可否超額抵押？

刁其懷

摘要：超額抵押是不動產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的問題，但各地登記機(jī)構(gòu)對此認(rèn)識不一。登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)，必須依法行政，因此，要說服登記機(jī)構(gòu)辦理所謂的超額抵押，單從法理上辨析還不足以讓其信服，必須找到現(xiàn)行法律上的條文規(guī)定才行。

關(guān)鍵詞：超額抵押；不動產(chǎn)登記；物權(quán)法

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）04-0029-31 收稿日期：2018-02-18

1問題的提出

超額抵押是不動產(chǎn)登記中經(jīng)常遇到的問題，但各地登記機(jī)構(gòu)對此認(rèn)識不一，比如，一棟房屋評估價值200萬元，已擔(dān)保了150萬元的債權(quán)，現(xiàn)再擔(dān)保100萬元的債權(quán)可否？還是只能再擔(dān)保50萬元的債權(quán)？或是直接用評估價值200萬元的房屋為300萬元的債權(quán)擔(dān)保，可否辦理抵押登記？

2現(xiàn)行法上的規(guī)定及理解

《擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！薄稉?dān)保法》是不允許超額抵押的。因此，很多不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)引用此條，對于超額抵押不予辦理。比如上文所舉案例，評估價值為200萬元的房屋已擔(dān)保了150萬元的債權(quán)情況下，如果再用該房屋抵押擔(dān)保，很多登記機(jī)構(gòu)要求擔(dān)保的債權(quán)額度必須在50萬元以內(nèi)?！稉?dān)保法司法解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。”《?dān)保法司法解釋》的規(guī)定對超額抵押在一定程度上予以認(rèn)可，僅僅是超出抵押物價值的債權(quán)部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΧ?。我國在上世紀(jì)九十代初提出建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，而《擔(dān)保法》于1995年頒布實施，當(dāng)時我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制剛處于起步階段，各種社會制度和法治保障措施都還不規(guī)范健全，欺詐失信、“三角債”時有發(fā)生，為了遏制此種現(xiàn)象，立法禁止超額抵押有其道理。但是，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品流通趨于頻繁，融資需求日益旺盛，禁止超額抵押降低了抵押物的融資效益，抑制了市場主體的融資需求，禁止超額抵押已不可取。

超額抵押利于物盡其用，充分發(fā)揮抵押物的價值，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。理由如下：

第一，抵押是民事法律行為，以尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，當(dāng)事人之間如何設(shè)定抵押應(yīng)由當(dāng)事人自己來決定，只要不損害國家利益、公共利益或他人利益，則無須由法律來強(qiáng)加干涉。在已有前順位抵押權(quán)的情形下，抵押人將標(biāo)的物再行抵押，是抵押人作為抵押標(biāo)的物所有權(quán)人行使處分權(quán)能的體現(xiàn)，也是抵押標(biāo)的物所有權(quán)人與后順位抵押權(quán)人意思自治的表現(xiàn)，在民事活動中，即便后順位擔(dān)保的債權(quán)大于抵押財產(chǎn)價值的余額部分，作為市場交易中的理性經(jīng)濟(jì)人，后順位抵押權(quán)人自會判斷當(dāng)中的利害關(guān)系，法律不應(yīng)強(qiáng)行干涉。

第二，根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第50條的規(guī)定“抵押財產(chǎn)的價值在抵押權(quán)實現(xiàn)時予以確定”，而在現(xiàn)實生活中，抵押物的價值不可能是一成不變的，當(dāng)事人在簽訂抵押合同時，抵押物的價值可能高于也可能低于抵押權(quán)實現(xiàn)時的價值。因此，在設(shè)定抵押時，想確定所擔(dān)保的債權(quán)是否低于抵押物的價值是很困難的。

第三，超額抵押并不影響抵押權(quán)人的利益。在已有前順位抵押權(quán)的情形下，再抵押即便超過抵押財產(chǎn)價值的余額部分，再抵押也不會對前順位抵押權(quán)人的利益造成損害，通過物權(quán)法上的順位制度，不同抵押權(quán)人的受償順序能夠予以體現(xiàn)，登記在前抵押權(quán)人優(yōu)先于登記在后抵押權(quán)人受償，而且，排在后順位抵押權(quán)人的債權(quán)并非得不到清償，在現(xiàn)實生活中，抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)受償之前，抵押標(biāo)的物的價值通常處于不斷變化過程中的，倘若抵押標(biāo)的物的價值大幅上漲，特別是當(dāng)前房價一直處于上漲態(tài)勢，或是排在前順位抵押權(quán)人的債權(quán)最終獲得了清償從而注銷了該抵押權(quán)，在此情形下，排在后順位抵押權(quán)人的債權(quán)仍有保障。即使受抵押物價值的限制，第一抵押權(quán)人之后的抵押權(quán)人的債權(quán)得不到優(yōu)先受償，根據(jù)登記簿記載的公示力，這應(yīng)是后順位抵押權(quán)人在訂立抵押合同時應(yīng)該預(yù)見的，其也應(yīng)自行承擔(dān)交易風(fēng)險。

第四，在實踐中，一些登記機(jī)構(gòu)援引《擔(dān)保法》第35條的規(guī)定，為了確定是否屬于超額抵押，強(qiáng)行要求當(dāng)事人提供抵押財產(chǎn)的評估報告，但是，按照《物權(quán)法》第13條的規(guī)定“登記機(jī)構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估”，抵押財產(chǎn)的價值既可以通過評估報告體現(xiàn)，也可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商通過價值確認(rèn)書體現(xiàn)。因此，所謂的超額抵押有可能是一個偽命題，比如，評估報告顯示抵押財產(chǎn)價值為200萬元，現(xiàn)當(dāng)事人意欲擔(dān)保300萬元的債權(quán)，如果登記機(jī)構(gòu)以擔(dān)保的債權(quán)超出抵押物的價值為由不予辦理，那么，當(dāng)事人完合可以撤下顯示200萬元抵押物價值的評估報告，轉(zhuǎn)而提交一個350萬元的抵押物價值確認(rèn)書，登記機(jī)構(gòu)只能辦理。

3《物權(quán)法》允許超額抵押

登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)，必須依法行政，因此，要說服登記機(jī)構(gòu)辦理所謂的超額抵押，單從法理上辨析還不足以讓其信服，必須找到現(xiàn)行法律上的條文規(guī)定才行。《物權(quán)法》第199條規(guī)定：“同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！卑凑樟⒎C(jī)關(guān)全國人大法工委的解釋“本法不再限制同一財產(chǎn)的重復(fù)抵押行為，以同一財產(chǎn)向同一債權(quán)人或不同債權(quán)人多次抵押的，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)可以超出其抵押財產(chǎn)的價值，數(shù)個抵押權(quán)依照本法規(guī)定的順序清償，是否在同一財產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押，由當(dāng)事人根據(jù)實際情況判斷和決定”。而且，按照《物權(quán)法》第178條的規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！笨梢?，《擔(dān)保法》第35條與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定沖突的，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定，《擔(dān)保法》第35條即不再適用。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第67條規(guī)定：“同一不動產(chǎn)上設(shè)立多個抵押權(quán)的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記?！币陨弦?guī)定，都沒有限制超額抵押，據(jù)此，對于超額抵押，登記機(jī)構(gòu)是可以辦理的。