房地產(chǎn)市場(chǎng)：警惕新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地

董建國 王優(yōu)玲

重慶春季房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲，除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)。持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴(yán)、精準(zhǔn)出擊，增強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，加強(qiáng)秩序整頓，謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月，在70個(gè)大中城市里，35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別同比上漲6.0%和4.3%。漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)9%以上同比增幅。

同時(shí)，三四線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等數(shù)據(jù)的增長率明顯高于一二線城市。

專家分析指出，部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲。除了周期因素，也受到貨幣、金融、土地、人口等因素的作用。

具體來看，2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下。沒有有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高；受一二線城市調(diào)控政策的擠出效應(yīng)影響，需求管控比較松的三四線城市，房?jī)r(jià)攀升；一些三四線城市成為就近城鎮(zhèn)化的主要承載地。需求增加但沒有及時(shí)增加住房供應(yīng)。

品牌房企布局下沉至三四線城市，同樣是推動(dòng)三四線樓市匕行的因素。同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示。十強(qiáng)房企在三四線城市的銷售額集中度。在2015年至2017年期間由13%提升至25%。

針對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，部分三四線城市收緊調(diào)控.及時(shí)采取針對(duì)性措施，阻斷不理性升溫蔓延。丹東等城市繼續(xù)上調(diào)首付款比例；宜昌、三明、徐州、西雙版納等城市發(fā)布“限售”政策；進(jìn)入7月。佛山、臨汾、大理、唐山、棗莊、西昌等三四線城市。出臺(tái)了調(diào)控政策和措施。

對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)、警示風(fēng)險(xiǎn)。專家表示，部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速。整體來看人口仍在流出，其房?jī)r(jià)上漲從根本上缺乏支撐。

本刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，三四線城市分化正在加劇。一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力較大的三四線城市仍有部分庫存；一些環(huán)京、環(huán)滬等熱點(diǎn)三四線城市在嚴(yán)厲調(diào)控下，樓市趨穩(wěn)；一些三四線城市，多方因素推動(dòng)樓市升溫，但住房有效供給不足，仍然面臨上漲壓力。

更值得警惕的是.當(dāng)前多數(shù)三四線城市住宅可售面積回歸合理區(qū)間，但在地方政府高漲的土地出讓熱情和房企拿地力度不減的情況下，一些三四線城市的住房新開工面積和施工面積攀升，這些城市很可能出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)積聚。

防止三四線城市成為風(fēng)險(xiǎn)聚集地，地方政府應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任，切實(shí)改善住房供求關(guān)系，確保市場(chǎng)穩(wěn)定，兼顧棚改、調(diào).控、去庫存多重目標(biāo)。

要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

在供地方面要嚴(yán)格避免短期行為，不能因?yàn)槭袌?chǎng)高漲。就大量供應(yīng)，要從實(shí)際供需平衡出發(fā)，長遠(yuǎn)考慮市場(chǎng)承受力，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從宏觀金融層面，則要建立社會(huì)投機(jī)資金和樓市健康發(fā)展之間的“防火墻”，對(duì)短期炒房行為嚴(yán)加限制。

做好三四線城市的樓市調(diào)控，使其沿著健康軌道發(fā)展，對(duì)確保全國樓市的調(diào)控成效至關(guān)重要。三四線城市要根據(jù)各地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)與住房建設(shè)，在嚴(yán)格遏制投機(jī)炒作的同時(shí)。支持居民自住和進(jìn)城人員購房租房需求。