樓市變局的可能風(fēng)險(xiǎn)

■ 本刊記者 葉昌元

流拍，流拍，土地交易降溫

7月6日，許昌市2018年第八批土地公開(kāi)拍賣。本次出讓的五宗土地中，有兩宗商服用地、三宗住宅用地。住宅用地之一位于鹿鳴湖東南角，已經(jīng)是“二進(jìn)宮”了，起拍價(jià)高達(dá)7億元。兩宗商服用地和鹿鳴湖東南角這個(gè)地塊無(wú)一人出價(jià)。

而另兩塊住宅用地經(jīng)多輪競(jìng)拍，最終出價(jià)分別合280萬(wàn)元/畝、212萬(wàn)元/畝，但都未能達(dá)到政府底價(jià)而流拍。而就在三個(gè)月之前，與它們一路之隔的兩個(gè)地塊地價(jià)分別拍到379萬(wàn)元/畝和406萬(wàn)元/畝。

圖左部為許昌流拍的兩塊地。而其對(duì)面就是3個(gè)月前拍出去的地。地價(jià)落差明顯

在20天的時(shí)間里，合肥有四次流拍。6月28日，包河區(qū)S1802號(hào)地塊和巢湖地塊流拍；7月6日，包河區(qū)S1803地塊流拍；7月17日，合肥國(guó)土局原定第二天拍賣的新站區(qū)兩個(gè)地塊延期供應(yīng)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，延期的原因是無(wú)房企報(bào)名；7月18日，瑤海區(qū)E1803地塊未達(dá)底價(jià)流拍。

就在前幾天，蘇州拿出了壓箱底的好地進(jìn)行了拍賣，這幾塊位于主城區(qū)、地鐵口的優(yōu)質(zhì)地塊，竟然全部流拍！其中8號(hào)地塊在今年2月土拍中無(wú)人問(wèn)津，以流拍告終。再次掛出時(shí)起報(bào)總價(jià)少了3.088億元，起拍樓面價(jià)由1.5萬(wàn)元/平方米降為1.3萬(wàn)元/平方米。它再次以流拍告終！10號(hào)、15號(hào)地塊也流拍了。

徐州、淮南、阜陽(yáng)等地也傳來(lái)流拍的消息。

這期間，河南省又發(fā)生一起令人詫異的事。按照河南省國(guó)土資源開(kāi)發(fā)投資管理中心的計(jì)劃，7月9日是4478畝A類復(fù)墾券（2018001批次，總第5批次）公開(kāi)在線競(jìng)拍的日子。復(fù)墾券也就是拿地的入場(chǎng)券。但是，意外出現(xiàn)了。該中心稱，本次交易所有競(jìng)買申請(qǐng)人擬競(jìng)買面積之和為300畝，不到總面積的7%。

而在2016年12月20日，244家房地產(chǎn)企業(yè)參加河南省首批宅基地A類復(fù)墾券拍賣會(huì)，最后105家房地產(chǎn)企業(yè)將6148.59畝宅基地復(fù)墾券全部以封頂價(jià)30萬(wàn)元買走。

長(zhǎng)春市雙陽(yáng)區(qū)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的糾紛，從另一角度印證了業(yè)內(nèi)流傳的一句話—“不拿地等死，拿地找死?！北本└－h(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向本社舉報(bào)當(dāng)?shù)貎杉曳康禺a(chǎn)公司和雙陽(yáng)區(qū)政府一前負(fù)責(zé)人涉嫌欺詐、貪腐。原來(lái)該項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，落入福環(huán)公司之手。福環(huán)公司投入巨資后，弄清來(lái)由，認(rèn)為自己受騙。司法機(jī)關(guān)已經(jīng)介入此事。這里不去評(píng)判當(dāng)事各方的是是非非?？梢钥隙ǖ氖牵捎诓疬w、補(bǔ)償，以及容積率限制等因素決定了該項(xiàng)目是個(gè)賠錢的黑洞。這也是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商不愿自己做而千方百計(jì)找“下家”的重要原因。

春江水暖鴨先知。我們應(yīng)該相信開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市溫度變化是敏感的。顯然，他們對(duì)地價(jià)的接受度正在下調(diào)。而不少地方政府還沒(méi)把地價(jià)預(yù)期降下來(lái)，尚未從土地財(cái)政的大夢(mèng)中醒來(lái)。

微觀看房?jī)r(jià)，更真實(shí)

從宏觀數(shù)據(jù)看，樓市的勢(shì)頭似乎還不錯(cuò)。

據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年5月份，100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12514元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比增長(zhǎng)11.3%。受成交量相對(duì)較好、部分中高端樓盤入市等因素影響，房?jī)r(jià)有所抬頭，相比4月份12422元/平方米上漲了92元/平方米。

具體來(lái)看，100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)中，一線城市、二線城市、三四線城市分別為41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。對(duì)此類價(jià)格進(jìn)行區(qū)間劃分，其中一線城市4萬(wàn)元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了14個(gè)月，二線城市1.2萬(wàn)元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了11個(gè)月，三四線城市1萬(wàn)元/平方米以上均價(jià)水平則持續(xù)了9個(gè)月?？傮w上看，三類城市同比增幅均有持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)。

但大家都知道，樓市短期（幾個(gè)月）報(bào)表很難反映其大勢(shì)，因?yàn)橐悦Z、拉高補(bǔ)低等人為干預(yù)可以造成數(shù)據(jù)波動(dòng)。我們還是從微觀層面近距離觀察樓市吧。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官網(wǎng)上有一“存量房交易服務(wù)平臺(tái)”，全市二手房房源信息都可以在這里發(fā)布。發(fā)布主體有二：一是中介，二是房主。我們假定：“擬售價(jià)格”中都含有砍價(jià)空間；由于房主直接發(fā)布，不須向中介繳納費(fèi)用，價(jià)格更接近成交價(jià)。而二手房買賣更能反映剛需。我們先看幾段該平臺(tái)上由房主自行發(fā)布的房源信息。

通州區(qū)運(yùn)河灣的一套三室一廳，擬售價(jià)每平方米僅1萬(wàn)元。這跟傳說(shuō)中的房?jī)r(jià)完全不一致—燕郊還超過(guò)2萬(wàn)元呢。因其區(qū)位優(yōu)勢(shì)差，還在通州城區(qū)以東，情有可原。

運(yùn)河灣位于北京通州城區(qū)東南

通州區(qū)玉帶河西街的一套小兩居，擬售價(jià)格僅5621元/平方米，總價(jià)為30萬(wàn)元。這才叫跌破眼鏡。這里雖屬通州，但是處于通往北京市主城區(qū)的路上，且毗鄰地鐵線、高速路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。房子雖然老一點(diǎn)，1980年建成，但要知道，房子不像車，沒(méi)有折舊一說(shuō)。

玉帶河西街位于北京地鐵八通線旁

在北京主城區(qū)四環(huán)以內(nèi)，不過(guò)是東北角上，有個(gè)叫煙樹(shù)園的小區(qū)。這里一套擬出售的二室一廳，擬售價(jià)格是每平方米4.224萬(wàn)元。對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，當(dāng)然很貴了，但離“北五環(huán)外上地的房子將近10萬(wàn)元”的傳說(shuō)有很大落差。

煙樹(shù)園位于北京四環(huán)內(nèi)，東北角上

當(dāng)然，以上所舉，可能是特例，由于小區(qū)環(huán)境、朝向、失修等原因?qū)е聝r(jià)格難以高企，不能代表樓市普遍狀態(tài)。但至少說(shuō)明，市面上“傳說(shuō)”的房?jī)r(jià)往往“就高不就低”。其中一個(gè)重要因素，是開(kāi)發(fā)商、房屋中介、炒房者推波助瀾。這也是他們慣用的一種手段—高樹(shù)標(biāo)桿。他們向購(gòu)房者推銷房子時(shí)，告訴對(duì)方：這房一點(diǎn)不貴。這附近就有一套戶型等跟這差不多的房子，賣得可比這貴多了。這個(gè)參照物是否真實(shí)，只有天知道。房源信息只有徹底透明、全面公開(kāi)，才能揭穿交易中的貓膩。

筆者還注意到，在“存量房交易服務(wù)平臺(tái)”上掛出的房源，有的發(fā)布日期遠(yuǎn)在2012年，而所有權(quán)狀態(tài)一如當(dāng)年，說(shuō)明它一直就沒(méi)賣出去。

大家旅游、出差，每到一個(gè)城市可以觀察、了解當(dāng)?shù)氐淖》拷ㄔO(shè)、配置情況。每每在高鐵上看到路旁在建的、或已建成的林立的、空蕩蕩的住宅樓，就會(huì)對(duì)這個(gè)城市的樓市有大致的了解。

以上都說(shuō)明，真實(shí)的世界與房?jī)r(jià)預(yù)期—虛擬世界有差距。

高房?jī)r(jià)預(yù)期后面有推手

有一種說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢了，所以頻頻出現(xiàn)流拍。但不會(huì)這么巧吧？說(shuō)沒(méi)錢都沒(méi)錢了。這只能說(shuō)明一點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不高，而政府要的地價(jià)又高，蓋房賺不了錢，甚至賠本。

說(shuō)起來(lái)，這十多年來(lái)，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，與市場(chǎng)相關(guān)各方的心理預(yù)期有很大關(guān)系。許多炒房者敢于買天價(jià)房，就是看好它還會(huì)再漲。

這一點(diǎn)，與龐氏騙局、傳銷騙局是類似的。要想將騙局維持住，就得讓受騙者有較高的心理預(yù)期，一層層地騙下去，不斷讓“新人”加入。當(dāng)然，騙局遲早是要破的，因?yàn)槭茯_的“新人”不會(huì)無(wú)限多。不同的騙局，往往出現(xiàn)一個(gè)共同現(xiàn)象：當(dāng)騙局制造者落入法網(wǎng)時(shí)，很多受騙者希望司法機(jī)關(guān)放人，目的是讓騙局延續(xù)下去，以挽回自己的損失。這些人甘愿受騙，仿佛患上了斯德哥爾摩癥候群。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，這些年房?jī)r(jià)收入比一直高得離譜。要想突破居民“房?jī)r(jià)太高”的心理障礙，就得推高房?jī)r(jià)預(yù)期—將來(lái)更高。怎樣推高預(yù)期呢？有兩類方法。一、開(kāi)發(fā)商雇傭?qū)W者，包括知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家造勢(shì)。這些人建立理論模型、作數(shù)據(jù)分析、找國(guó)內(nèi)外案例，這一切都圍繞“勢(shì)必漲價(jià)”展開(kāi)。他們跟股評(píng)師沒(méi)有區(qū)別。說(shuō)雇傭不好聽(tīng)，他們可以從開(kāi)發(fā)商那里接受課題費(fèi)。二、在實(shí)操層面下功夫。開(kāi)盤時(shí)雇人排隊(duì)，是常用的低級(jí)手段。另一種行之有效的手段是：將同一樓盤分成兩期甚至多期。購(gòu)房人不是認(rèn)為第一期樓盤房?jī)r(jià)高嗎？一期房因此賣不動(dòng)。二期房建成后，讓房?jī)r(jià)比一期高出一截。一期房很快就“光盤”了。如此反復(fù)操作，就會(huì)讓“漲”成為心理定式。反過(guò)來(lái)，二期房比一期還便宜，就出問(wèn)題了。最近就有較早入住的住戶要求開(kāi)發(fā)商退款的事。按說(shuō)，在契約經(jīng)濟(jì)里，買賣兩清后，讓開(kāi)發(fā)商退款是毫無(wú)依據(jù)的。但誰(shuí)讓你打碎了他的心理預(yù)期呢？

另外，地方政府和銀行也是高房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)預(yù)期的推手。

為什么開(kāi)發(fā)商首先降低了房?jī)r(jià)預(yù)期呢？大致有以下幾種因素。

一是黨中央和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，政策走勢(shì)鮮明，起到攻心作用。

二是“六個(gè)錢包”癟了。中國(guó)工商銀行董事長(zhǎng)易會(huì)滿指出：“從居民儲(chǔ)蓄增速來(lái)看，近些年來(lái)下降幅度較大。從2010年以前的16%下降到了2017年的7.7%，增速降至歷史最低值。從居民儲(chǔ)蓄在可支配收入中的占比來(lái)看，這一下降趨勢(shì)更加明顯。2010～2017年，居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%，下降了一半。與此同時(shí)，儲(chǔ)蓄率下降還伴隨著居民家庭杠桿率的快速提升，2013～2017年，家庭債務(wù)占GDP的比重由33%升至49%?！币郧?，高房?jī)r(jià)預(yù)期有儲(chǔ)蓄的支撐，得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在這個(gè)支撐漸漸撤掉了。

三是潛在的購(gòu)房人的覺(jué)醒。應(yīng)該說(shuō)，全國(guó)各地在有關(guān)住房的政務(wù)信息—住房遠(yuǎn)近期的規(guī)劃、可供住房的土地、住房存量、在建住房、常住人口等公開(kāi)上，是做得不夠的。盡管如此，大家從微觀上大致可以掌握住房的空置、成交量的變化等情況。專家的理論敵不過(guò)眼見(jiàn)之實(shí)。開(kāi)發(fā)商對(duì)這些人的心理變化是了解的。

需要防控樓市可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

如果說(shuō)樓市走勢(shì)有拐點(diǎn)的話，今年六七月份的頻頻流拍可能就是拐點(diǎn)。

在這個(gè)拐點(diǎn)來(lái)臨時(shí)，不同的人群持有不同的愿望、建立不同的心理預(yù)期。

一是無(wú)房或需要改善居住條件的，當(dāng)然希望房?jī)r(jià)降下來(lái)。他們想買房，但在觀望，靜等房?jī)r(jià)回落。

二是所持住房超出自身居住需要的，超出的部分就是搖錢樹(shù)。他們當(dāng)然希望房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，至少不跌，以保住既得利益。

三是尚未還清銀行貸款的購(gòu)房者。在沉重的按揭面前，他們是高房?jī)r(jià)的受害者。但他們并不希望降價(jià)，看到自己辛辛苦苦供養(yǎng)的東西貶值。他們就成了“斯德哥爾摩癥候群患者”。假如房?jī)r(jià)下跌，他們的反應(yīng)比第二人群更激烈。有多套住房的人畢竟有更強(qiáng)的抗風(fēng)浪能力。

樓市變局可能帶來(lái)多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

一是依靠土地財(cái)政的地方政府立即捉襟見(jiàn)肘。土地沒(méi)賣出去，收入陡減。何況有些地方政府本已負(fù)債累累。開(kāi)辟新的收入來(lái)源談何容易。前一陣子打響了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，與其說(shuō)是看重人才，不如說(shuō)是看重人才的買房實(shí)力。一定程度上，搶人才還是為了做房地產(chǎn)生意。如果財(cái)政收入陡減，會(huì)不會(huì)降低政府服務(wù)質(zhì)量、消減公務(wù)員相關(guān)待遇進(jìn)而影響他們的積極性？

二是高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)剎車，必然會(huì)引起振蕩，如房地產(chǎn)公司自有職工、建筑業(yè)職工的就業(yè)和收入必定收到影響，甚至?xí)绊懴嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的榮衰。嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)可能遭受重創(chuàng)。

三是正如海水退潮后都會(huì)在海灘上留下垃圾，樓市退潮也一樣。有些在高速發(fā)展中不是問(wèn)題的問(wèn)題，在發(fā)展停滯之后就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，如市場(chǎng)主體間的債務(wù)關(guān)系如何理清、爛尾樓如何處置。上世紀(jì)90年代海南、北海出現(xiàn)的問(wèn)題有可能重現(xiàn)。

四是如果房?jī)r(jià)波動(dòng)，前述“斯德哥爾摩癥候群患者”等人的思想穩(wěn)定誰(shuí)來(lái)做工作。

這一切都要未雨綢繆，及早應(yīng)對(duì)，而每一項(xiàng)處理起來(lái)都是艱巨的任務(wù)。