淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題

胡晨茹

摘要：據(jù)了解，長期以來，融資難、融資貴的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，雖然現(xiàn)在有所改善，但仍然是制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。文章在搜集相關(guān)研究材料發(fā)現(xiàn)我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題主要有融資渠道選擇不合理，房地產(chǎn)金融體系不健全等，并提出合理的完善建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；融資方式

一、研究背景與意義

這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)推動著我國經(jīng)濟的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為我國經(jīng)濟的支柱。然而由于新政策的實行使得投資者對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生憂慮，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資上越來越受制于銀行。雖然現(xiàn)今有許多創(chuàng)新型金融工具的產(chǎn)生，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件受限，在金融工具和融資方式的選擇上也因此受到約束，所以制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵原因就是資金的缺乏。

為了促使中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展，本文必須通過對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的實際情況和融資的特點進行研究，從中分析出如何突破融資瓶頸，為企業(yè)開拓出更多的融資渠道，讓企業(yè)擁有充足的資金來源，解決企業(yè)缺乏資金的問題。使中國房地產(chǎn)市場得到更好的發(fā)展，逐漸走向成熟，從而促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。

二、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題分析

（一）融資渠道選擇不合理

目前我國雖然有許多新型的資金獲取方式的興起，例如，通過資本市場發(fā)行有價證券來取得資金，或者通過房地產(chǎn)信托投資來獲得資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的時候仍然過度的偏愛選擇通過向銀行借款來獲取資金的方式，企業(yè)通過各種方式獲取到的資金總額中有50%左右是通過向銀行借款的方式取得的。從對2011年與2015年的資金來源可以看出，資金總額從57799.04億元增長到122122.47億元，資金總額的增長率是111.29%，雖然資金總額增長許多，但是資金的來源主要是通過預(yù)收定金和向銀行借款，而通過新的資金獲取方式取得資金較少。從這一現(xiàn)象表現(xiàn)出中小房地產(chǎn)企業(yè)資金來源相對單一。

（二）房地產(chǎn)金融市場體系不健全

1. 房地產(chǎn)金融二級市場不健全

在發(fā)展已經(jīng)完善的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的獲取資金的方式不僅有通過舉債的方式融資和讓渡企業(yè)部分所有權(quán)融資的一級市場基本形式，而且存在著完善的通過發(fā)行證券來獲取資金的二級市場。而目前我國房地產(chǎn)金融二級市場不健全，難以通過實行住房抵押貸款證券化來為企業(yè)獲取更多的資金，使得貸款機構(gòu)的資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)上沒有得到充分的發(fā)揮。在二級市場不健全的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)無法通過住房抵押貸款證券化來實現(xiàn)融資，從而無法獲取大量的資金來促進企業(yè)的發(fā)展。

2. 房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系不健全

通常一個發(fā)展趨于完善的房地產(chǎn)金融市場，它的金融機構(gòu)體系是由專業(yè)的住房金融機構(gòu)、非專門的住房金融機構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)?；虮ｋU的機構(gòu)組成的。當(dāng)下我國唯有以商業(yè)銀行為代表的非專業(yè)的住房金融機構(gòu)，而專業(yè)住房金融機構(gòu)和擔(dān)保機構(gòu)的缺失。使得房地產(chǎn)金融組織構(gòu)架單一，房地產(chǎn)開發(fā)貸款來源單一，使得國內(nèi)商業(yè)銀行金融風(fēng)險增大。

三、解決我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對策

面對這么多年困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的難題，通過對企業(yè)在獲取資金時面臨的各種問題及產(chǎn)生的原因進行分析。為了使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中變得更加快捷，使企業(yè)能夠獲得充足的資金，能有更好的發(fā)展，提出如下對策。

（一）完善企業(yè)管理，提高企業(yè)競爭力

在當(dāng)前的環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中依舊受到各種問題的限制。但是，在這樣的環(huán)境中，通過對自身企業(yè)內(nèi)部管理進行完善，將會使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中更加有利。通過加強資金控制使得企業(yè)在資金的周轉(zhuǎn)更為輕松。為了良好的信用評價，需要對企業(yè)的信用管理進行加強。只有通過對企業(yè)內(nèi)部管理制度的完善，才能讓中小房地產(chǎn)企業(yè)在面對眾多融資競爭者時更具有競爭力。

企業(yè)首先要做到的是將企業(yè)的管理制度進行優(yōu)化，用現(xiàn)代化的管理經(jīng)營來完善它。然后房地產(chǎn)企業(yè)要對企業(yè)自身的結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，同時提高企業(yè)素質(zhì)，最后企業(yè)為了使得經(jīng)營管理水平得到提升，必須借鑒優(yōu)秀的經(jīng)營管理經(jīng)營來完善自己。房地產(chǎn)企業(yè)要在對外報出的信息保證其真實性，對企業(yè)財務(wù)制度做好規(guī)劃，使其規(guī)范化，從而使得金融機構(gòu)對企業(yè)信用的評價得到提升，為企業(yè)在資金獲取方面制造優(yōu)勢，使得金融投資機構(gòu)對自己的認(rèn)可，從而獲得更多獲取資金的機會。

（二）加強信用管理

中小房地產(chǎn)企業(yè)的通過銀行信貸獲取資金數(shù)額的大小是由企業(yè)在銀行的信用等級決定的。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)一直以來處在高負(fù)債率的運營模式中，因此企業(yè)擁有一個良好的信用等級是十分必要的，這樣企業(yè)無論是通過銀行借款來獲取資金，還是通過債券融資、信托融資等融資方式來獲取資金都會變得更加的容易。對于銀行給與的授信額度企業(yè)應(yīng)該好好運用，這樣將使得企業(yè)獲得的銀行長期貸款所占比例得到增長，政府通過對負(fù)債管理實行松懈式管理，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大限度的發(fā)展公司債券融資、信托融資等新型融資方式。

（三）開拓新渠道，走多元化融資道路

目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)都是通過金融中介機構(gòu)來獲取資金，以向銀行貸款來獲取資金的方式為主，銀行貸款獲取資金的方式具有還款時間短的特點，時間到了無法歸還本金和利息的財務(wù)風(fēng)險比較大，同時使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資結(jié)構(gòu)上 存在巨大的隱患。所以應(yīng)該努力尋找多元化的籌資方式，使得企業(yè)的資金來源能夠多種多樣。因此本文就來對這些創(chuàng)新的資金獲取方式進行探討。

1. 房地產(chǎn)信托融資

房地產(chǎn)信托融資其本質(zhì)是一種信托基金，它是通過發(fā)行收益憑證來收集大部分具有某些特質(zhì)的投資，并且由專業(yè)的金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行投資，最后將投資收益按投資比例分發(fā)給投資者。房地產(chǎn)信托所具有的優(yōu)勢就是其在實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的速度快，進入房地產(chǎn)信托市場所需要的資金成本低。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對房地產(chǎn)信托進行投資，這樣即可以實現(xiàn)獲取大量資金的目的，又可以合理的規(guī)避企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。同時通過房地產(chǎn)信托可以將中小房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益以較快的速度變現(xiàn)，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)更加快速。房地產(chǎn)信托這種新興的資金獲取方式的發(fā)展和運用，使得房地產(chǎn)市場在面對那些銀行與融資有關(guān)的政策的突然改變所帶來的影響時能更加輕松的應(yīng)對。因為行業(yè)自身所具有的特性，使得該基金在投資持有的過程中，它的價值不但可以保持而且具有較大的升值空間。

2. 房地產(chǎn)證券化融資

房地產(chǎn)證券化是指在形式上從直接對房地產(chǎn)項目進行投資轉(zhuǎn)換為通過有價證券的形式，它將投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證。這既是一次金融方面的創(chuàng)新，又是一次企業(yè)資金獲取方式上的創(chuàng)新。這種新興的資金獲取方式，是通過企業(yè)或?qū)I(yè)的投資機構(gòu)發(fā)行證券，然后通過人們從資本市場對該證券進行投資來收集資金，然后將這些資金運用到中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展上。這種新興的資金獲取方式就是，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以在企業(yè)負(fù)債不增長的情況下取得資金，使得企業(yè)即獲得充足的資金又使得企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化降低了企業(yè)財務(wù)上的風(fēng)險。

四、結(jié)語

本文通過對國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)融資理論及其如何運用到中小房地產(chǎn)融資方面進行研究，對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的實際情況和其特點進行論述，分析我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題。在此基礎(chǔ)上，進一步對那些影響我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的因素進行研究，在憑借國際上對融資問題的研究經(jīng)驗的理解，同時結(jié)合我國實際情況，提出一些對策使得我國中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的解決融資問題。

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（作者單位：江西財經(jīng)大學(xué)）