淺析住宅項(xiàng)目容積率對(duì)政府和開發(fā)企業(yè)的收益影響

周宇

摘 要：隨著近年來我國(guó)城市建設(shè)快速發(fā)展以及國(guó)家住房制度改革，房地產(chǎn)開發(fā)主要指城市住宅建設(shè)水平和建設(shè)數(shù)量也得到了極大提高。在住宅開發(fā)中，容積率是對(duì)住宅品質(zhì)影響最大的指標(biāo)之一，容積率的高低直接影響地塊出讓總價(jià)的高低和決定住宅品質(zhì)。除此之外，容積率還直接影響城市的空間布局、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模以及相關(guān)公共配套用房數(shù)量和土地利用等一系列問題。城市規(guī)劃中確定土地使用的容積率時(shí)要從經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)等方面綜合分析，在我國(guó)的城市規(guī)劃（主要指控制性詳細(xì)規(guī)劃）實(shí)踐中確定容積率時(shí)，往往是經(jīng)濟(jì)效益起主導(dǎo)作用，空間分析主要作為論證經(jīng)濟(jì)效益的論據(jù)，在修建性詳細(xì)規(guī)劃中進(jìn)行確定，而環(huán)境效益往往不受重視。

關(guān)鍵詞：容積率；政府；房地產(chǎn)；收益；大連市

1 容積率內(nèi)涵

1.1 概念

容積率是西方國(guó)家（主要是美國(guó)）在20世紀(jì)初推行的城市土地區(qū)劃管理制度所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，最早見于1957年在美國(guó)芝加哥首次提出并采用。此后，英、日等國(guó)家也將其用于城市規(guī)劃的用地管理。

容積率在我國(guó)的應(yīng)用比較晚，1987年在民用建筑設(shè)計(jì)通則（JGJ37-87）才開始列有“建筑容積率”指標(biāo)， 2016年修訂版《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93對(duì)容積率名詞的解釋為：建筑面積毛密度（也稱容積率），是每公頃居住用地上擁有的各類建筑的建筑面積（萬m2/hm2）或以居住區(qū)總建筑面積（萬m2）與居住用地（萬m2）的比值表示。

通俗的講，容積率是指在城市化建設(shè)過程中為防止建筑密度過高、土地使用強(qiáng)度過大（或者過低），防止產(chǎn)生一系列問題在控制性詳細(xì)規(guī)劃中制定的一項(xiàng)重要規(guī)定性的控制指標(biāo)，一般按上限控制，容積率英文為Floor Area Ration英文縮寫FAR[1]。

1.2 容積率的特性

（1）容積率外部效應(yīng)。將反應(yīng)某一區(qū)域環(huán)境質(zhì)量的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行變換，可引申出下式：

FAR=BA/LA=SB×N/ LA=BD×N/ BD+GA+RD

式中：FAR—容積率；BA—建筑面積；SB—單層建筑面積；LA —用地面積；N—層數(shù)；BD —建筑密度（%）；GA—綠地率（%）；RD —道路（地面停車）密度（%）

這一公示反應(yīng)了容積率的大小體現(xiàn)在建筑面積與用地面積的比值關(guān)系，建筑面積可以分解為建筑密度和層數(shù)（建筑高度）的關(guān)系，當(dāng)建筑面積為恒定時(shí)，建筑密度和建筑層數(shù)是反比關(guān)系，建筑密度越小、建筑間距越大、綠化面積越多、空間感更強(qiáng)，缺點(diǎn)就是建筑高度更高，建筑對(duì)人的壓迫感更強(qiáng)，建筑外部負(fù)效應(yīng)增加；建筑密度如果加大便意味建筑高度降低，建筑尺度感更舒適，日照時(shí)間更長(zhǎng)，缺點(diǎn)是建筑間距離短，綠化面積減少。

（2）容積率是有一定彈性的“控制指標(biāo)”。在完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，容積率影響土地價(jià)格、政府收益、建筑成本和開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，各方對(duì)容積率傾向不同，規(guī)劃部門會(huì)從多維度確定地塊的合理容積率，土地提供者期望容積率越大收益就越大，開發(fā)企業(yè)追求地塊和適當(dāng)高的容積率，盡量壓低樓面地價(jià)。

由于近些年來我們國(guó)家城市化率不斷提高，一、二線城市的集聚化效應(yīng)加強(qiáng)，造成城市土地供需矛盾進(jìn)一步加大，城市優(yōu)質(zhì)地塊成為各開發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象，價(jià)格因素成為平衡各方的主要杠桿。

2 容積率與地價(jià)的關(guān)系

容積率不僅僅是城市規(guī)劃的控制指標(biāo)，它還是影響土地價(jià)格的重要因素，尤其在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，對(duì)于同一塊土地，容積率的不同會(huì)導(dǎo)致地價(jià)產(chǎn)生巨大的差異。

以大連為例，根據(jù)大政發(fā)[2000]40號(hào)《關(guān)于調(diào)整市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》要求，市內(nèi)四區(qū)土地共分九個(gè)級(jí)別，各類別的土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)重新調(diào)整和完善，出讓金按樓面地價(jià)收取，詳見1表。

根據(jù)住宅類用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)可以得出影響樓面土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)有兩方面因素：土地級(jí)別越高，單位面積土地出讓金越高，也就是說城市核心地區(qū)單位面積土地出讓金要高于城市郊區(qū)；另一方面，同一地段，容積率越低，單位面積土地出讓金就越高，容積率越高，單位面積土地出讓金就越低。由此可見，在同一區(qū)域，單位面積土地出讓金與容積率呈反比關(guān)系。為了能簡(jiǎn)要說明，下圖選取了Ⅰ級(jí)1類、Ⅲ級(jí)1類、Ⅵ級(jí)1類、Ⅸ級(jí)1類用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較。

橫軸為容積率，豎軸為四個(gè)級(jí)別1類地單位平米樓面出讓金數(shù)額。

單位宗地的土地出讓金總額=樓面地價(jià)×計(jì)容建筑面積，拋開其他因素，單從政府出讓土地收益進(jìn)行測(cè)算，同一宗地容積率越高政府的收益就越多。在合理的區(qū)間內(nèi)，通常容積率越大，土地利用程度越高，如果突破這個(gè)區(qū)間，隨著容積率的提高，地塊的邊際效益就會(huì)逐步降低，就會(huì)給地塊本身和周邊環(huán)境帶來負(fù)面效應(yīng)。詳見圖2。

橫軸為容積率，豎軸為四個(gè)級(jí)別1類地單位用地面積出讓金數(shù)總額。

土地價(jià)格的內(nèi)涵包含三個(gè)部分：第一、真正的地租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租；第二、土地投資的折舊；第三、土地投資的利息。土地價(jià)格即以上三個(gè)部分之和的資本化[2]。長(zhǎng)期以來，土地財(cái)政收入成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口的重要來源，住宅房地產(chǎn)開發(fā)在地方財(cái)政收入中占比最大。隨著房地產(chǎn)的繁榮，土地價(jià)格隨著水漲船高，政府成為最大受益者。但是，容積率對(duì)于地價(jià)的影響不是線性關(guān)系，容積率對(duì)于地價(jià)會(huì)形成邊際收益遞減規(guī)律，只有適當(dāng)?shù)娜莘e率才是最佳容積率，超出最佳容積率會(huì)對(duì)社會(huì)、城市產(chǎn)生負(fù)面影響，只有在最佳容積率下的地價(jià)才是最高地價(jià)。

如圖3所示，理論上土地的價(jià)值和政府的收益是隨著容積率的提高而增加，在實(shí)際過程中，由于邊際效益遞減效應(yīng)隨著容積率超出合理范圍時(shí)土地的價(jià)值會(huì)隨著遞減，在A點(diǎn)的容積率X1和其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值Y1是最佳收益。

3 容積率與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，地段是決定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和利潤(rùn)的決定性因素，容積率的大小直接影響和決定產(chǎn)品類型。由于容積率不但決定一宗地的開發(fā)規(guī)模的大小，還涉及到產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度、產(chǎn)品的差異化和產(chǎn)品單價(jià)等。在單位售價(jià)和建造成本差異不大的前提下，提高容積率指標(biāo)能更多的獲得可售建筑面積，進(jìn)而產(chǎn)生更多的超額利潤(rùn)。

3.1 容積率與產(chǎn)品業(yè)態(tài)的關(guān)系

容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡(jiǎn)單來看，樓層越低的產(chǎn)品容積率越低，反之越高。需要特別說明，由于國(guó)家出臺(tái)相關(guān)文件要求，禁止住宅項(xiàng)目容積率低于1.0，目前市場(chǎng)很難看到有容積率低于1.0的項(xiàng)目出現(xiàn)。一般情況下容積率小于1可以做獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅，容積率在1-2之間可以做洋房類產(chǎn)品，容積率大于2以上可以做小高層或者高層，也可以根據(jù)實(shí)際情況做不同類型的組合類產(chǎn)品。

3.2 影響容積率與產(chǎn)品形式的因素

從理論上來說，容積率大小與產(chǎn)品形式之間存在關(guān)聯(lián)性，上述關(guān)聯(lián)又不是絕對(duì)的，但影響產(chǎn)品形式有多重因素因素，技術(shù)上如：宗地的地形、宗地地質(zhì)水文情況、宗地的大小和地塊規(guī)整度、宗地周邊業(yè)態(tài)、日照、通風(fēng)、衛(wèi)生視距、消防和防震等要求、宗地臨道路等級(jí)及建筑退紅線的要求、市政綜合管網(wǎng)布置、城市限高等多重因素影響。開發(fā)商對(duì)不同地塊同一容積率面對(duì)市場(chǎng)的需求也可以規(guī)劃出多重產(chǎn)品形式，中高容積率也可以采取“高、低配”開發(fā)出別墅類和高層組合，4.5以上的容積率也可以開發(fā)出小高層和超高層組合。

3.3 容積率對(duì)住宅產(chǎn)品舒適度的影響

容積率在一定程度上可以反映建筑的舒適度，但是它們之間并不是簡(jiǎn)單的線性比例關(guān)系。人對(duì)住宅舒適度主要分為心理和生理兩方面感受。建筑風(fēng)格、社區(qū)氛圍、空間感受都會(huì)影響人的心理活動(dòng)；容積率的大小又直接影響住宅的密度、高度、綠化率等指標(biāo)，人們總是喜歡在低密度，較低的建筑高度和較高的綠化環(huán)境里居住。由此可得，容積率的大小會(huì)直接影響住宅的品質(zhì)和人的舒適度。

4 容積率對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)的影響

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，在同一宗地上，容積率越高就表示該項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模越大，如果假定單位平米利潤(rùn)不變的前提下，開發(fā)規(guī)模越大項(xiàng)目利潤(rùn)額就越多。容積率的增加一方面會(huì)增加單位面積的建安成本，另一方面，容積率如果超出合理限度會(huì)降低住宅的舒適度和品質(zhì)，并影響售價(jià)，最終降低項(xiàng)目利潤(rùn)率。

如圖4所示，MP、MC分別代表房地產(chǎn)項(xiàng)目收益和成本，P代表最低收益率。隨著容積率的增加MP先增后減，而MC一直呈上升趨勢(shì)，容積率在X1和X5時(shí)收益和成本相等，代表項(xiàng)目收益率為0，容積率在X3時(shí)收益率最大。由此可知，在一般情況下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，合理的容積率才能使項(xiàng)目收益最大化，過高或過低都會(huì)影響項(xiàng)目收益。

5 結(jié)束語

容積率不但是控制性規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)，也是土地出讓、地價(jià)評(píng)估的重要依據(jù)。由于受地塊土地性質(zhì)、區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施條件、空間環(huán)境條件、土地價(jià)格等多種因素影響，不同的宗地條件適合不同的開發(fā)強(qiáng)調(diào)。容積率的大小也不是萬能鑰匙，在確定一宗地容積率大小應(yīng)平衡城市規(guī)劃、土地出讓和土地開發(fā)商等各方利益，通過科學(xué)、規(guī)范的決策確保土地集約利用、城市建設(shè)和房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 鄒得慈，容積率研究[J].城市規(guī)劃，1994（1）：19～23.

[2] 畢寶德，柴強(qiáng)，李玲.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：高等教育出版社，1999：25～27.