淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制方法及思路

王蘭香

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是由于受到一些投資炒房人員的影響，房價(jià)居高不下影響了廣大人民的切身利益，受到中央領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，“房子是用來住的”的觀念深入人心，中央加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，防止房價(jià)過快上漲。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房價(jià)上漲速度受阻，建筑成本增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些不利的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益平穩(wěn)提升，加強(qiáng)成本費(fèi)用控制是關(guān)鍵。本文就房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制提出了相應(yīng)的方法及思路。希望對提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平增加效益有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本費(fèi)用；控制方法；思路

房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速增長的有力“幫手”。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用量大、項(xiàng)目建設(shè)周期長、極易受到外界不確定性因素干擾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，要想在競爭日漸激烈的市場中促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目效益最大化，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制力度。

一、房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理的必要性

1.提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力

在全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)蕭條以及衡量我國經(jīng)濟(jì)增長的綜合指標(biāo)不斷降低的情況下，關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)受到了巨大的影響，并且國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，目前只有北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市的房地產(chǎn)市場行情增增日上，剩下的城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了疲態(tài)感。從國家統(tǒng)計(jì)部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料中可以看出，我國各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2015年前三季度購置的土地面積同比降低33.8%，土地成交價(jià)款降低27.5%，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)幾率不斷加大。在變化多端的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視對企業(yè)成本費(fèi)用的有效控制，保證現(xiàn)金正常流動。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)做好成本費(fèi)用管理工作，拒絕一切有問題的支出，不斷增強(qiáng)企業(yè)利潤水平，對企業(yè)資金進(jìn)行合理化分配與使用，全面優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)條件。

2.維護(hù)金融市場穩(wěn)定，增進(jìn)社會整體和諧

房地產(chǎn)企業(yè)直接關(guān)乎到社會群眾的生活條件，通過成本費(fèi)用有效管控，在提高企業(yè)發(fā)展能力、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還加快了社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。對于現(xiàn)代家庭而言，面臨著巨大的購房支出壓力，需要家庭全員共同努力支付購房款，若房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槌杀举M(fèi)用控制力度薄弱而引起資金鏈條異常，房地產(chǎn)項(xiàng)目因此停建爛尾，那么之前以預(yù)售方式為主購買期房的消費(fèi)者不僅會面臨財(cái)產(chǎn)損失，而且還無法獲得相應(yīng)的房屋，我們都知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，且項(xiàng)目以集中形式為主，所以實(shí)際中會出現(xiàn)群體性危機(jī)問題，對社會的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展帶來了不小的影響。房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系緊密，若房地產(chǎn)企業(yè)忽視了對成本費(fèi)用的有效控制，那么將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈條斷裂，進(jìn)而引起銀行貸款安全問題，更有甚者會導(dǎo)致金融雪崩現(xiàn)象，帶來不可挽回的損失。

二、當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理中的問題

1.具體項(xiàng)目成本的系統(tǒng)管理存在問題

關(guān)于項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定方面，房地產(chǎn)企業(yè)制定的目標(biāo)成本已經(jīng)滿足不了千變?nèi)f化的現(xiàn)代市場要求，而導(dǎo)致該情況的主要原因是每一年房地產(chǎn)企業(yè)都會制定下年度項(xiàng)目目標(biāo)成本，然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間過長、存在諸多的變化因素，所以項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)際中會面臨頻繁波動，并且房地產(chǎn)企業(yè)未針對這一情況制定有效的應(yīng)對策略。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)側(cè)重于對項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行事前控制，項(xiàng)目施工階段也未實(shí)時(shí)跟蹤并控制項(xiàng)目生成與波動情況，后續(xù)成本核算效率低下，忽視了獎(jiǎng)懲機(jī)制的建設(shè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目成本變動信息了解不足，在項(xiàng)目整體竣工后才開展項(xiàng)目成本核算工作，未動態(tài)化跟蹤整個(gè)項(xiàng)目成本過程，導(dǎo)致企業(yè)管理層難以獲得客觀精準(zhǔn)的決策信息，當(dāng)項(xiàng)目竣工后才發(fā)現(xiàn)一些重大問題，這時(shí)已沒有任何控制意義。

2.缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理以合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)行特點(diǎn)直接取決于其經(jīng)營模式，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金流轉(zhuǎn)集中化，加大日常運(yùn)營的資金投入力度。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的資本結(jié)構(gòu)比較注重債務(wù)籌資模式，雖然該資本結(jié)構(gòu)能夠充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的效用幫助企業(yè)股東實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，但一定程度上潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，進(jìn)而加大了企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，其首要任務(wù)就是通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來科學(xué)規(guī)劃財(cái)務(wù)費(fèi)用，然而目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的成熟度、完善度都不夠，因此很難有效管控并科學(xué)規(guī)劃財(cái)務(wù)費(fèi)用。造成以上情況的原因體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：首先，財(cái)會工作人員的專業(yè)程度不夠，人力資源配置不合理，影響了資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)與科學(xué)規(guī)劃，所有工作崗位人員每天都機(jī)械式地開展工作，對企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的參與意識不強(qiáng)，對發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)問題無法給出合理的應(yīng)對策略。其次，房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本規(guī)劃環(huán)節(jié)的有效控制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層也側(cè)重于如何拓寬市場及加強(qiáng)顯性成本控制，很少主動去掌握了解財(cái)務(wù)問題，這將直接削弱了財(cái)務(wù)費(fèi)用管控力度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)未制定規(guī)范完善用于資本結(jié)構(gòu)決策、籌資規(guī)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用規(guī)劃的流程，未制定完善的內(nèi)部控制，不利于企業(yè)政策、程序有效運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了決策與規(guī)劃的科學(xué)性，審批流于形式。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制效率低下

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制與質(zhì)量控制的緊密融合，未認(rèn)識到成本與質(zhì)量相互之間具有相輔相成的關(guān)系。要想提高房產(chǎn)質(zhì)量就必須加大優(yōu)質(zhì)原材料成本的投入力度，所以房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用控制過程中不要盲目地進(jìn)行成本控制，需要全面分析掌握各種因素。實(shí)際中，經(jīng)常發(fā)生業(yè)主對房產(chǎn)質(zhì)量不滿的情況，造成該現(xiàn)象的原因是大部分房地產(chǎn)企業(yè)出于對減少成本費(fèi)用的考慮，項(xiàng)目施工中使用劣質(zhì)材料，這不僅不能幫助企業(yè)減少成本費(fèi)用，還會面臨大量業(yè)主的投訴，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生龐大的經(jīng)濟(jì)損失，并且影響了房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)健康發(fā)展。

4.缺乏對財(cái)務(wù)費(fèi)用的有效規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)具有資本集中化特點(diǎn)，其日常運(yùn)營中對資金需求量大。由于多數(shù)資金來源于外部融資，而怎樣才能對該部分?jǐn)?shù)額龐大的財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行有效控制，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制中的重點(diǎn)。然而由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層忽視了成本規(guī)劃，進(jìn)而影響了財(cái)務(wù)費(fèi)用規(guī)劃與籌資規(guī)劃的科學(xué)合理性。

5.成本費(fèi)用管理方法不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)模龐大，若其成本歸集對象缺乏合理設(shè)置，那么就會影響成本計(jì)算精準(zhǔn)性，無法獲悉項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際成本。若成本歸集對象設(shè)置過細(xì)，將進(jìn)一步加大相關(guān)人員的工作壓力。成本核算在成本管理中占據(jù)重要地位，然而房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算意識不強(qiáng)，導(dǎo)致一系列的問題發(fā)生如會計(jì)科目設(shè)置不當(dāng)、成本核算方法不完善等。有的房地產(chǎn)企業(yè)忽視了利用現(xiàn)代化管理手段來加強(qiáng)分析與控制成本費(fèi)用，滿足不了預(yù)期的成本控制目標(biāo)。

三、當(dāng)前時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制方法及思路

隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了諸多風(fēng)險(xiǎn)隱患，加強(qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用控制是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前非常緊迫的任務(wù)。本文以下提出了幾種成本費(fèi)用控制方法及思路：

1.增強(qiáng)成本意識，構(gòu)筑良好的成本管理環(huán)境

（1）不斷強(qiáng)化成本意識，調(diào)整成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄粗放式經(jīng)營理念，注重管理的精細(xì)化、科學(xué)化。企業(yè)管理層應(yīng)高度重視成本管理工作，構(gòu)建完善的成本管理組織機(jī)構(gòu)，并落實(shí)綜合成本管理目標(biāo)。

（2）引進(jìn)科學(xué)技術(shù)，加快成本信息化管理進(jìn)程。房地產(chǎn)企業(yè)可加強(qiáng)自行研發(fā)力度，亦可采用服務(wù)外包的方式，針對成本管理設(shè)置專門的信息平臺，該平臺涉及了成本合約、招投標(biāo)及融資、采購、銷售等各項(xiàng)管理工作，生成完善的大數(shù)據(jù)庫。并且通過大數(shù)據(jù)技術(shù)深入挖掘和分析整個(gè)成本信息。

（3）構(gòu)建一批高智力人才隊(duì)伍。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大培養(yǎng)優(yōu)秀的成本費(fèi)用控制人才，促進(jìn)成本管理高效有序發(fā)展。

2.加強(qiáng)制度建設(shè)，建立完善的成本管理體系

（1）構(gòu)建基于事前、事中、事后為一體的綜合成本管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)牽涉方方面面，如設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、融資、施工等等。企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)應(yīng)充分考慮各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這就需要企業(yè)盡快構(gòu)建適合成本管理制度的組織架構(gòu)，構(gòu)建完善的綜合成本動態(tài)跟蹤機(jī)制，并且確立科學(xué)有效的綜合成本控制方法，比如融資過程中通過正確的融資手段及路徑節(jié)約融資成本等。

（2）構(gòu)建基于目標(biāo)成本與責(zé)任成本為一體的動態(tài)化成本管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施全面預(yù)算管理模式，根據(jù)合約規(guī)劃科學(xué)制定目標(biāo)成本，同時(shí)把成本目標(biāo)一一分解到相關(guān)責(zé)任部門及人員中。加強(qiáng)目標(biāo)責(zé)任激勵(lì)約束力度，方便追究具體責(zé)任人的責(zé)任。

（3）健全內(nèi)部控制制度。加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，優(yōu)化調(diào)整成本管理辦法、規(guī)范資金審批程序等，還要提高內(nèi)部監(jiān)督效率，強(qiáng)化成本審計(jì)，減少偏差。

3.有效地控制財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營中對資金的需求量大，而其多數(shù)資金來源于外部，所以應(yīng)充分掌握該部分資金成本。商業(yè)銀行是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資機(jī)構(gòu)，然而在房地產(chǎn)企業(yè)日漸蕭條下，商業(yè)銀行提出了更為嚴(yán)格的貸款條件，資金成本進(jìn)一步加大。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快和商業(yè)銀行建立良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，從而保證低成本資金的連續(xù)獲取。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)科學(xué)制定資金計(jì)劃，根據(jù)企業(yè)資金需求科學(xué)制定籌資計(jì)劃，提高資金利用效率。

4.強(qiáng)化房地產(chǎn)公司各部門間成本控制的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過控制制度建設(shè)，促使各部門積極溝通與協(xié)調(diào)，在對各部門成本控制狀況進(jìn)行考核的同時(shí)，還要從全局角度出發(fā)分析企業(yè)成本是否在最小范圍內(nèi)?？茖W(xué)確立績效指標(biāo)，促進(jìn)各部門良好溝通，利用相關(guān)規(guī)章制度加大宣傳企業(yè)戰(zhàn)略精神，確保成本控制與戰(zhàn)略目標(biāo)相符合，加強(qiáng)各部門協(xié)作力度，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效益目標(biāo)。

5.強(qiáng)化科學(xué)指導(dǎo)，運(yùn)用先進(jìn)的成本管理方法

（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置諸多成本中心，企業(yè)總部應(yīng)有總成本中心，在經(jīng)營業(yè)務(wù)與管理流程基礎(chǔ)上設(shè)立性質(zhì)不一的二級成本中心如財(cái)務(wù)中心、營銷中心等。將不同的成本費(fèi)用生成對象歸集于相應(yīng)的成本中心，如招投標(biāo)費(fèi)用、土地費(fèi)用、管理費(fèi)用等。

（2）注重成本核算。加強(qiáng)票據(jù)的規(guī)范化管理，以規(guī)模龐大、實(shí)力強(qiáng)，可以出具正規(guī)發(fā)票的供應(yīng)商為首選。完善會計(jì)制度，明確具體的會計(jì)科目，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定開展會計(jì)處理工作，引進(jìn)現(xiàn)代化會計(jì)核算方式，實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)的會計(jì)核算。

（3）完善控制手段。通過網(wǎng)絡(luò)圖等現(xiàn)代化項(xiàng)目管理工具，有效控制成本并加強(qiáng)進(jìn)度管理。提高企業(yè)科技水平，加快機(jī)械化、智能化發(fā)展，優(yōu)化成本控制過程。

四、結(jié)論

綜上所述可知，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制是推動企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。在不斷變化的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷強(qiáng)化自身的成本控制意識，推動成本管理向科學(xué)化、精細(xì)化方向發(fā)展，發(fā)揮企業(yè)資源整體效用，從而處于市場不敗之地。

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