“后黃金時代”房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理精細化的思考與實踐

錢亮　王瑜玟

摘要：隨著國家經(jīng)濟增速的換擋期和經(jīng)濟結構調(diào)整的陣痛期，房地產(chǎn)行業(yè)受到較大影響。自2017以來中垠地產(chǎn)重點開拓的區(qū)域市場上海、南京、濟南等一二線城市相繼出臺限購政策，加之部分三四線老項目商品房存量大、銷售不旺，房地產(chǎn)銷售面臨較大壓力。并且隨著國家貨幣政策的不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸面臨融資困難、回款壓力大等不利因素。面對殘酷的生存環(huán)境，房地產(chǎn)財務管理也面臨新問題、新挑戰(zhàn)。因此，逐步推行以資金管理、預算控制、成本核算、稅務籌劃等為主要內(nèi)容的精細化財務管理勢在必行。

關鍵詞：精細管理；過程管控；防控風險

一、實施精細化財務管理的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的變化

2017年以前金融機構幾乎可以提供房地產(chǎn)開發(fā)每個環(huán)節(jié)的融資，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，房企的融資環(huán)境已經(jīng)明顯收窄， 根據(jù)相關報道自2016年11月以來，房地產(chǎn)公司幾乎沒有批準發(fā)行，上交所網(wǎng)站所發(fā)布的信息，全國排名前10的上市房企龍湖地產(chǎn)發(fā)行的40億元小公募、深圳房企益田集團36億元小公募債也被終止。融資環(huán)境的變化帶來的是融資成本的升高。

（二）“營改增”等稅務政策的變化導致稅務風險不斷增加

隨著“營改增”的全面推行和不斷深入，房企財務人員面臨新舊稅制銜接、政策變化、具體業(yè)務處理和稅收核算轉化等新課題?！盃I改增”基本改變了企業(yè)的會計核算體系，由于房地產(chǎn)企業(yè)財務人員基本沒有接觸過增值稅，由此也會帶來開票、報稅、認證、抵扣和稅款繳納等方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產(chǎn)生稅收風險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅負的居高不下

我國房地產(chǎn)業(yè)的全部稅收負擔在2002年只有11.85%，2006年達到25.14%。而同期宏觀稅負水平只上升不到4%。目前房地產(chǎn)稅收平均增長率為20%，而房地產(chǎn)GDP平均增長率為15%，房地產(chǎn)稅收增長明顯快于房地產(chǎn)經(jīng)濟增長，所以導致房地產(chǎn)業(yè)的稅負不斷提高。對于中小房企來說，由于不具備規(guī)模優(yōu)勢、企業(yè)專業(yè)稅收籌劃人員缺失，稅務籌劃能力不強。

（四）財務管理不能滿足全面財務管理的需要

中小房企事前財務管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，造成事中、事后財務管理的盲目性。并且不能提供決策所需的正確信息，不能深入反映經(jīng)營過程，不能提供各個作業(yè)環(huán)節(jié)的成本信息，以及各個環(huán)節(jié)成本發(fā)生的前因后果。加之會計核算不精細，臺賬體系不健全，不利于開發(fā)成本與目標成本的對比分析，也不利于成本管控。

二、精細化財務管理的具體措施

以精細化財務管理理論為基礎，結合具體工作實際，將房地產(chǎn)精細化財務管理的具體措施概括總結為：資金管理精確化、成本管控精準化、會計核算精細化。

（一）資金管理精細化

“現(xiàn)金為王”一直以來都被視為企業(yè)資金管理的中心理念。企業(yè)資金管理水平往往是決定企業(yè)存亡的關鍵所在。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理主要以融資管理為重點，以資金預算為抓手、以回款跟蹤為手段、已清欠例會制度為依托，通過提升公司資金管理水平，合理的控制營運風險，提升企業(yè)整體資金的利用效率。

1. 拓展融資渠道

房地產(chǎn)是資金密集產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大、周期長，資金籌集成為房企最關心的問題。目前企業(yè)融資渠道單一，對銀行貸款依賴程度過高，成為資金籌措的瓶頸。因此，必須拓寬自身融資渠道，以保證企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。除了銀行貸款，公司正在尋求債券融資、信托融資、保險資金融資等多種融資方式，并取得了積極進展。

2. 強化資金預算制度

針對前期資金管理計劃性不強、使用隨意、使用效率不高等現(xiàn)象，積極建立資金預算制度。首先由財務資金部會同營銷客服部、工程部等多部門根據(jù)年度銷售考核量、工程量、綜合考慮稅金、利息支出等因素測算年度資金計劃。每個月各個部門上報月度資金計劃，漏報的計劃除總經(jīng)理特批外一律不付款，做到資金預算剛性考核。

3. 建立回款跟蹤制度

（1）適當保持按揭銀行數(shù)量，防止資金風險。為防止按揭審批、放款速慢影響資金回籠、減少公司按揭風險，保證資金流暢。適度保持按揭銀行數(shù)量，防止對單一銀行的過度依賴。

（2）強化按揭銀行考核。為加速項目回款，保證公司現(xiàn)金流安全暢通，按照對項目合作按揭銀行實行“淘汰一批、誡勉一批，新增一批”的原則制定考核標準。對按揭銀行進行月度考核，對不積極配合公司按揭工作，影響公司正常按揭款放款的合作銀行，將視情況取消或減少按揭辦理。

（3）清欠工作制度化。理順清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召開清欠工作會議，定期進行賬齡分析，動態(tài)監(jiān)控異常應收款項，防止呆壞賬風險。

（二）財務管控精細化

1. 完善成本、費用審批流程

（1）嚴格把關控成本。加強合同管理、嚴格比價采購程序，嚴格過程管控，嚴格工程進度審批制度，工程掛賬必須組織專項工程驗收，并出具驗收報告單和工作量確認單，杜絕隨意劃線和簽證。

（2）規(guī)范付款審批流程。做到“無發(fā)票不掛賬，無收據(jù)不付款”；所有涉及工程款、物資采購的業(yè)務嚴格執(zhí)行“先掛賬、后付款”的原則；嚴格杜絕預付賬款。

（3）嚴控可控費用。費用支出“一事一報一批”，強化費用發(fā)生事前審批制度，杜絕不合理支出和無效支出。

2. 細化目標成本控制

將項目目標成本按照土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施、公建配套、資本化利息、開發(fā)間接費、期間費用、稅金七個大項分類，下設180余個子科目。每月召開成本管控會，將成本費用實際發(fā)生數(shù)與目標成本數(shù)進行對比，分析預算差異，及時堵塞成本管理漏洞。

3. 強化稅務籌劃

一是建立專業(yè)稅務籌劃團隊與借助稅務師事務所相結合的辦法。房產(chǎn)稅、土地使用稅等小稅種籌劃自有團隊主導；土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅等大稅種籌劃借助第三方力量。二是籌劃方式由之前的事后算稅轉變?yōu)槎惤鸬氖虑盎I劃、分析。三是注重提高財務人員稅務籌劃素質(zhì)。如何合理的節(jié)約稅負涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，需要公司財務人員在不斷提高賬務處理能力等業(yè)務素養(yǎng)的同時，還要全面掌握國家和所在稅收政策，熟悉公司經(jīng)營環(huán)節(jié)，依法優(yōu)化繳稅方案，通過合理減輕公司的稅收負擔。

（三）會計核算精細化

成本核算精細化主要包括三個方面的內(nèi)容，一是細化科目明細，完善輔助核算；二是細化分期和業(yè)態(tài)核算；三是建立為會計核算服務的臺賬體系。

1. 細化科目設置、強化輔助核算

將“開發(fā)成本”科目由原來的只有6個二級科目細分為目前的6個二級科目，100余個三級科目。對應收、應付科目建立完善的輔助核算系統(tǒng)，尤其對應收房款建立客戶姓名、房間號雙輔助，精準核算應收款房，更有利于財務管理和財務分析。

2. 細化分期和業(yè)態(tài)核算

嚴格按照發(fā)改委立項批復設置分期核算，按照項目不同業(yè)態(tài)建立賬外輔助核算。一是便于分析各期投入、產(chǎn)出比；二是為土地清算提供依據(jù)，為土地增值稅籌劃方案多樣性選擇提供數(shù)據(jù)基礎。

3. 細化臺賬體系

細化各類登記臺賬，將臺賬作為會計核算的輔助工具和必要補充。建立起內(nèi)外部借款臺賬、按揭回款臺賬、應收賬款臺賬、合同付款臺賬、固定資產(chǎn)臺賬、銷控臺賬等各類臺賬，初步建立臺賬體系，以此作為提高會計核算水平、強化財務管控的有效途徑和有力手段。

三、精細化財務管理的預期效果

（一）資金管理水平有效提高

1. 企業(yè)融資渠道不斷拓展。除了加強與傳統(tǒng)國有四大銀行的合作外，更多的利用股份制中小銀行機制靈活、審批程序簡單的特點，更多的與之合作；嘗試險資和信托融資，2017年中垠益陽項目通過人保資本取得融資3億元，中垠與信托機構的合作也取得了實質(zhì)性進展。

2. 資金預算精度更準，減少閑置資金，提高資金使用效率。

3. 按揭放款速度明顯提高，企業(yè)資金得到充分、合理的利用。

（二）財務管控、會計核算水平提升顯著

1. 制度體系更加完善。先后修訂可控費用管理辦法、備用金管理辦法、費用報銷管理辦法、收據(jù)管理辦法及操作流程。

2. 付款管理更規(guī)范。工程、營銷類大額付款流程更優(yōu)化、依據(jù)更充分、審核更嚴格。

3. 內(nèi)部控制理念不斷加強。過程控制不算完善，優(yōu)化了部門之間的業(yè)務操作流程和協(xié)作能力。提高了風險管理意識，加強了風險級別分析、風險辨識、風險排查和控制。

（三）稅務籌劃能力不斷增強

中垠雅苑項目通過清算對象優(yōu)化、借款利息計算扣除或據(jù)實扣除的選擇、業(yè)態(tài)間成本的合理分攤等多種手段，預計節(jié)稅5000余萬元。中垠揚中項目通過在“營改增”前突擊取得施工許可證，按照簡易辦法繳納增值稅，預計節(jié)稅270余萬元。

四、結論

綜上所述，隨著中垠業(yè)務的不斷擴展，在完善常規(guī)稅務籌劃的同時，逐步完善項目轉讓、股權轉讓、自持物業(yè)、合作開發(fā)等環(huán)節(jié)的節(jié)稅籌劃和預案，合法、合理、合規(guī)的最大限度減輕企業(yè)稅負。

參考文獻：

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（作者單位：中垠地產(chǎn)有限公司）