小區(qū)住宅業(yè)主自治機構(gòu)的法律性質(zhì)研究

摘 要 隨著商品房住宅小區(qū)的興起，物業(yè)管理模式日趨成熟，小區(qū)的業(yè)主自治也成為越來越受到關(guān)注的話題。然而，在業(yè)主自治的概念在國內(nèi)被提出了十幾年之后，業(yè)主自治機構(gòu)卻仍然存在法律地位不清、性質(zhì)不明等問題。本文將從程序法和實體法的角度入手，分析業(yè)主自治機構(gòu)在我國法律的框架內(nèi)的法律性質(zhì)，并結(jié)合比較法上一些值得借鑒的做法，力圖給出切實可行的改善方案。

關(guān)鍵詞 業(yè)主自治機構(gòu) 業(yè)主大會 業(yè)主委員會 法律性質(zhì)

作者簡介：李幸潔，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院，本科生，研究方向：法學(xué)。

中圖分類號：D920.4 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.265

一、 業(yè)主自治的界定

在現(xiàn)代社會，隨著城市化的發(fā)展和城市人口的急劇增加，人們的生存空間越來越有限，在這種情況下，建筑物逐漸由平地向高層發(fā)展，一棟建筑物被區(qū)分成多個空間并為多個住戶所有，這種現(xiàn)象被稱為“建筑物區(qū)分所有”，建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是我們所說的“業(yè)主”。

基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，業(yè)主享有一些基本的權(quán)利。業(yè)主作為商品房住宅小區(qū) 的一員，享有成員權(quán)，在物權(quán)法上體現(xiàn)為共同管理權(quán)。業(yè)主基于共同管理權(quán)，為了維護全體業(yè)主的共同利益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約，對共有部分和共同事務(wù)進行統(tǒng)一、民主的管理的制度即為業(yè)主自治。

近些年來，對于業(yè)主自治機構(gòu)的法律性質(zhì)學(xué)界一直存在爭議。本文希望在前人研究成果的基礎(chǔ)上，著重探討我國業(yè)主自治機構(gòu)在我國當(dāng)前框架下的法律性質(zhì)。

二、業(yè)主自治機構(gòu)的法律性質(zhì)

在業(yè)主自治的過程中，業(yè)主自治機構(gòu)是業(yè)主行使共同管理權(quán)的主要途徑，因此，業(yè)主自治機構(gòu)的法律性質(zhì)直接關(guān)系到其法律行為和法律后果，關(guān)系到每位業(yè)主的合法權(quán)益。因此，對業(yè)主自治機構(gòu)的法律性質(zhì)進行探討，結(jié)合我國實踐，借鑒和吸取國外相關(guān)領(lǐng)域的立法模式的經(jīng)驗教訓(xùn)，完善相關(guān)制度和立法，具有一定的現(xiàn)實需求。

我國的業(yè)主自治機構(gòu)主要包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會。但是我國《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)都沒有對其法律地位做出明確表示，這就導(dǎo)致了在司法實踐中出現(xiàn)的一些司法不統(tǒng)一的現(xiàn)象。

業(yè)主自治機構(gòu)的法律地位在比較法上有不同的規(guī)范方式：法人模式和非法人模式。法人模式有法國的共有人協(xié)會、美國的公寓所有人協(xié)會與我國香港的業(yè)主立案法團等。法人模式具有一定的優(yōu)勢，即業(yè)主自治機構(gòu)可以直接以自己的名義行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，因此其各項法律關(guān)系都更加明確。 由于其具有法人人格，因此有利于契約的訂立，其求償權(quán)也更容易得到保障。然而，對業(yè)主自治機構(gòu)法律地位的探討不應(yīng)該超過我國現(xiàn)有的法律框架，根據(jù)我國《民法總則》的規(guī)定，業(yè)主自治機構(gòu)不是法人，這個后面會提到。

比較法上也有認為業(yè)主自治機構(gòu)是非法人團體的，如我國臺灣地區(qū)的管理委員會、德國的住宅所有權(quán)人團體等。這些國家和地區(qū)的業(yè)主團體雖然不具有法人地位，但是通常都被賦予了特別的當(dāng)事人能力，如德國的“無權(quán)利能力社團說”，認為業(yè)主團體是通過契約形成的共同體，雖然無權(quán)利能力，但是仍然具有程序上的起訴與應(yīng)訴的能力，可以依照業(yè)主公約從事各項活動。又比如我國臺灣地區(qū)的“公寓大廈管理條例”規(guī)定了管理委員會具有當(dāng)事人能力，但是不具有民事主體資格。而我國法律卻并沒有明確規(guī)定業(yè)主自治機構(gòu)是否具有當(dāng)事人能力。

（一）業(yè)主大會的主體資格辨析

1.實體法角度

實體法上，業(yè)主大會是否是民事主體，在學(xué)界仍有爭論。首先，我國的業(yè)主大會并不是法人，《中華人民共和國民法總則》規(guī)定，法人應(yīng)該具有獨立的財產(chǎn)和獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，而業(yè)主大會作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的聯(lián)合體，其財產(chǎn)屬于全體業(yè)主，也不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任，顯然不具有法人地位。而業(yè)主大會有自己的章程和執(zhí)行機關(guān)，可以以自己的名義開立住宅專項維修基金的賬戶，以自己的名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此業(yè)主大會并不是全體業(yè)主的松散的集合，而是一個獨立的、穩(wěn)定的社會組織。且根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會具有一定的職權(quán)，譬如對涉及全體業(yè)主的共有部分和共同事務(wù)的重大事項進行決議等，這些職權(quán)表明業(yè)主大會事實上具有一定的民事權(quán)利能力，其特征符合《民法總則》中規(guī)定的非法人組織，即雖然不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事法律活動。綜上，筆者認為業(yè)主大會是民事主體，屬于非法人組織。

2.程序法角度

在訴訟法上，業(yè)主大會是否具有訴訟主體資格，也存在一定的爭議。部分學(xué)者認為業(yè)主大會雖然是民事主體，但不具有獨立的訴訟主體資格，這是因為成立業(yè)主大會的目的在于管理業(yè)主的共同事務(wù)和共有財產(chǎn)，而不是從事經(jīng)營性活動，并且由于業(yè)主大會沒有獨立的財產(chǎn)，所以無法獨立承擔(dān)民事責(zé)任。 對此，筆者認為，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格。

一方面，沒有獨立的財產(chǎn)不代表其不具有民事責(zé)任能力，因為業(yè)主大會是全體業(yè)主的集合，所以當(dāng)發(fā)生法律責(zé)任時業(yè)主大會可以用全體業(yè)主的共有財產(chǎn)來承擔(dān)。

另一方面，訴訟權(quán)利能力和民事權(quán)利能力應(yīng)該有內(nèi)在的、相輔相成的一致性，既然前面已經(jīng)論證了業(yè)主大會具有一定的民事權(quán)利能力，那其必然在參與社會生活的過程中會和其他民事主體發(fā)生這樣那樣的關(guān)系，產(chǎn)生這樣那樣的糾紛，鑒于此，如果不賦予業(yè)主大會訴訟主體資格的話，其在各種民事關(guān)系中產(chǎn)生的糾紛就得不到有效的解決，從而出現(xiàn)民事主體與訴訟主體相悖離的局面。

因此，從訴訟便利的角度來說，民事訴訟法應(yīng)該賦予業(yè)主大會以當(dāng)事人，使其能夠以自己的名義起訴或應(yīng)訴，方便其解決糾紛，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

此外，《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。這意味著，業(yè)主可以起訴業(yè)主大會或者業(yè)委會，請求法院撤銷其做出的侵害業(yè)主權(quán)益的決定。換句話說，這一修改相當(dāng)于間接承認了業(yè)主大會及業(yè)委會具有被告資格。

不過，實務(wù)中出現(xiàn)的物業(yè)管理糾紛中的原告一般是業(yè)主委員會，而非業(yè)主大會，這是因為業(yè)主大會作為龐大的業(yè)主的集合體，不太可能直接對侵權(quán)者進行訴訟，而一般由其代表機構(gòu)——業(yè)主委員會代替其參與訴訟。

（二）業(yè)主委員會的主體資格辨析

業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的代表機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，如同董事會之于公司，因其不具有獨立資產(chǎn)和獨立意志，因此筆者認為實體法上不能稱其為民事主體。其道理就如同我們常說公司作為法人，是民事主體，但是卻不能說其董事會具備民事主體資格。

此外，程序法上，業(yè)委會是否可以以自己的名義起訴和應(yīng)訴，也是一個有爭議的問題。筆者認為盡管法律上沒有明確規(guī)定業(yè)委會具有訴訟主體資格，但是為了賦予業(yè)主團體與物業(yè)公司等機構(gòu)以平等的民事訴訟地位，應(yīng)當(dāng)特別賦予業(yè)主委員會以原告和被告資格，以更好地保護業(yè)主的合法權(quán)益。

在司法實踐中，法院早已承認了業(yè)主委員會的訴訟主體資格。最高人民法院于2005年作出的《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》（[2005]民立他字第8號）認為，業(yè)主委員會和他人發(fā)生民事糾紛的，具有被告資格。2009年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》則規(guī)定，業(yè)主委員會請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持。相當(dāng)于承認了業(yè)委會的原告資格。

由上述復(fù)函、司法解釋以及公報案件可以看出，最高人民法院在實踐中實質(zhì)上承認了業(yè)主委員會的訴訟主體資格，認為業(yè)主委員會可以代表業(yè)主進行民事訴訟活動，所產(chǎn)生的民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。

當(dāng)然，這并不意味著可以因此隨意賦予業(yè)委會當(dāng)事人能力。業(yè)主委員會的權(quán)力來源于管理規(guī)約，其職能在于維護業(yè)主的共同利益，因此只有在業(yè)主大會賦予的職權(quán)范圍內(nèi)且涉及到業(yè)主的共同利益的事項上，業(yè)委會才能被賦予訴的資格。

三、業(yè)主自治制度的改進和完善

（一）明確立法中對業(yè)主自治機構(gòu)法律性質(zhì)的規(guī)定

通過前面對業(yè)主大會和業(yè)委會法律地位的辨析，筆者建議，應(yīng)該在《物權(quán)法》上明確規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)委會是否具有民事主體資格以及是否可以成為原告、被告。至于應(yīng)該如何規(guī)定，筆者認為業(yè)主大會屬于《民法總則》上的“非法人組織”，具有當(dāng)事人能力；而業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的代表機構(gòu)，雖具有訴訟主體資格但還不是民事主體，以免突破我國當(dāng)前的法律框架。明確這一問題之后，業(yè)委會能否成為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體的問題也將迎刃而解。

（二）完善業(yè)主自治機構(gòu)的法律責(zé)任

業(yè)主自治機構(gòu)在民事法律關(guān)系中所涉及的法律責(zé)任也應(yīng)當(dāng)?shù)玫矫鞔_。因為業(yè)主委員會不具有民事主體資格，因此業(yè)主委員會出現(xiàn)侵權(quán)行為的，如侵害業(yè)主的住宅權(quán)、物業(yè)公司名譽權(quán)等的，其責(zé)任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會承擔(dān)，業(yè)主大會的財產(chǎn)不足以承擔(dān)的，由全體業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。但如果業(yè)委會的行為超出了管理規(guī)約賦予的職權(quán)范圍，法律責(zé)任應(yīng)由侵權(quán)的業(yè)委會成員個人承擔(dān)。業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)違約行為的，其責(zé)任由業(yè)主大會承擔(dān)，業(yè)主大會財產(chǎn)不足以承擔(dān)的，由全體業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，如果業(yè)委會的行為超越了管理規(guī)約授權(quán)范圍，違約責(zé)任則由違約的業(yè)委會成員個人承擔(dān)。

注釋：

本文所稱“小區(qū)”指商品房住宅小區(qū)。

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