對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理提高經(jīng)濟(jì)效益的幾點(diǎn)思考

馮國(guó)斌

摘 要：黨的十九大報(bào)告指出：中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?？倳浀倪@一精辟論斷與物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。物業(yè)管理與居民生活息息相關(guān)，通過現(xiàn)代企業(yè)管理制度和商業(yè)模式的變革，堅(jiān)持規(guī)模化，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓物業(yè)服務(wù)更簡(jiǎn)單、更有價(jià)值，讓人民享有更美好的生活。在新時(shí)代下，物業(yè)管理行業(yè)一定要牢記黨和國(guó)家的要求，堅(jiān)守初心，大膽創(chuàng)新，銳意突破，堅(jiān)持社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要而努力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；規(guī)模經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)運(yùn)行；經(jīng)濟(jì)效益；可持續(xù)發(fā)展

黨的十九大報(bào)告指出：“經(jīng)過長(zhǎng)期努力，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，這是我國(guó)發(fā)展新的歷史方位?！痹谛聲r(shí)代的歷史方位下，物業(yè)管理企業(yè)作為現(xiàn)代企業(yè)的一束分支，與任何企業(yè)一樣，追求經(jīng)營(yíng)效果與經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的宗旨，而物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)只是企業(yè)實(shí)現(xiàn)其宗旨的過程之一。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)有效平衡物業(yè)管理服務(wù)效果與經(jīng)營(yíng)收支之間的矛盾，在保障經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的同時(shí)，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)、長(zhǎng)效的物業(yè)管理服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要而努力。

1 物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)

1.1 物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)是衡量經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)能否正常延續(xù)的重要的標(biāo)志，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告訴我們，規(guī)模經(jīng)營(yíng)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)取勝的法寶之一，作為物業(yè)管理企業(yè)，在通過市場(chǎng)拓展獲得經(jīng)營(yíng)規(guī)模外，可嘗試?yán)觅Y源重組方式，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的規(guī)模：

1.1.1 合并物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)資源共享的原則，采取就近、組合等方式，將本企業(yè)所管理的若干個(gè)物業(yè)小區(qū)組合為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目組織進(jìn)行管理，以降低自身的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行成本。

1.1.2 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的類別組合。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)規(guī)模除了物業(yè)面積、物業(yè)類型的擴(kuò)充之外，還包含了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)種類的遞延。在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)類別方面，必須緊密圍繞“服務(wù)業(yè)戶”這一中心，充分挖掘和利用現(xiàn)有資源，積極開設(shè)符合業(yè)戶需求、具有潛在經(jīng)濟(jì)利益、具備可實(shí)施性的特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，將各種經(jīng)營(yíng)類別組合成能產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)效益、滿足業(yè)戶多樣的服務(wù)需要。

1.2 規(guī)模經(jīng)營(yíng)與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)聯(lián)

規(guī)模經(jīng)營(yíng)指經(jīng)營(yíng)規(guī)模與單位平均成本之間的關(guān)系。隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，單位平均成本不斷下降，但并不是無限下降，會(huì)受到多種內(nèi)在及外在要素的制約，當(dāng)單位平均成本下降到某一程度時(shí)，將開始上揚(yáng)，此時(shí)的規(guī)模為最佳經(jīng)營(yíng)規(guī)模。由此可知，凡因擴(kuò)大規(guī)模導(dǎo)致單位平均成本降低的，可稱之為具有經(jīng)營(yíng)規(guī)模，能夠產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。但是規(guī)模經(jīng)營(yíng)與規(guī)模效益不是等同概念，并不是經(jīng)營(yíng)規(guī)模越大、規(guī)模效益就越好。只有采用適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的理念，才能尋求最佳經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲取良好的規(guī)模效益。由于各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目類型、內(nèi)在素質(zhì)、運(yùn)營(yíng)方式、統(tǒng)計(jì)時(shí)間等都不盡相同，最佳經(jīng)營(yíng)規(guī)模也不會(huì)一樣，須依據(jù)本企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況繪制單位平均成本曲線，確定企業(yè)在此統(tǒng)計(jì)時(shí)間段的最佳經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

目前物業(yè)管理企業(yè)正以前所未有的規(guī)模速度發(fā)展，盡管物業(yè)管理的發(fā)展前景普遍看好，但由于其起步晚，法律滯后，市場(chǎng)不規(guī)范，思想觀念一時(shí)難以改變等各種矛盾交織在一起，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)難以實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下，甚至虧損需要外界補(bǔ)貼來維持運(yùn)轉(zhuǎn)的局面。物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展和物業(yè)管理企業(yè)的普遍虧損形成了強(qiáng)烈的對(duì)比，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

2 規(guī)范經(jīng)營(yíng)運(yùn)行，提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的途徑

2.1 建立現(xiàn)代企業(yè)制度

物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，要根據(jù)“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行規(guī)范化的公司制改革。構(gòu)建完善物業(yè)管理企業(yè)的公司法人治理結(jié)構(gòu)，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限，做到權(quán)責(zé)明確，政企分開，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。使物業(yè)管理企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體和市場(chǎng)主體。結(jié)合“以人為本，服務(wù)至上”的物業(yè)服務(wù)理念，建立合理的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的良性循環(huán)發(fā)展，從而解決物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不高等實(shí)際問題。

2.2 高效控制人力成本

分析物業(yè)管理企業(yè)的支出結(jié)構(gòu)，人力成本約占總成本的35-50%。強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理自身的科學(xué)管理，通過人力的合理利用進(jìn)一步降低管理成本是企業(yè)管理的當(dāng)務(wù)之急。

（1）統(tǒng)籌規(guī)劃。按獨(dú)立核算、保證收益、保障服務(wù)水準(zhǔn)的原則，對(duì)各服務(wù)處所的不同情況重新定崗定編。（2）核定新的崗位分布及編制后，先從基層進(jìn)行人員進(jìn)行調(diào)整，再根據(jù)基層人員增減變化情況，制定出管理人員的調(diào)整方案。（3）通過基層員工及管理人員的調(diào)整，保留適合崗位要求員工，抽出能力突出且適合職能部門管理工作的人員，將不適應(yīng)崗位需求的人員分流，確保人力資源最優(yōu)化。

2.3 采用高科技管理手段，降低成本

現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理仍是一種粗放型管理，管理層次和智能化水平較低，需要耗費(fèi)大量的人力、物力。因此，應(yīng)采用現(xiàn)代化的管理手段并根據(jù)本公司實(shí)際情況，建立物業(yè)管理軟件自動(dòng)化辦公，設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量。采用高科技管理手段要增加資金投入，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益來看，其有效節(jié)約的人力、物力價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其增加的投入值，而且還能有效提高物業(yè)管理的服務(wù)效率，提升服務(wù)水平。

2.4 打造品牌化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)

物業(yè)管理服務(wù)要塑造物業(yè)管理企業(yè)的品牌，以此提高投資收入。品牌服務(wù)已在人們的思想觀念中打下了深刻的烙印。物業(yè)管理僅靠服務(wù)質(zhì)量的提高已不能吸引消費(fèi)者，應(yīng)從拓寬服務(wù)范圍，圍繞“業(yè)主需求”這一消費(fèi)目標(biāo)，通過塑造物業(yè)管理企業(yè)品牌來追求現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展、壯大。

2.5 提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要注意加強(qiáng)全員的服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)，提高員工的整體服務(wù)意識(shí)，制訂嚴(yán)格的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。做到事前有計(jì)劃、事中有監(jiān)督、事后有分析反饋，做到環(huán)環(huán)相扣。比如在反饋環(huán)節(jié)，針對(duì)的客戶投訴，我們通過受理、處理、反饋三個(gè)工作環(huán)節(jié)，進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)督，同時(shí)征求客戶對(duì)投訴問題處理結(jié)果的意見，實(shí)現(xiàn)投訴處理的封閉管理，對(duì)客戶的投訴做到件件有登記、有落實(shí)、有查處、有整改、有反饋。并通過建立考核進(jìn)行檢查監(jiān)督，使各項(xiàng)工作落到實(shí)處。在企業(yè)的服務(wù)過程中，不管之前業(yè)主滿意度如何，業(yè)主的需求都是不斷變化的，因此要始終使顧客滿意度達(dá)到較高水平，就得不斷調(diào)整服務(wù)的內(nèi)容，提高服務(wù)水平，這樣才能確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可，最終使費(fèi)用收繳率達(dá)到較高水平。

2.6 開展多種經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)，除開展常規(guī)性管理服務(wù)項(xiàng)目外，可以挖潛以業(yè)主為主的客戶資源，將這一資源充分利用起來，培育以物業(yè)管理為基礎(chǔ)的專項(xiàng)、特約、中介等多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的利益最大化。隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)。這為物業(yè)管理企業(yè)的有償服務(wù)提供了廣闊的市場(chǎng)；物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主朝夕相處，及時(shí)掌握著業(yè)主需求信息，開展多種經(jīng)營(yíng)具有先天的優(yōu)勢(shì)；當(dāng)然，做好經(jīng)營(yíng)運(yùn)行管理，關(guān)鍵在于要認(rèn)真分析客戶的需求，把握商機(jī)，敢于創(chuàng)新，同時(shí)應(yīng)合理配置資金和其它資源，才能取得較好成效。因此物業(yè)管理企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須挖潛多種經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，堅(jiān)持社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要而努力。

參考文獻(xiàn)

[1]張貫益.物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)概論[M].華中師范大學(xué)出版社，2001.

[2]房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2004.7.

[3]湛漢初.物業(yè)管理工作系統(tǒng)[M].高等教育出版社，2000.7.

[4]胡實(shí)哉.論物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)效益[J].中國(guó)物業(yè)管理，2006.11.

[5]《決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義偉大勝利》單行本，2017.10.