中國房地產(chǎn)市場引進REITs的制度障礙與創(chuàng)新

蔡娃琦

摘 要：REITs是房地產(chǎn)為了融資而出現(xiàn)的一種新的方式，它是在取得收益的基礎上對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的一種創(chuàng)新，也就是所說的房地產(chǎn)投資信托基金。將REITs運用于房地產(chǎn)市場需要建立對應的法律規(guī)章制度，但是目前與之相配套的制度很少，導致中國房地產(chǎn)在引進REITs的過程中遇到了很多的制度阻礙，所以房地產(chǎn)市場需要加快創(chuàng)新促進其向健全化方向發(fā)展。本篇文章將對REITs展開分析，了解其存在的制度障礙，并對應的提出相關創(chuàng)造的方法。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場；REITs引進；制度障礙；創(chuàng)新

在中國房地產(chǎn)引進REITs的過程中，香港領匯在2014年籌資2百多億港元發(fā)行成功，一方面這個REITs項目受到全球了全球的關注，另一方面為房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)造了新的渠道。這一項目之后，中國的證券監(jiān)督管理部門以及關聯(lián)企業(yè)開始重視REITs的作用，并且就其引進的可能性展開了研究。然而REITS并不是本身就可以帶來利益，它需要法律嚴格的制約，因為沒有配套法律制度體系，引進過程有很大的制度阻礙，需要房地產(chǎn)市場重視制度的設計，創(chuàng)新此金融工具。

一、對REITs特點的分析

REITs是一種信托基金。一般依靠公司或者是信投機構，通過發(fā)行股份或者受益憑證來收集投資資金，它有專門組織進行基金托管，同時也設置了專門的投資組織為房地產(chǎn)進行投資經(jīng)營監(jiān)管，然后根據(jù)所獲的綜合收益來為投資者分配比例收益，一般投資者可以享受稅收優(yōu)惠。單從概念來說，REITs本質上是向社會大眾展開資金募集，設置專門的組織進行投資管理，針對房地產(chǎn)行業(yè)的一種基金，它有以下幾種特點：

（一）集合投資

對REITs進行研究可以知道，其中心思想是將房地產(chǎn)證券化，轉換房地產(chǎn)中規(guī)模比較大并且流動性較差的投資，使其成為一種較小并且分散的證券資產(chǎn)。對于很多中小投資者來說，這種方式能夠降低對房地產(chǎn)投資的進入門檻，而且也擴寬了房地產(chǎn)融資的途徑，提高資金的流動。

（二）投機行為被嚴格約束

房地產(chǎn)是REITs的核心經(jīng)營內(nèi)容，所以投機性的行為被嚴格的約束。在有些地區(qū)的法律中提出，房地產(chǎn)通過REITs進行轉讓的時候，假如對這個房地產(chǎn)擁有的時間少于最低的時間限制，那么這個行為就要相應的征收稅費。

（三）稅收具有透明性

在一切約束條件滿足的情況下，REITs的稅收可以看作具有透明性。也就是說對于REITs這一方面的應稅收入不用再進行納稅，在應稅收入分配之后，投資REITs的成員可以參照個人的稅率進行自主進行納稅。恰好是這種稅收中性化的位置，促使REITs能夠模仿相關組織或者是個人對房地產(chǎn)進行直接的投資，體現(xiàn)出優(yōu)越性，受到更多投資者的關注。

二、REITs在中國的發(fā)展狀況概述

REITs最早是在美國創(chuàng)立的，之后被世界上很多的國家引入并且取得了一定的成果，所以REITs在我國房地產(chǎn)市場引入并不是一個新鮮的事物。但是自香港REITs項目取得成績并且中國開始研究其引入可能性，到目前為止僅僅聽到聲音卻沒有實際取得效果。中國還沒有創(chuàng)立標準的REITs產(chǎn)品，有的僅僅只是和標準REITs相似的類REITs產(chǎn)品。盡管REITs非常適合進行投資并且可以作為一種持續(xù)獲取收益的工具，但是在中國市場上，每一次“類REITs”產(chǎn)品的使用并沒有引起很大的波動，之后發(fā)展中便沒有任何作為，這對房地產(chǎn)市場的轉型和持續(xù)發(fā)展是不利的。

三、中國房地產(chǎn)市場引進REITS的制度障礙

（一）沒有確切的法律主體地位

對于投資公司引入REITs目前在我國的公司法中并沒有明確提出其法律地位，與之相關的法律條文也沒有。從當下所處的法律環(huán)境來看，確定法律地位并不容易。如果選擇在公司法中明確地位，則需要交由人大來對公司法重新修改，這要經(jīng)過很多的流程，并且也要花費很長的時間來審閱和實行；如果采用規(guī)避當下法律監(jiān)管的方式則需要進行復雜規(guī)模的交易，這需要花費較多的資金，制度規(guī)范的成本就會大幅提高。所以，就目前的法律環(huán)境來說，REITs在本質上獲得房地產(chǎn)的所有權是非常困難的，需要依靠信托來確定其法律地位。

（二）得不到信托法律支持

當下中國采用的信托法律最基本的規(guī)定是一物一權，所以雙重所有權原則在我國法律環(huán)境中并不可行。而且在信托法律中對集合資金募集有所限制，此外不動產(chǎn)信托并沒有建立相關的登記制度，多種情況的制約促使REITs在發(fā)展中受到了法律制度的嚴重阻礙。

（三）稅收政策和房地產(chǎn)法規(guī)的約束

在關于REITs產(chǎn)品模式的組建中，許多的項目需要進行重組，而且一些底層的不動產(chǎn)權會遭受分離。就目前我國的稅收環(huán)境來說，資產(chǎn)的重組過程中會牽涉到各種稅收，比如土地增值稅、企業(yè)所得稅等，而且一些項目需要進行雙重征稅。這些內(nèi)容無法得到確切的稅收優(yōu)化政策，所以REITs產(chǎn)品在運用中會受到來自稅收政策的阻礙。此外就是來自房地產(chǎn)法規(guī)的約束，一方面法規(guī)對債券型的融資模式并不給予很好的支持，另一方面，由于房地產(chǎn)需要登記的流程和內(nèi)容比較多，所有在法律法規(guī)上還沒有全面的監(jiān)管系統(tǒng)。

（四）市場環(huán)境形成的阻礙

在國內(nèi)，銀監(jiān)會是信托的監(jiān)管機構，證監(jiān)會是證券投資基金的監(jiān)管機構，這種情況導致REITs沒有一個明確的監(jiān)管機構，所以很可能產(chǎn)生多頭監(jiān)管的現(xiàn)象，由于多個機構存在導致其協(xié)調(diào)困難，發(fā)展嚴重受阻。對于投資者來說，要投資一項產(chǎn)品，需要對其信用評級進行了解，但是當下存在的類REITs產(chǎn)品，很多吸引投資者的方式是依靠預期收益率，能夠真實給予確保性計劃的非常少。從當前法律環(huán)境來說，相關的規(guī)章制度暫且不能夠對REITs做出信用評級，這導致了REITs不能盡快的發(fā)展。

四、中國房地產(chǎn)市場引進REITs的創(chuàng)新策略

（一）發(fā)展抵押型REITs

通過研究國際上對REITs的利用，可以發(fā)現(xiàn)REITs能夠大力發(fā)展的其中一個動力是稅收政策的優(yōu)惠。盡管國際上主要發(fā)展的是權益型的REITs，但是分析我國的政策制度可以知道，REITs在國內(nèi)面臨著沒有稅收政策優(yōu)惠以及雙重征稅的制度阻礙，在短期內(nèi)要想發(fā)展權益型REITs非常困難，因為存在不匹配的政策和市場環(huán)境。對比權益型REITs，抵押型的REITs在當下的市場環(huán)境中更容易使用。房地產(chǎn)公司應該和國內(nèi)的金融機構想聯(lián)系建立抵押型REITs，自主進行企業(yè)轉型升級。此外可以擴寬企業(yè)項目開發(fā)中資金的來源途徑，依靠稅收的便利性對融資的成本進行降低。

（二）REITs模式和PPP結合發(fā)展

在法律制度上，REITs模式發(fā)展受到了約束，所以在短期法律制度無法做出改變的環(huán)境下，將基礎設施REITs和PPP相結合能夠取得突破性的效果。一方面這兩種方式在特點上能夠很好的契合，而且有著共同的目標。另一方面政策制度在不斷頒發(fā)，促使這兩種方式的能夠聯(lián)合發(fā)展。PPP項目中包含了很多的政府基礎設施建設項目，包括交通運輸、能源發(fā)展等，它們在“不動產(chǎn)物業(yè)”的范圍之內(nèi)，當然也是REITs要進行投資的項目范圍。兩者相似的內(nèi)容還有項目風險的管控。PPP方式注重明確風險責任，然后根據(jù)“利益共享，風險共擔”的理念執(zhí)行；REITs則注重對風險進行隔離，最大程度的保障投資人能夠獲取應當?shù)睦?。就目前來看，國?nèi)PPP項目和REITs發(fā)展的水平基本相似，將基礎設施REITs和PPP聯(lián)合發(fā)展，會成為當下經(jīng)濟市場一個創(chuàng)新的方式。

結語

將REITs引入中國房地產(chǎn)市場有著很大的作用，它可以集合投資并且稅收具有透明性，但是投機行為被嚴格的約束。目前國內(nèi)市場往往存在的是類REITs產(chǎn)品，由于無法在法律上明確其主體地位、稅收政策和房地產(chǎn)法規(guī)有所約束、信托法律不支持等制度因素的存在，嚴重的阻礙了中國房地產(chǎn)對REITs的引入發(fā)展。所以需要企業(yè)進行創(chuàng)新，在相關法律制度未改變之前，發(fā)展抵押型REITs，和金融機構聯(lián)系，進行企業(yè)的轉型升級。此外將REITs模式和PPP結合發(fā)展。相信今后REITs將會成為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力。

參考文獻：

（1）龐冉. 房地產(chǎn)投資信托（REITs）的國際經(jīng)驗及其在中國的創(chuàng)新實踐[D]. 對外經(jīng)濟貿(mào)易大學， 2016.

（2）王陽. 我國房地產(chǎn)投資信托基金模式的研究[D]. 云南大學， 2016.

（3）劉偉. 房地產(chǎn)信托投資基金績效評估及風險防控研究[D]. 北京理工大學， 2016.