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    夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用

    2018-06-16 08:33:08孫連濤
    財(cái)經(jīng)界·下旬刊 2018年3期
    關(guān)鍵詞:融資現(xiàn)狀可行性

    孫連濤

    摘 要:本文主要以?shī)A層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用為重點(diǎn)進(jìn)行分析,結(jié)合當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀為主要依據(jù),從夾層融資可以規(guī)避政策約束、夾層融資的限制較少、夾層融資成本較低等方面進(jìn)行深入探索與研究,主要目的在于提高夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用效率,拓展房地產(chǎn)融資范圍,從而保證房地產(chǎn)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,為在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)中贏得一席之地奠定基礎(chǔ)。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)融資 融資現(xiàn)狀 夾層融資 可行性

    當(dāng)前,我國(guó)諸多房地產(chǎn)企業(yè)皆要面臨巨額債務(wù)到期的問(wèn)題,而我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策未發(fā)生轉(zhuǎn)變,導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金吃緊的狀況,傳統(tǒng)式融資方式,無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的實(shí)際需求,因此一種新興的融資方式順勢(shì)而生,那便是夾層融資。其含有債權(quán)與股權(quán)雙層特點(diǎn),所具有的形式也比較靈活,所以其在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中備受歡迎。

    一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的融資渠道比較少

    房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)就是資金十分密集,特別是在開(kāi)發(fā)新興項(xiàng)目時(shí),所花費(fèi)的資金數(shù)量是巨大,而其資金回籠的時(shí)間比較長(zhǎng),房地產(chǎn)企業(yè)自身長(zhǎng)期所積累的資金無(wú)法支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求,所以如果在沒(méi)有金融市場(chǎng)的支撐下,房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)象,甚至使企業(yè)面臨破產(chǎn)的困境。依據(jù)有關(guān)調(diào)查報(bào)告可知,目前我國(guó)大約有70%的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所用的資金都來(lái)自于銀行,在該種狀況下極易導(dǎo)致金融體系面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)??傮w來(lái)講,當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所能展開(kāi)融資的渠道還是過(guò)于單一,只能過(guò)度的依賴銀行貸款,而房地產(chǎn)企業(yè)采用信托融資或是私募基金的方式進(jìn)行融資會(huì)受到多方因素限制,但是其應(yīng)用效果還是比較良好的。所以為了應(yīng)對(duì)不斷變更的房地產(chǎn)政策,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需走多元化發(fā)展道路。

    (二)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融市場(chǎng)有待完善

    由于社會(huì)群眾儲(chǔ)蓄不斷增多,所含有的理財(cái)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng),以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)一直未降低,使社會(huì)群眾不在滿足銀行微薄的利息,皆在大力找尋新的投資機(jī)會(huì),使得閑置資金應(yīng)用效率發(fā)揮出最大,從而實(shí)現(xiàn)資金保值或是增值,這時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)方面的投資漸漸的進(jìn)入了社會(huì)公眾的眼簾。另外,國(guó)際資金也都看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),利用多種方式來(lái)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而我國(guó)對(duì)應(yīng)用民間資本與國(guó)際資金,依舊處于不支持的狀態(tài),致使眾多資金通過(guò)違法行為進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi),導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行受到阻礙。

    (三)房地產(chǎn)企業(yè)含有較高的負(fù)債率

    近些年,我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的負(fù)債率一直居高不下,而銷售數(shù)量卻十分慘淡,一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率甚至高達(dá)70%,通過(guò)對(duì)我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查可知,我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著存貨周期長(zhǎng),資金鏈斷裂,外加即將有巨額債務(wù)到期的問(wèn)題,若是不及時(shí)的探尋新的融資方法,勢(shì)必會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展受到影響。探其根源發(fā)現(xiàn),上述狀況的出現(xiàn)與我國(guó)有關(guān)政策不健全有直接關(guān)聯(lián),因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)還未存在一套科學(xué)的房地產(chǎn)融資政策,缺少協(xié)調(diào)性與同等性,導(dǎo)致操作困難,使房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道比較難。比如,房地產(chǎn)企業(yè)投資基金被相關(guān)人員認(rèn)為是最佳的融資方法,而房地產(chǎn)證券化的概念也逐漸被多數(shù)有關(guān)人員認(rèn)可,但比較核心的法律條件卻一直處在不完善狀態(tài),導(dǎo)致金融創(chuàng)新面臨著無(wú)據(jù)可循的現(xiàn)狀。

    二、夾層融資在我國(guó)房地產(chǎn)融資中的可行性

    (一)為房地產(chǎn)創(chuàng)新融資方法提供新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

    當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相對(duì)比較穩(wěn)定,每年都會(huì)以8%的速度上漲,隨著金融改革制度的不斷優(yōu)化,為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方法提供了新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

    明確表示:第一,我國(guó)需對(duì)民間的借貸的處置準(zhǔn)則與法律關(guān)系有進(jìn)行深入探究,確保民間借貸存在相應(yīng)的法律法規(guī);第二,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與民間金融發(fā)展的實(shí)質(zhì)性需求不相符。銀行無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金具體要求,而眾多閑置資金卻無(wú)法進(jìn)入到房地產(chǎn)融資領(lǐng)域中。所以需要進(jìn)行引導(dǎo),允許民間資本融入到金融領(lǐng)域中,確保其公開(kāi)性與科學(xué)性,既要鼓勵(lì)發(fā)展,又要增強(qiáng)監(jiān)管。

    中國(guó)銀監(jiān)會(huì)與中國(guó)人民銀行正在加大對(duì)民間金融試點(diǎn)范圍,這不但對(duì)試點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用,還對(duì)我國(guó)金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極意義,通過(guò)試點(diǎn)成功,能夠切實(shí)將銀行壟斷的局面打破掉。

    (二)應(yīng)用夾層融資能夠切實(shí)規(guī)避掉政策約束

    由于我國(guó)發(fā)布的加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管通知,使房地產(chǎn)企業(yè)的信托投資面臨困境,另外還阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)利用信托融資的渠道。而運(yùn)用夾層融資在本質(zhì)上對(duì)貸款的要求比較小,能夠切實(shí)規(guī)避掉自有資金、二級(jí)企業(yè)資質(zhì)、“四證”等層面約束,在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“四證”之前能夠?yàn)槠髽I(yè)及時(shí)提供所需資金。

    (三)夾層融資的靈活性與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比較貼合

    房地產(chǎn)企業(yè)同其他企業(yè)存在的不同,主要在于開(kāi)發(fā)周期方面,因房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要投資的資金比較多,到銷售階段需回收資金。由于夾層融資所具有的靈活性較強(qiáng),能夠切實(shí)依據(jù)企業(yè)的運(yùn)用情況與融資安排,來(lái)對(duì)還款方式進(jìn)行調(diào)整,使其更加滿足借款者對(duì)現(xiàn)金流的實(shí)質(zhì)需求。例如一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,對(duì)開(kāi)發(fā)商的的要求是其自有資金的占比達(dá)到35%,而若是開(kāi)發(fā)商自有資金的占比為20%,就可以利用“夾層融資”以參股的形式將資金注入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中,使房地產(chǎn)的項(xiàng)目資金達(dá)到要求的35%,這不但滿足的項(xiàng)目資金需求,還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的控股權(quán)不產(chǎn)生影響。

    (四)利用夾層融資的房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的限制比較少

    與銀行貸款相比,夾層融資在財(cái)務(wù)約束與公司控制方面所對(duì)應(yīng)的限制比較少,盡管夾層融資的提供人員會(huì)要求具備觀察員的權(quán)利,但其卻是很少參加到借款人員的日常管理中,在企業(yè)董事會(huì)中并未有真正的投票權(quán)利。這便對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)自身運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了新契機(jī),使其不受投資方所制約,確保經(jīng)營(yíng)效益得以有效提高。

    (五)利用夾層融資的房地產(chǎn)企業(yè)耗用成本低,并能有效預(yù)防股權(quán)稀釋

    房地產(chǎn)為風(fēng)險(xiǎn)高、收益多的行業(yè),諸多企業(yè)所利用的注冊(cè)資金比較少,因此不愿有人入股來(lái)分享房地產(chǎn)帶來(lái)的高收益。由于夾層融資所耗用的成本要少于股權(quán)融資,并資金供應(yīng)者很少要求控股,也并不愿長(zhǎng)期控股,更傾向迅速退出。所以,與股權(quán)融資相比,夾層融資更適用于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)。

    三、結(jié)束語(yǔ)

    綜上所述,夾層融資作為我國(guó)一種新興的融資方式,其具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),極易為中小型企業(yè)投入資金支持,從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講夾層融資具有至關(guān)重要的作用,它是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ),也是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵,只有合理利用夾層融資,才能確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]葉佩娣.金融調(diào)控下我國(guó)房地產(chǎn)融資新出路——夾層融資[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì),2010.

    [2]張敬明.夾層融資在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用分析[J].金融經(jīng)濟(jì),2010.

    [3]焦銘洲.淺析新型房地產(chǎn)融資方式——夾層融資[J].東方企業(yè)文化,2013.

    [4]賀桂華,鄔艷鳳.完善房地產(chǎn)夾層融資制度的法律建議[N].陜西學(xué)前師范學(xué)院學(xué)報(bào),2013.

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