淺析我國租售并舉住房制度的構(gòu)建

王旭

摘 要：十九大提出"加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度"，發(fā)展租賃市場成為房地產(chǎn)長效機(jī)制的一大關(guān)鍵。本文通過對我國住房租賃現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，對租購并舉住房制度出現(xiàn)的障礙和問題進(jìn)行分析，提出加快推行租購?fù)瑱?quán)的措施，保障承租人子女就學(xué)同權(quán)，健全和完善住房租賃市場管理法規(guī)，大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)的建議對策，力求探求建立租賃市場健康持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制。

關(guān)鍵詞：住房租賃市場；租售并舉；住房保障

1 我國住房租賃市場現(xiàn)狀

住房租賃市場是住房市場的重要組成部分，是滿足居民住房消費(fèi)需要的基本方式。住房租賃市場的發(fā)展有利于人才和人口的流動(dòng)，有利于優(yōu)化住房供應(yīng)體系，有利于優(yōu)化城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和住房消費(fèi)行為，也有利于住房保障的發(fā)展和城市改造與升級，特別是在大規(guī)模的急劇城鎮(zhèn)化過程中，住房租賃市場的發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展有著十分重要的作用。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》指出，要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展”

2 租售并舉制度構(gòu)建面臨的障礙

2.1 教育資源的分配不同權(quán)

目前輿論最關(guān)心的就是子女入學(xué)問題，具體指租戶和購房者是否享有同樣的權(quán)利可就近入學(xué)附近（初）中小學(xué)。1986 年的《中華人民共和國義務(wù)教育法》確立了適齡兒童“就近入學(xué)”的教育秩序。在具體操作中，經(jīng)常被落實(shí)為所謂“學(xué)區(qū)房”政策。在幼升小階段，以上海的政策為例，上海是以“就近入學(xué)”為特色的公立學(xué)校入學(xué)制度，招生對象為當(dāng)年全市年滿6 周歲的兒童，根據(jù)“相對就近、免試入學(xué)”的原則，實(shí)行對口入學(xué)的辦法。學(xué)區(qū)房或者說住房產(chǎn)權(quán)發(fā)揮了重要的作用，不管是作為資格條件還是作為排序條件，房屋產(chǎn)權(quán)均占有極大權(quán)重。簡言之，在供需矛盾不大的情況下，租售權(quán)利可以做到同權(quán)或者兼顧，而在供小于需的情況下，租戶的權(quán)利顯然是放在后面的。按照排序，首先安排戶籍和產(chǎn)權(quán)一致者，然后安排戶籍產(chǎn)權(quán)不一致者，最后才可能輪到租賃住戶。

2.2 租住體驗(yàn)不佳，且承租人合法權(quán)益難以保障

目前住房租賃市場處于賣方市場階段，承租人與出租人相比在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上、合同利益上、市場地位上不對等，使其處于明顯的弱勢地位，因而在簽約過程中的談判能力和討價(jià)還價(jià)能力較低。出租人則極有可能濫用其優(yōu)勢地位以損害承租人的利益為代價(jià)實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化；除出租人損害承租人合法權(quán)益外，部分不規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員也經(jīng)常通過侵害承租人的權(quán)益獲取利益，如發(fā)布虛假信息，欺騙出租人或承租人；亂扣租戶押金、截留挪用租金、隨意漲價(jià)、提前終止租約；擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，隨意隔斷，分割出租或群租，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將租金卷款跑路等現(xiàn)象。市場中的不利地位加上政府有效管理和服務(wù)的缺失以及糾紛的司法救濟(jì)時(shí)間和財(cái)力成本較高等種種原因，承租人的穩(wěn)定居住權(quán)通常無法有效保障。

2.3 專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)規(guī)模小，且市場競爭不公平

我國住房租賃市場競爭不公平體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是專業(yè)化租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)與個(gè)人之間競爭的不公平。由于專業(yè)化經(jīng)營機(jī)構(gòu)是以企業(yè)的形式存在的，因此必須要承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，也要接受消防安全等方面的檢查，相對于個(gè)人，等于是額外增加了經(jīng)營成本，這就使得它們在市場競爭中處于不利地位。二是購買商品住房出租的出租戶和自建、租賃、購買違法違章房屋的出租戶之間競爭的不公平。

3 完善租購并舉制度的建議

3.1 加快推行租購?fù)瑱?quán)的措施，保障承租人子女就學(xué)同權(quán)

考慮到正在進(jìn)行的“租售同權(quán)”的試點(diǎn)，其本質(zhì)是使公共資源的分配與住房產(chǎn)權(quán)分離或者部分分離。當(dāng)兩者分離時(shí)，租戶也能享有基本同等的教育資源，這既能使得教育資源分布均等化，同時(shí)也能減少家長的擇校行為，兩者之間的正反饋?zhàn)饔媚茌^好地促進(jìn)教育公平。加快推行租購?fù)瑱?quán)的措施，保障承租人子女就學(xué)同權(quán)。當(dāng)然，部分學(xué)校的供不應(yīng)求情況肯定會(huì)存在，那么采取某種兼顧資格和平等的方案是必須的，譬如資格分?jǐn)?shù)和抽簽相結(jié)合的方案，按資格分?jǐn)?shù)將學(xué)生分為數(shù)等，在各等第按一定比例抽簽，資格分?jǐn)?shù)可兼顧住房產(chǎn)權(quán)、租賃權(quán)、購（租）年限、學(xué)生水平測試成績以及其他貢獻(xiàn)分等。所謂租售同權(quán)并不意味著兩者完全一樣，但政策設(shè)計(jì)應(yīng)該避免將教育資源和住房產(chǎn)權(quán)直接關(guān)聯(lián)的做法，而應(yīng)該將其作為一部分考量因素，這是比較穩(wěn)妥的一種做法。

3.2 健全和完善住房租賃市場管理法規(guī)

面對規(guī)模龐大的違法違規(guī)住房租賃市場，政府似乎面臨著無能為力的困境，但為了構(gòu)建住房租賃市場發(fā)展的長效機(jī)制，推進(jìn)購租并舉的住房供應(yīng)體系建設(shè)，卻必須迎難而上。立法可以大步先行，而執(zhí)法則可以根據(jù)實(shí)際情況小步慢行。住房租賃市場管理法規(guī)體系應(yīng)當(dāng)是租賃住房開發(fā)和供應(yīng)管理法規(guī)、房屋租賃管理法規(guī)、住房租賃管理法規(guī)、公共租賃住房管理法規(guī)以及相配套的土地供應(yīng)、稅費(fèi)、金融等方面的法規(guī)所組成的體系。雖然租賃市場管理法規(guī)建設(shè)面臨著很多難題，但只要我們能把握住房租賃市場發(fā)展規(guī)律，明確住房租賃市場發(fā)展目標(biāo)，按照系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性、創(chuàng)新性的要求，是可以制定出比較完善的住房租賃市場法規(guī)的，這樣才能為住房租賃市場的規(guī)范、有序、持續(xù)和健康發(fā)展提供制度支持。

3.3大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)

培育規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化的專業(yè)住房租賃企業(yè)，整合房源，提高其集約化、專業(yè)化管理水平，滿足不斷增長的住房租賃需求，對于維護(hù)良好的租賃市場秩序，平衡住房市場的供需，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都有重大意義。供給主體多元化，特別是專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)的參與對于增加市場房源、穩(wěn)定租賃關(guān)系、便于政府監(jiān)管等方面起到了積極的作用。發(fā)展專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)，還需要維持合理的盈利水平。與房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，租賃業(yè)務(wù)的投資大，資金周轉(zhuǎn)慢，回收期長等問題， 導(dǎo)致目前住房租賃收益不高。為了更好地發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的租賃市場，政府應(yīng)通過稅收、土地管理等政策調(diào)整，使住房租賃機(jī)構(gòu)能夠通過合理成本取得房屋或土地用于經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)合理的收益預(yù)期，提供比散租更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，吸引更多的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)入租賃市場。

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