房價與人均可支配收入的關(guān)系

郜震浩

【摘要】本文以深圳市為例，研究住房價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之間的關(guān)系。通過Pearson相關(guān)分析，可以得出房價與人均可支配收入之間存為正向強(qiáng)相關(guān)，以房價為因變量，以人均可支配收入為自變量，進(jìn)行回歸模型進(jìn)行比較，其中二次曲線方程的閉合度最高，同時根據(jù)模型參數(shù)建立變量的一般回歸方程。最后通過回歸方程預(yù)測人均可支配收入下深圳市2020年的房價走勢。

【關(guān)鍵詞】房價 人均可支配收入 相關(guān)性分析

一、引言

隨著近幾年房地產(chǎn)市場的大熱，房價成為人民群眾最為關(guān)心的話題。影響房價的因素較為復(fù)雜，人均可支配收入無疑是影響房價的重要因素。唐鳳嬌以全國的商品房平均銷售價格與居民人均可支配收入為實例，通過構(gòu)建格蘭杰因果關(guān)系檢驗?zāi)Ｐ?，指出它們之間的影響方向。最終結(jié)果為居民人均可支配收入是房價的格蘭杰原因[1]。王海滋，崔恩澤依據(jù)北京市人均GDP、人均可支配收入與北京市房價2001～2012之間統(tǒng)計數(shù)據(jù)建立實證分析模型，揭示三個變量之間以往的相關(guān)關(guān)系，得出房價與人均可支配收入和人均GDP之間呈對數(shù)關(guān)系[2]。本文以深圳市統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過建立實證分析模型，揭示房價與人居可支配收入兩者之間的關(guān)系，同時建立兩者之間的回歸方程。

二、房價與人均可支配收入的相關(guān)性分析

（一）實證數(shù)據(jù)分析

自1998年到2016年深圳市住房均價從5191元/平米漲到2016年的53455元/平米，漲幅達(dá)到929.8%，平均每年以13.8%的漲幅（5191×（1+13.8%）18=53455）指數(shù)增長。期間僅1999年、2008年、2011年、2012年出現(xiàn)四次小幅回調(diào)。在2005年以前房價基本保持相對穩(wěn)定，年漲幅保持下10%以下，2006年～2010年房價進(jìn)入一輪快速上漲，五年累計漲幅達(dá)到120.8%，創(chuàng)造了深圳樓市的第一輪高潮。隨后市場進(jìn)入兩年調(diào)整期，連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長。2013年后房價再次進(jìn)入一輪高速增長，在2016年創(chuàng)下60%的歷史最高漲幅。而同期人均可支配收入從1998年的19213.92元漲到2016年的48695元，整體漲幅153.4%，年平均漲幅為5.3%（19213.92×（1+5.3%）18=48695）。可見，房價的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均可支配收入的漲幅（數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報）。

當(dāng)然，影響房價的因素是多方面的，目前國內(nèi)對影響房價的因素研究主要集中在三個方面：一是研究人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)周期和房價的影響[3]；二是研究宏觀經(jīng)濟(jì)周期對房價和影響[4]；三是研究金融政策對房價的影響[5]；本文主要選取房價與人均可支配收入兩個較為的具體的指標(biāo)來分析兩者之間的相關(guān)性。

（二）變量的Perason相關(guān)性檢驗

Pearson相關(guān)系數(shù)方法的優(yōu)點在于原理簡單，且不受兩個變量的位置和尺度變化的影響，容易程序化，在SPSS中已經(jīng)有了成熟的模塊[6]。Pearson相關(guān)系數(shù)取值范圍在[-1，+1]，-1代表負(fù)相關(guān)，+1代表正相關(guān)，0則代表不存在相關(guān)關(guān)系。兩連續(xù)變量間相關(guān)的強(qiáng)弱沒有規(guī)定數(shù)值，一般而言，兩者的關(guān)聯(lián)度在0.8以上即可認(rèn)為其關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而在0.5-0.8之間認(rèn)為具有一定的關(guān)聯(lián)性，而在0.5以下則認(rèn)為兩者之間關(guān)聯(lián)性很小[8]。

以深圳市歷年房價和人均可支配收入為變量代入SPSS軟件進(jìn)行Perason相關(guān)性模型分析可以得出兩變量的相關(guān)系數(shù)r=0.882，為正向強(qiáng)相關(guān)。同時雙側(cè)檢驗P=0.000，可以拒絕零假設(shè)，人均可支配收入可以影響房價。

（三）曲線回歸分析

以房價為因變量，以人均可支配收入為自變量，代入SPSS軟件進(jìn)行曲線回歸分析，分別變量進(jìn)行線性、對數(shù)、二次曲線、次方、S、增長、指數(shù)和Logistic共8種模型分析，結(jié)果顯示二次曲線模型相關(guān)性最大[8]（R=0.838）因此房價與人均可支配收入存在二次曲線關(guān)系。

（四）回歸方程的建立和房價預(yù)測

假設(shè)Y為深圳市銷售房價，X為人居可支配收入，則二次曲線回歸模型的一般方程轉(zhuǎn)換如下：

Y=a+b1X+b2X2

其中：a、b均為模型系數(shù)。

根據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)二次曲線回歸分析，常數(shù)a=25028.292，b1=-1.79，b1=4.419E-5，代入一般方程可得出房價與人均可支配收入的二次曲線一般方程為：

Y=25028.292+（-1.79）X+4.419×10-5X2

根據(jù)以上方程，我們可以通過人均可支配收入的數(shù)據(jù)預(yù)測未來幾年深圳市房價的走勢。根據(jù)《深圳市人口與社會事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》公布的數(shù)據(jù)，到2020年深圳城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入要達(dá)到60000元，代入上述方程得出2020年深圳房價將達(dá)到76712元/平米。

三、結(jié)語

總體來看，預(yù)計到2020年深圳市人均可支配收入為60000元，預(yù)計五年累計漲幅為23.2%，隨著人均可支配收入的提高，人民對于住房的需求也將進(jìn)一步的提升，在人均可支配收入的支撐下到2020年深圳市住房均價將達(dá)到76712元/平米，與2016年均價相比未來五年的累計整體漲幅為43.5%，明顯高于人均可支配收入的漲幅。因此通過適當(dāng)?shù)暮暧^政策來控制房價是必要的措施。

參考文獻(xiàn)

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[2]王海滋，崔恩澤.北京人均可支配收入和人均GDP與房價關(guān)系[J].山東建筑大學(xué)學(xué)報2013（04）：02-03.

[3]戴國海.人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)周期性波動的影響[J].金融觀察2011（07）.

[4]孔雪琳.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究綜述[J].經(jīng)濟(jì)廣角2013（09）.

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