基于TOPSIS評(píng)價(jià)和XGBoost算法的房地產(chǎn)企業(yè)綜合績(jī)效影響因素重要性探究

徐楚乾 徐寧 許昊玥 王虹雨

[摘要]為探究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)綜合績(jī)效的關(guān)鍵影響因素，選取滬深兩市128家房地產(chǎn)上市企業(yè)為樣本，從財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力等方面建立房地產(chǎn)企業(yè)綜合績(jī)效評(píng)價(jià)體系，以TOPSIS法對(duì)企業(yè)績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)分，通過(guò)XGBoost算法尋找關(guān)鍵影響因素。研究認(rèn)為債務(wù)償還能力、無(wú)形資產(chǎn)等因素是影響企業(yè)績(jī)效的關(guān)鍵因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)布置發(fā)展策略有一定的借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)績(jī)效；XGBoost

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2018.26

1 引言

隨著居民儲(chǔ)蓄提高，房地產(chǎn)行業(yè)熱度日漸高漲，逐漸成長(zhǎng)為經(jīng)濟(jì)的主體支柱之一，同時(shí)，資本驅(qū)動(dòng)大量房地產(chǎn)企業(yè)涌現(xiàn)。如今，在嚴(yán)加調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)如何理性地發(fā)展、提升發(fā)展能力，與各方面因素有關(guān)。

為探究房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素，本文通過(guò)建立企業(yè)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)體系，以TOPSIS法進(jìn)行綜合評(píng)分，并應(yīng)用XGBoost模型，分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成功發(fā)展影響較大的因素，為房地產(chǎn)企業(yè)布置經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提出相應(yīng)的建議。

2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

國(guó)外對(duì)于企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究大致可分為標(biāo)準(zhǔn)成本制度時(shí)期、財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)時(shí)期、價(jià)值評(píng)價(jià)時(shí)期以及綜合評(píng)價(jià)時(shí)期。隨著研究深入，認(rèn)為影響企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的因素有多方面的拓展。Falck和Heblich（2007）認(rèn)為良好的企業(yè)聲譽(yù)有助于提高市場(chǎng)或行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻從而有效地防止進(jìn)入者。Zhang Hong等（2015）發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模在50億至100億之間的公司的規(guī)模經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)于此范圍之外的其他規(guī)模。

目前國(guó)內(nèi)研究基于不同角度和原則，建立了多種企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)體系。張斌等（2005）以反映公司的盈利能力、償債能力等方面的10個(gè)指標(biāo)建立公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)體系。同時(shí)，也有許多研究從衡量企業(yè)軟實(shí)力的角度出發(fā)，郭德（2008）結(jié)合企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力理論，從企業(yè)形象、企業(yè)文化等五個(gè)方面建立企業(yè)軟實(shí)力評(píng)價(jià)體系。程榮華等（2013）通過(guò)評(píng)估結(jié)合信息熵法確定權(quán)重，構(gòu)建了建筑業(yè)企業(yè)軟實(shí)力模糊綜合評(píng)判模型。

綜上所述，要提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，不僅要考慮盈利、營(yíng)運(yùn)、債務(wù)等財(cái)務(wù)因素，還應(yīng)審視企業(yè)聲譽(yù)、創(chuàng)新能力、發(fā)展能力等諸多方面因素，但什么是企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的關(guān)鍵影響因素仍有待進(jìn)一步探究。

3 研究思路

本文根據(jù)2016年滬深兩市128家房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)分析影響這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素。借鑒現(xiàn)有研究成果并綜合考慮各個(gè)指標(biāo)的合理性和數(shù)據(jù)可獲得性，從企業(yè)財(cái)務(wù)及其他指標(biāo)兩方面出發(fā)，建立企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效綜合評(píng)價(jià)體系。

基于該評(píng)價(jià)體系，以TOPSIS方法計(jì)算得的綜合評(píng)價(jià)值y，作為XGBoost算法模型的輸出變量，以趨同化、規(guī)范化的屬性值作為模型的輸入變量即自變量。通過(guò)訓(xùn)練樣本模擬得出模型，再用測(cè)試樣本對(duì)模型進(jìn)行測(cè)試檢驗(yàn)，并輸出變量重要性程度。最后，對(duì)重要性評(píng)分高的屬性進(jìn)行解釋分析。

4 綜合績(jī)效評(píng)價(jià)體系

本文從多角度選取指標(biāo)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系，并遵循以下標(biāo)準(zhǔn)：

（1）指標(biāo)應(yīng)具有可獲得性，及根據(jù)數(shù)據(jù)可以計(jì)算的特性；

（2）指標(biāo)應(yīng)盡可能全面反映企業(yè)最新的實(shí)際業(yè)績(jī)情況。

實(shí)際操作中，目前存在的主要的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)方法，包括國(guó)有資本金績(jī)效評(píng)價(jià)體系、“杜邦財(cái)務(wù)分析體系”“平衡計(jì)分卡”等，出發(fā)角度和側(cè)重點(diǎn)各不相同，且每一種方法在企業(yè)績(jī)效的全面評(píng)價(jià)中都還存有缺陷。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的狀況及特點(diǎn)，本文堅(jiān)持重點(diǎn)因素重點(diǎn)評(píng)價(jià)原則，建立的綜合績(jī)效評(píng)價(jià)體系如下表所示。

5 TOPSIS評(píng)價(jià)

TOPSIS方法的基本思路是定義決策問(wèn)題的正負(fù)理想解，再把實(shí)際可行解即樣本與正負(fù)理想解作比較。為了避免評(píng)價(jià)結(jié)果可能由于人的主觀因素而形成較大偏差，本文采用熵值法計(jì)算指標(biāo)權(quán)重。最后，本文以各個(gè)樣本接近正理想解的相對(duì)程度作為績(jī)效綜合評(píng)價(jià)值，企業(yè)得分越高，說(shuō)明其績(jī)效水平越高，經(jīng)營(yíng)越成功。

經(jīng)過(guò)上述操作對(duì)選取的128家房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效綜合評(píng)分，排名前五名企業(yè)依次為萬(wàn)科、招商蛇口、凌云、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)，這些企業(yè)2016年在行業(yè)中表現(xiàn)突出，經(jīng)營(yíng)狀況良好，他們的績(jī)效綜合評(píng)分結(jié)果領(lǐng)先于其他企業(yè)也是意料之中，下文探究使這些企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異的最重要的影響因素。

6 XGBoost模型與分析

從數(shù)學(xué)模型角度上來(lái)說(shuō)，XGBoost本質(zhì)上是一個(gè)加強(qiáng)版的梯度提升樹(shù)，可以用來(lái)做回歸和分類(lèi)。XGBoost不僅能夠有很強(qiáng)的擬合效果，還可以輸出特征的重要性評(píng)分。當(dāng)數(shù)據(jù)樣本較小的時(shí)候，模型的訓(xùn)練效果較差。所以，本文采用K折交叉驗(yàn)證法來(lái)解決這一問(wèn)題，能夠避免欠擬合和過(guò)擬合，更好地說(shuō)明模型結(jié)果。

XGBoost算法可以輸出每個(gè)特征變量對(duì)模型的貢獻(xiàn)程度，從中可知哪些特征變量對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的影響更為顯著。

運(yùn)行結(jié)果顯示，總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、速動(dòng)比率、無(wú)形資產(chǎn)凈額領(lǐng)先于其他指標(biāo)的貢獻(xiàn)程度，即以上幾個(gè)指標(biāo)相較于其他指標(biāo)，對(duì)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的影響程度更大。

7 結(jié)論

由總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率和速動(dòng)比率領(lǐng)先的重要性貢獻(xiàn)度可知，債務(wù)償還能力對(duì)企業(yè)維持日常經(jīng)營(yíng)和未來(lái)發(fā)展影響顯著。基于房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)資金大、產(chǎn)品價(jià)值量高的特點(diǎn)，企業(yè)要成功經(jīng)營(yíng)、最大化利用資本投資機(jī)會(huì)，必然要采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)的策略，根據(jù)MM理論，負(fù)債將為企業(yè)產(chǎn)生稅盾作用，最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)使負(fù)債帶來(lái)的邊際稅盾與邊際破產(chǎn)成本相互抵消。

同時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)凈額對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果也發(fā)揮關(guān)鍵作用。企業(yè)是一系列生產(chǎn)要素的集合和配置，這些生產(chǎn)要素不僅包括有形資產(chǎn)，還包括專(zhuān)利權(quán)、土地使用權(quán)以及凝結(jié)在員工身上的各種技能與知識(shí)等軟性資產(chǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特征，土地使用權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)無(wú)疑是企業(yè)立足市場(chǎng)、創(chuàng)造價(jià)值的根本之一。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)布置發(fā)展策略時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)提高資產(chǎn)質(zhì)量、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，即速動(dòng)資產(chǎn)無(wú)法在總資產(chǎn)中占據(jù)過(guò)大份額，管理者可以考慮增加融資渠道、提升企業(yè)的債券融資方式，并對(duì)企業(yè)的償債計(jì)劃做出合理規(guī)劃。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確發(fā)展定位，合理布局和爭(zhēng)取土地使用權(quán)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等范圍，重視研究和開(kāi)發(fā)支出投入。另外，管理者也要重視品牌價(jià)值的打造，注重客戶(hù)和市場(chǎng)。只有積極推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣方式的升級(jí)和品牌文化的滲透，才能提高消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌的熟悉度和認(rèn)同感。

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