探析物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展問題

周盛豐

摘 要：我國的首家物業(yè)管理公司成立于1981年，至今，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，全國物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)超過2萬家，從業(yè)人員高達兩百多萬人?，F(xiàn)階段，物業(yè)管理行業(yè)得到了極大的發(fā)展，作為一種新型的產(chǎn)業(yè)類型，其在社會化分工中逐漸受到人們的認可，朝著產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展是今后物業(yè)管理的大勢所趨。對此，本文筆者結(jié)合自身工作實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相關(guān)問題進行了探討，以供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；產(chǎn)業(yè)化；對策

物業(yè)管理和人們的生活息息相關(guān)，物業(yè)是人們得以生存的主要資源，其管理工作對人們的生活水平產(chǎn)生了直接決定作用。借助促進物業(yè)管理立法進程的加快等措施，進一步加強物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，這有利于物業(yè)管理質(zhì)量的提高，讓物業(yè)管理更好的服務(wù)于每一位居民，使居民生活環(huán)境得到改善，推動資源的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)即為從房地產(chǎn)業(yè)中分離出來，將物業(yè)資源當作管理對象，借助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實行專業(yè)化的維修養(yǎng)護、清潔綠化和安全保衛(wèi)等工作，以此使物業(yè)的良好功能得到保持，并將舒適、優(yōu)美、安全的工作和生活環(huán)境提供給住戶，并把和物業(yè)有關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的綜合性服務(wù)行業(yè)提供給社會。物業(yè)管理的產(chǎn)生概念已將傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理所具有的內(nèi)涵順利突破了，緊緊圍繞物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)，借助其上下游資源和產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)系，將一個更為廣泛的業(yè)務(wù)范圍和產(chǎn)業(yè)概念形成。

產(chǎn)業(yè)化即為現(xiàn)階段社會大生產(chǎn)條件下一個行業(yè)的生產(chǎn)管理程度、規(guī)模程度、生產(chǎn)集中程度[1]。聯(lián)合國經(jīng)濟委員會將產(chǎn)業(yè)化定義為：工程高度組織化、生產(chǎn)過程各階段集約化、生產(chǎn)物標準化和生產(chǎn)連續(xù)性，盡全力用機械將人工、生產(chǎn)和組織一體化替代的研究和實施。產(chǎn)業(yè)化的實行可以在行業(yè)中最合理、最有效的配制社會有限的總資源，從而獲得經(jīng)濟效益和社會效益的最大化。

物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)化即為把物業(yè)管理資源商品化，借助物業(yè)管理的集約化、專業(yè)化、市場化等方式，整合物業(yè)管理的產(chǎn)前、產(chǎn)中和產(chǎn)后等環(huán)節(jié)，使其變成一個完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以此做到物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營和管理，從而使物業(yè)管理資源的優(yōu)化配置順利實現(xiàn)。將物業(yè)管理的附加值增加，促進整個產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化管理水平的提高。

二、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的存在的問題

（一）物業(yè)管理服務(wù)市場拓展充分

物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展主要是以服務(wù)市場的規(guī)模為依據(jù)，服務(wù)市場的規(guī)模主要是以市場服務(wù)需求為依據(jù)的，現(xiàn)階段的物業(yè)管理服務(wù)市場具有極大的需求量，但是物業(yè)管理企業(yè)卻尚未運用相應的措施展開開發(fā)拓展。導致此問題出現(xiàn)的原因主要由：首先，立足于企業(yè)自身競爭力，企業(yè)開拓市場的能力較弱；其次，立足于宏觀市場的角度，各個地區(qū)的物業(yè)管理水平缺乏均衡性。諸多企業(yè)在市場開拓市場的過程中，始終只處于商品房的管理上，尚未充分開發(fā)已經(jīng)建好的機關(guān)單位、事業(yè)單位以及舊住宅。導致此現(xiàn)象出現(xiàn)的原因是因為市場政策和企業(yè)公關(guān)公正并未落到市場。

（二）物業(yè)管理立法較為滯后

在物業(yè)管理中，立法進程較為滯后，因為法律依據(jù)的缺乏，從而造成局面、企業(yè)和政府之間的矛盾，對物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了阻礙。在某些地方，盡管國家版本了有關(guān)物業(yè)管理的原則性管理條例，但是法律規(guī)定仍不全面，缺乏操作行，從而不能有效解決矛盾，在一定程度上影響了企業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進程。

（三）物業(yè)管理經(jīng)費籌集難

物業(yè)管理收費難度較大，是現(xiàn)階段對物業(yè)企業(yè)發(fā)展造成阻礙的主要問題之一[2]。首先，業(yè)主物業(yè)管理費收費率不高，不能使企業(yè)正常經(jīng)費支出得到維持。其次，尚未落實公用維修基金歸集。根據(jù)相關(guān)規(guī)定：公共設(shè)施維修基金開發(fā)商必須依照總投資的百分之二進行繳納。業(yè)主委員會將專戶設(shè)立起來進行存儲，統(tǒng)一使用。但是一些外商和國內(nèi)開發(fā)商把項目完成之后，沒有落實其維修基金，導致供電供水設(shè)備、電梯、下水道、給排水、房屋等出現(xiàn)問題后沒有公共維修基金給予其保障，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間由諸多糾紛產(chǎn)生，使企業(yè)發(fā)展和社會安定受到了極大的影響。

三、實施物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化的對策

（一）加快物業(yè)管理立法

法律部門和物業(yè)管理主管部門必須立足于國家法律的角度將統(tǒng)一的、具有權(quán)威性的物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和實施細則制定出來，對政府、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的行為予以規(guī)范。使《十五計劃綱要》中的“對物業(yè)管理業(yè)進行規(guī)范發(fā)展”的要求順利實現(xiàn)。第一，相關(guān)立法部門要高度重視物業(yè)管理的立法公正；第二，在立法過程中要和物業(yè)管理公正的性質(zhì)和特征相結(jié)合，立足于實際工作現(xiàn)狀對法律進行制定；第三，要有效執(zhí)行法律，要有實施細則，可以將工作標準提供給物業(yè)管理相關(guān)活動，對不合理現(xiàn)狀的出現(xiàn)予以限制。借助立法工作對主管部門的活動予以限制，致使物業(yè)管理朝著高效化、標準化、規(guī)范化的方向發(fā)展。

（二）完善物業(yè)管理市場機制

要促進產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實現(xiàn)，務(wù)必要對物業(yè)管理市場機制予以完善，將正確的市場定位做好，對操作予以規(guī)范。在定位物業(yè)管理企業(yè)的過程中，務(wù)必要正確選擇目標市場，，只要企業(yè)定位發(fā)生偏差，就會對企業(yè)的經(jīng)營效益造成影響，這在一定程度上制約了品牌的打造。物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營需要對操作規(guī)范予以優(yōu)化，不僅要借助價格合理化、委托合同化等手段使內(nèi)部機制得到完善，同時還要建設(shè)好監(jiān)督機制，使物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營質(zhì)量得到保證。

（三）實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略

在企業(yè)發(fā)展的進程中品牌占絕著極為重要的位置，是對外擴張的重要武器。企業(yè)要想得到良好的發(fā)展就必須具有自己的品牌。物業(yè)管理實施品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，是對物業(yè)管理企業(yè)實施優(yōu)勝劣汰，讓諸多小規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)不得不從市場中退出，可以充分集中物業(yè)管理有限的社會資源，從而促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實現(xiàn)。

（四）建立物業(yè)管理收費價格協(xié)調(diào)機制

物業(yè)管理“收費難”是一個涉及到物業(yè)管理價格制定、法律法規(guī)、參與主體等方面的系統(tǒng)工程[3]。對透明公正的物業(yè)管理收費價格協(xié)調(diào)機制予以建立，是使物業(yè)管理收費難得到解決的重要途徑，也是保證物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提。

《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應對不同物業(yè)的特點和性質(zhì)進行區(qū)分，分別實施市場調(diào)節(jié)價和政府指導價。具體定價形式由直轄市、自治區(qū)、各省人民政府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門一同制定。”立足于這一項規(guī)定，各級政府應對物業(yè)費價格蕭條機制進行建立和完善，根據(jù)市場供求關(guān)系和價值規(guī)律進行確定，實行動態(tài)監(jiān)管和調(diào)整機制，組織物業(yè)管理誠信活動，對物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商行為進行規(guī)范。物業(yè)企業(yè)應將物業(yè)管理質(zhì)量和水平提高，將物業(yè)管理的附加值增加，促進物業(yè)管理性價比和社會滿意度提高。在經(jīng)濟社會的大力發(fā)展和進步下，必定可以有效解決物業(yè)管理收費難的問題。

結(jié)語：物業(yè)管理可以向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展的主要原因，是因為我國房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然集合和分化。促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化推進和研究速度的加快，對物業(yè)管理品牌化、規(guī)模化經(jīng)營的實現(xiàn)有利，可以促動我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和進步。

參考文獻：

[1]吳沂城. 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J]. 城市開發(fā)：物業(yè)管理， 2017（19）：33-33.

[2]楊超. 關(guān)于物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化發(fā)展問題的探討[J]. 科技與企業(yè)， 2016（8）：41-41.

[3]王鵬. 促進物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展[J]. 城市開發(fā)， 2016（22）：37-37.