遼寧省三四線城市普通住宅需求調(diào)查情況

唐成 高禹

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和人們生活水平的不斷提高，進(jìn)城買房和炒房問(wèn)題成為了必要的熱點(diǎn)問(wèn)題。房屋的買賣促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。但是一些3。4線城市房?jī)r(jià)低廉卻還是無(wú)人問(wèn)津。因此，深入了解遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)；城市化

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)，房地產(chǎn)作為與民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性與帶動(dòng)性決定了對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要作用。在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍未緩解的情況下，三四線城市和少數(shù)二線城市的商品房去庫(kù)存壓力較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在被賦予越來(lái)越重要的穩(wěn)增長(zhǎng)的期待。因此，對(duì)三四線城市普通住宅的需求調(diào)查就變得十分必要，小組以遼寧省為調(diào)查范圍展開(kāi)調(diào)查。

一、調(diào)查意義

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和人們生活水平的不斷提高，進(jìn)城買房和炒房問(wèn)題成為了必要的熱點(diǎn)問(wèn)題。深入了解遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并研究房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（一）解決房地產(chǎn)行業(yè)壓力

深入了解遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，使其不斷地改進(jìn)，有利于減輕房地產(chǎn)行業(yè)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。

（二）提高百姓的生活質(zhì)量

深入的認(rèn)識(shí)房屋對(duì)于人們生活的重要性，以人民的切身利益和喜歡進(jìn)行房屋售賣政策的改進(jìn)。

（三）促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展

遼寧省2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不足3.3%，因此遼寧省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)還大有潛力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，將導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)約0.103%，對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用非常明顯。

二、遼寧省三四線城市普通住宅需求調(diào)查的統(tǒng)計(jì)分析

有50.78%的人是有購(gòu)房意愿的，并且是處于剛性需求，非買不可的階段；有21.76%的人是可買可不買。持觀望的態(tài)度的；有36.08%的人愿意在三四線城市買房，不愿意的人比愿意的人多27.84%。關(guān)于買房的目的有42.35%的人是為了改善生活換房，有32.75%的人是由于剛性需求買房，不得不買房，有12.94%的人買房是用于投資，有11.96%的人是農(nóng)民進(jìn)城買房，更換居住地。

對(duì)房?jī)r(jià)的要求有63.53%的人能接受的房?jī)r(jià)是3500-5000元，有14.51%的人能接受的房?jī)r(jià)是2000-3500元。在想要購(gòu)買的房屋面積中，有43.14%的人更偏向購(gòu)買60-79平方米的房子，想要購(gòu)買60平方米以下和120平方米以上的人是最少的，分別占4.71%和7.25%，可見(jiàn)，60-79平方米的房子是最受歡迎的。有60.78%的人想要購(gòu)買普通住宅，僅有7.65%的人想要購(gòu)買別墅，可見(jiàn)，普通住宅是最受歡迎的房屋類型。

在接受調(diào)查的人中，影響購(gòu)房計(jì)劃最主要的因素是工作地點(diǎn)，占78.04%，城市發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)條件也是影響購(gòu)房計(jì)劃的主要因素，分別占70.89%和70%的比例。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，最看重的是配套設(shè)施，占52.75%，其次是價(jià)格，占51.37%，戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)管理也是比較看中的因素，分別占48.43%和43.33%。

三、現(xiàn)在住宅市場(chǎng)需要改進(jìn)的問(wèn)題

（一）目前住宅市場(chǎng)服務(wù)體系存在的最主要問(wèn)題是系統(tǒng)不完善，占68.82%，其次是從業(yè)人員服務(wù)態(tài)度差，占59.41%。

（二）三四線城市普通住宅最需要改進(jìn)的問(wèn)題是環(huán)境問(wèn)題，占72.75%，其次是基礎(chǔ)設(shè)施，占67.45%，之后是房屋配套設(shè)施，占55.69%，可見(jiàn)，這三項(xiàng)是最需要改進(jìn)的問(wèn)題。

（三）對(duì)于提高消費(fèi)信心，消費(fèi)者認(rèn)為最有效的措施是改善環(huán)境，占68.43%的比例，其次是降低稅率，占60.78%，之后是完善基礎(chǔ)設(shè)施，占55.29%，治安保障和加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)也是政府提高消費(fèi)信息的措施。

四、調(diào)查結(jié)論

（一）消費(fèi)者買房意愿多是剛性需求

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示了買房的群體大多為青年人又以30-40歲最為集中，文化程度主要為大學(xué)生，在數(shù)據(jù)上占據(jù)了全部的一半以上。畢業(yè)后的大學(xué)生由于文化程度的原因，職業(yè)主要集中在公司職員和事業(yè)單位上，而年收入不低的他們正處于事業(yè)的上升期以及結(jié)婚的高峰期，事業(yè)與愛(ài)情雙豐收的他們，一個(gè)安逸舒適的家已經(jīng)成為婚姻必備條件，而住房的要求與之成正比。這些因素決定了他們對(duì)房屋的需求是剛性的。

（二）消費(fèi)者買房的類型大多為普通型

問(wèn)卷中消費(fèi)者所能接受的價(jià)格主要集中在3500-5000，以63.35%壓倒一切；在房屋的面積選擇上，43.14%的消費(fèi)者喜愛(ài)60-79，這說(shuō)明消費(fèi)者大多喜歡中小戶型；在您想購(gòu)買房子的類型下，60.78%的消費(fèi)者選擇了普通；您購(gòu)房計(jì)劃的付款能力比較集中，有47.06%的選擇分期付款，其次是類型差不多的銀行按揭貸款36.86%。

（三）消費(fèi)者不愿意在三四線城市買房

在是否愿意在三四線城市買房這個(gè)問(wèn)題中，只有36.08的人選擇愿意，而不愿意的人高達(dá)63.92%；目前的住宅市場(chǎng)服務(wù)體系存在極大的問(wèn)題，所以導(dǎo)致三四線城市的住房滯銷；在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，為了改善房屋滯銷的現(xiàn)象，消費(fèi)者提出了自己的觀點(diǎn)，68.43%的消費(fèi)者認(rèn)為改善環(huán)境是最主要的，降低稅率以60.78%位居第二，完善基礎(chǔ)設(shè)施為55.29%。

五、主要建議

（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控

完善政府干預(yù)機(jī)制合理規(guī)劃城市布局，優(yōu)化房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、政府設(shè)立專項(xiàng)基金購(gòu)房等方式，推行棚戶區(qū)、危舊房改造和城市規(guī)劃拆遷貨幣化的安置政策，縮減新建房屋數(shù)量，解決供需矛盾。

加強(qiáng)政策引導(dǎo)，以城市剛需人群為突破口化解房地產(chǎn)庫(kù)存。一是針對(duì)三四線城市購(gòu)房的剛需人群，政府部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策。二是針對(duì)剛需人群購(gòu)買力低下的情況。三是建議政府部門加強(qiáng)對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的不合理稅費(fèi)政策的整頓，出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策降稅清費(fèi)并與房企降價(jià)銷售掛鉤。

（二）健全服務(wù)制度

環(huán)境問(wèn)題不僅是遼寧省三四線城市所要面臨的問(wèn)題，也是全國(guó)甚至全世界城市必須重視的問(wèn)題，改善環(huán)境有利于提升城市房屋在消費(fèi)者心中的檔次，進(jìn)而提高消費(fèi)者對(duì)與三四線城市房屋的購(gòu)買欲望，促進(jìn)房屋的銷售。

完善基礎(chǔ)設(shè)施能夠增強(qiáng)消費(fèi)者的歸屬感，從而吸引不同層次的消費(fèi)者，增加三四線城市房屋的銷路。

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