試論長租公寓的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢

韋竑

【摘 要】 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，發(fā)地產(chǎn)租賃行業(yè)也逐漸崛起。近幾年來，高速度流動的人口、城市的聚集化發(fā)展及趨高房價，導致房地產(chǎn)租賃市場供不應求。房屋租賃一般分短租與長租，而城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使得聚集在二三線城市的流動人口量保持穩(wěn)步增長趨勢，因此，長租房公寓行業(yè)進入了空前絕好的佳境。本文從長租公寓的形成發(fā)展到現(xiàn)狀進行分析，對長租公寓的未來發(fā)展趨勢進行研究與試論。

【關鍵詞】 長租公寓 現(xiàn)狀分析 未來發(fā)展趨勢探討

一、前言

長租公寓，又稱白領公寓。顧名思義就是指將公寓租賃給在城市工作和生活的白領或不同階級的打工者，長租公寓租期一般在一年以上，根據(jù)不同客戶端的需求，對房屋進行裝修與配置不同等級的家用電器設備。隨著城市人口的聚集，現(xiàn)階段長租公寓市場發(fā)展勢頭正旺，房地產(chǎn)、酒店、金融組織、租賃中介等商業(yè)主體競相進入長租公寓產(chǎn)業(yè)，為長租公寓業(yè)的發(fā)展提供各類資源支撐。長租公寓市場發(fā)展?jié)撃芫薮?，加上政府對住房租賃市場的宏觀保障，長租公寓發(fā)展還將繼續(xù)保持新興發(fā)展狀態(tài)。

二、長租公寓的形成發(fā)展

1、政府的扶持，促進長租公寓的發(fā)展

自2015年起，我國針對住房租賃市場相繼舉行了3次中央大會，在全國20多個城市實施了40多項推動住房租賃市場運行的政策。其中包括：商業(yè)建筑改建為租賃生活建筑可以減少稅額，用電用水費用可按照民用房用電用水標準收取等鼓勵政策。2017年，我國在以北京、鄭州為開端的13個城市設立集體用地建租賃住房試點。在集中用地建租賃住房的基礎上，我國還在上海等城市鼓勵出臺了集中用地只租不售的政策。政府的這些政策扶持，為促進租賃住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)造良好環(huán)境，為長租公寓的發(fā)展，創(chuàng)造了宏觀的政策保障。

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，導致長租公寓供不應求

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。一路瘋漲的天價房價讓人們望而卻步，尤其是在北京上海等一線城市，一平米房價已經(jīng)相當于一個平民百姓家庭一年的生活費。房價上漲，將人們拒之購房的門外，而住房作為人們生存的生活必需品，只能將腿邁進租房的隊伍。另外，有數(shù)據(jù)顯示。購房人群75%以上都是原有住房的階層，他們買賣房產(chǎn)是為了順應房價上漲的大環(huán)境，主要目的是資產(chǎn)保值及賺取差價。隨著賣房炒房等情況出現(xiàn)，房價更是漲幅驚人。因此，越來越多的人群加入租房生活的隊伍，成為長租公寓市場的增加消費主體，長租公寓出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象。

3、人口聚集，對長租公寓的市場需求

大學生畢業(yè)后，留在大學所在城市就業(yè)，是城市人口逐漸增多的主要原因，有數(shù)據(jù)證明如下圖，大學生人口數(shù)量近十年來呈大幅度增長。他們是長租公寓租房的主體客戶，隨著畢業(yè)人數(shù)的不斷增加，每年對長租公寓的市場需求也不斷加大。因此，城市有需求的人口的聚集，也是促使長租公寓產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展勢好的原因之一。

三、長租公寓的現(xiàn)狀分析

由于住房租賃價格市場透明化，長租公寓的盈利并不是靠高價出租，而是靠提升公寓出租率、降低空置率來確保收益。雖然我國的長租公寓發(fā)展史已有10余年，但長租公寓發(fā)展水平還處于初級階段，以下為具體現(xiàn)狀分析：

1、長租公寓行業(yè)競爭激烈，競爭者各自為戰(zhàn)

目前，長租公寓還未出現(xiàn)大企業(yè)壟斷的局面，涉足該行業(yè)的開發(fā)商，酒店，以及房屋中介越來越多，形成了行業(yè)的激烈競爭。但主體不同的競爭者從自身來講，都各具優(yōu)勢與缺點。比如：開發(fā)商憑借自身資產(chǎn)，可以對長租公寓進行低成本的融資，從而占據(jù)先發(fā)位置，但在運營管理上比不過酒店；酒店憑借長期經(jīng)營的運營管理能力，在對長期公寓進行接管時，可針對不同人群需求進行公寓的差異化運作，進一步降低公寓空置率，從而增加盈利效率，但在資金鏈的穩(wěn)定上又弱于開發(fā)商；房屋中介可以依靠累積的客源，擴大長期公寓出租的范圍，增加成交率。但自身房源的選擇與價格優(yōu)勢占據(jù)被動位置。

2、長租公寓運營管理水平未能跟上市場發(fā)展需求

長租公寓經(jīng)營與發(fā)展重在運營管理，不但需要控制好運營成本，把握好利潤率、公寓空置率及轉手率，還要對房源位置進行評估，預測好公寓遠期租金上漲的問題。因為公寓的成本與租金之間的差額，直接決定公寓的收益。但就目前長租公寓的發(fā)展來講，運營能力還達不到公寓發(fā)展的要求，現(xiàn)階段運營管理的人才不足以滿足規(guī)模如此龐大的長租公寓發(fā)展市場；另外房源評估與遠期租金上漲的預測實非易事，一方面需要考察房源是夠充足，比如在某城區(qū)，如有100戶樓盤，除去85%的入住率，只剩下150戶房源可出租，通常房東已經(jīng)超過3個，自然增加了周轉難度。對房源的遠期預測方面，需要考慮周邊設施與交通，因此未知的城市設施建設也增加了預測的難度。

3、公寓資源與出租價格難以協(xié)調

目前，很多二房東在出租價格決策上遇到難題。長租公寓不比短期，價格與租客協(xié)調一致后不能無故漲價，否則將影響運營長期公寓的信譽，影響后續(xù)的房源租轉，但若是價格定的太低，將影響長租公寓的運營資金鏈，造成資金缺口無法繼續(xù)周轉，從而影響發(fā)展。尤其是在房價持續(xù)上漲時，房源成本持續(xù)升高，而已運行的公寓租金收入有限，長租公寓處境就變得十分尷尬。

四、長租公寓未來的發(fā)展趨勢

1、長租公寓將朝著差異化、精細化、集約化方向發(fā)展

長租公寓擁有廣闊的發(fā)展空間，在政府扶持的大環(huán)境下，競爭將愈演愈烈。而租戶在未來對公寓的要求也將越來越高。長租公寓想要繼續(xù)發(fā)展，就必須不斷滿足住戶對生活環(huán)境的品質與舒適要求，根據(jù)不同人群生活需求，將長租公寓進行精細的裝修，不同風格的引進，完善功能配置，公寓內(nèi)設備與設施也需跟隨時代潮流進行不斷更新。另外，為了滿足更大范圍租戶群體的要求，長租公寓還需要進行差異化的打造，質樸的風格，簡約裝修，方便的設備設施，以及平民化的租金更符合平民百姓對公寓的要求。為進一步降低運營成本，有效減少房屋裝修、日常管理成本，房源的集約化將成為趨勢，零散房屋租賃競爭力將持續(xù)下降。

2、長租公寓功能設計將主打生態(tài)工程

生態(tài)型產(chǎn)業(yè)，是未來房地產(chǎn)建筑的主導方向，也是長租公寓功能設計的主要方向。生態(tài)型建筑既能保護環(huán)境，節(jié)約資源，還能綠化建筑空間，給租戶一個舒適的生活環(huán)境。生態(tài)建筑可以實現(xiàn)長租公寓資源的最大化利用，公寓的墻體材料，可使用節(jié)能型裝置來實現(xiàn)公寓的保溫隔熱，長租公寓還可以通過太陽光能，水能重新制造資源，從而降低長租公寓的使用成本；提高長租公寓的運營能力水平及競爭力。

3、金融化和信息化兩個趨勢發(fā)展

長租公寓的資金運籌手段離不開融資，而融資需要以各個金融機構機構為媒介。目前來說，政府對住房租賃行業(yè)的扶持，已出臺了相關政策鼓勵租賃房源，各大銀行金融機構也出臺了相關金融扶持政策。深圳建設銀行2017年出臺的居住貸款最高可達100萬元，由此可見，未來的長租公寓產(chǎn)業(yè)將以金融化的手段得以更迅速的發(fā)展。長租公寓要提高運營能力水平，除了降低房源成本，運營成本外，還需提高公寓的周轉率，減少長租公寓的空置率。因為在運營管理時，應引入互聯(lián)網(wǎng)信息技術，通過互聯(lián)網(wǎng)的傳播速度與傳播范圍的增大，來加強租戶與房源之間的聯(lián)系，從而根據(jù)租戶的要求，精準推送合適房源。目前，長租公寓的信息平臺一般以58同城、電視微信等媒體，未來長租公寓必將沿著信息化的方向，打造資源共享的信息平臺，為用戶提供海量房源及參考價格，可足不出戶辦理看房、租房、入住等手續(xù)。

結束語

總的來說，長租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但總體還呈現(xiàn)出初級水平。隨著競爭主體的不斷涉足，長租公寓發(fā)展將不斷取得進步。從打造方向來說，未來的長租公寓一定是環(huán)保舒適且性價比高的消費品；從運營方面來講，未來的長租公寓一定擁有優(yōu)厚的資金金融扶持，有信息化的成交平臺。總之，長租公寓是未來房地產(chǎn)中的一片藍海，具有廣闊的發(fā)展空間。

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