房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探討

王繼軍

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的、系統(tǒng)的工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、多風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康、有序從根本上取決于前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、促銷(xiāo)的理性構(gòu)思和運(yùn)作等，風(fēng)險(xiǎn)研究是實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的前提。本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行探討，為有效化解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工程項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性不同于其他行業(yè)，它具有不可移動(dòng)性、高投入性和投資過(guò)程的長(zhǎng)期性，這些特性決定了它本身的特殊性，使得房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同時(shí)期在管理上面臨著多種困難和風(fēng)險(xiǎn)。因此要避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，就需要在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的各個(gè)階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度。

一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理一般由三個(gè)階段組成：在識(shí)別、估計(jì)和評(píng)價(jià)了風(fēng)險(xiǎn)之后，就應(yīng)考慮如何有效地控制和處理風(fēng)險(xiǎn)，即選擇應(yīng)采取的各種避免損失和控制損失的對(duì)策，分析各對(duì)策的成本及后果，各施工企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況及風(fēng)險(xiǎn)管理的總方針和特定目標(biāo)，確定各種對(duì)策的最佳組合，達(dá)到以最小費(fèi)用開(kāi)支獲得最大安全效果的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要步驟，主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和分組的依據(jù)也不同。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄖ鹨环治龈黠L(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定量分析及風(fēng)險(xiǎn)定性分析。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)檢查

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的執(zhí)行情況不斷地進(jìn)行檢查，并評(píng)價(jià)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的執(zhí)行效果；需要檢查是否有被遺漏的過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)或者發(fā)現(xiàn)新的工程風(fēng)險(xiǎn)，也就是進(jìn)入新一輪的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，開(kāi)始新一輪的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程；在工程實(shí)施條件發(fā)生變化時(shí)，要確定是否需要提出不同的風(fēng)險(xiǎn)處理方案。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策是指處置風(fēng)險(xiǎn)和避免或減少損失所采取的各種措施和手段，這種處理技術(shù)的主要特征是力圖避免或減少涉及風(fēng)險(xiǎn)各方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其影響，即通過(guò)回避風(fēng)險(xiǎn)、損失控制、非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等手段，消除或抑制風(fēng)險(xiǎn)因素，防止風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最低限度，一般在損失發(fā)生前實(shí)施?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)系指直接避免能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)和活動(dòng)，以消除可能發(fā)生的損失。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制

完善的控制體系和有效的實(shí)施，是控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來(lái)，對(duì)減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

（1）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避其實(shí)就是通過(guò)變更投資計(jì)劃，從而規(guī)避原有計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)，是一種消極規(guī)避。它包括兩種方式：先期回避和中途放棄。這兩種方式都是基于承擔(dān)或繼續(xù)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的成本將大大超過(guò)回避的可能費(fèi)用這樣一種認(rèn)識(shí)。（2）損失控制。損失控制是在愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)前提下采取各種措施，減少損失頻率，降低損失嚴(yán)重程度的控制技術(shù)。損失控制包括兩個(gè)方面的工作：減少損失發(fā)生的機(jī)會(huì)即損失預(yù)防和降低損失的嚴(yán)重性即遏制損失加劇，設(shè)法使損失最小化。（3）風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者將風(fēng)險(xiǎn)留給自己承擔(dān)，是從企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的角度應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類(lèi)：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。（4）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。在開(kāi)發(fā)商遇到風(fēng)險(xiǎn)概率小損失大的情況時(shí)一般會(huì)采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法。（5）風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理控制對(duì)策

（一）完善項(xiàng)目的事前規(guī)劃和可行性分析

應(yīng)該提前做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和項(xiàng)目策劃等工作，這樣就能在拿到土地后盡快的開(kāi)始施工，也就縮短了項(xiàng)目的工期，提高資金的利用率和周轉(zhuǎn)率。做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析能夠減少或規(guī)避前期資金風(fēng)險(xiǎn)，要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和現(xiàn)行的政策對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，并提前做好相關(guān)的資金準(zhǔn)備工作，包括購(gòu)買(mǎi)地價(jià)的資金和后面的籌資計(jì)劃，對(duì)可能遇到的資金不足情況進(jìn)行預(yù)案分析，這樣決策層就能根據(jù)相應(yīng)的情況來(lái)決定是否拿地，減少了資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。

（三）通過(guò)分散投資來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)分散投資是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資時(shí)間分散、投資區(qū)域分散、共同投資等方式。時(shí)間分散是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，以避免因市場(chǎng)變化帶來(lái)的損失；區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的；共同投資要求合作者共同對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，避免風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目的合同管理、招標(biāo)管理

開(kāi)發(fā)企業(yè)還要利用法律的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)簽訂合同等手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、轉(zhuǎn)移，通過(guò)多種風(fēng)險(xiǎn)管理手段將可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行有效的控制，保障項(xiàng)目的正常運(yùn)行。在招標(biāo)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)要本著公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，準(zhǔn)確制定項(xiàng)目的標(biāo)的、工期、質(zhì)量、造價(jià)等，按照供求機(jī)制進(jìn)行招標(biāo)，保證項(xiàng)目的質(zhì)量安全。

（五）注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。

（六）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目及員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)為主要的管理載體，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)要培訓(xùn)員工的風(fēng)險(xiǎn)思想，要培養(yǎng)員工的抗風(fēng)險(xiǎn)素質(zhì)。

五、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)成因分析，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段的控制，規(guī)避因房?jī)r(jià)下降和滯銷(xiāo)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整和合理安排資金結(jié)構(gòu)，采取各種有效措施降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。