合理的投資決策，不斷提升自身的經(jīng)濟收益。

對于房地產(chǎn)投資商來講，要具備良好的風(fēng)險識別能力，并結(jié)合房地產(chǎn)投資決策過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，提前制定好相應(yīng)的防范措施，保證房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險得到更好的控制，減少降低房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險的發(fā)生概率。在該房地產(chǎn)項目當(dāng)中，房地產(chǎn)投資商要結(jié)合該住宅區(qū)的地理位置，確定最終的投資額，根據(jù)該住宅區(qū)的交通情況與城市板塊規(guī)劃現(xiàn)狀，合理選擇籌資方式，不斷提升房地產(chǎn)投資決策的合理性[3]。

4 結(jié)束語

綜上，通過詳細(xì)介紹基于層次分析法的房地產(chǎn)投資決策，能夠幫助房地產(chǎn)投資商更好的了解房地產(chǎn)投資決策現(xiàn)狀，保證房地產(chǎn)投資決策工作得以順利進行。對于房地產(chǎn)投資商來講，在實際工作當(dāng)中，要不斷學(xué)習(xí)先進的房地產(chǎn)投資決策知識，并結(jié)合房地產(chǎn)投資決策影響因素，合理選擇投資項目，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

[1]張 平，馬 力，翟博文.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的灰色模糊評價研究[J].技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，2018（04）：22～25.

[2]于金秀.基于層次分析方法的房地產(chǎn)投資環(huán)境比較分析[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（24）：239～240.

[3]張云起，梁璐茜，馮 漪.基于盲數(shù)理論的房地產(chǎn)項目投資決策研究[J].山東財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2017，29（01）：62～72.

收稿日期：2018-8-27

作者簡介：陳楷宜（1992-），女，漢族，廣西蒼梧人，助理工程師，本科，主要從事教師的工作。

王 衡（1992-），男，漢族，廣西北海人，本科，主要從事恒大地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理的工作。