把脈地產(chǎn)龍頭股

林偉萍

4月初，碧桂園內(nèi)部連發(fā)三道被市場稱為“催命符”的高周轉(zhuǎn)文件，要求繼續(xù)加速周轉(zhuǎn)速度。業(yè)內(nèi)人士表示，碧桂園加速“高周轉(zhuǎn)”折射出房地產(chǎn)行業(yè)對于未來的焦慮。在這種焦慮背后，是地產(chǎn)商發(fā)展模式的進(jìn)一步分化，比如碧桂園的“城市的建造者”、萬科A的“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”等表明它們已經(jīng)奔跑在不同的路上。

當(dāng)行業(yè)龍頭集體轉(zhuǎn)身升級再造，價值的天平會向誰傾斜？有職業(yè)投資人1個月前曾向《紅周刊》記者表示，只有在地產(chǎn)行業(yè)基本面發(fā)生根本改變后才會修改自己看好績優(yōu)龍頭地產(chǎn)股的判斷。對于當(dāng)前的地產(chǎn)股格局，他繼續(xù)維持早前的判斷。

碧桂園加速高周轉(zhuǎn)是對“大限”到來的焦慮？

4月初，碧桂園一周內(nèi)連發(fā)三份由總裁莫斌簽署的內(nèi)部文件，要求提高加大三四五線城市項目周轉(zhuǎn)速度、報建速度、供貨速度。這些文件的中心議題都指向明確——高周轉(zhuǎn)繼續(xù)加速。高周轉(zhuǎn)于碧桂園而言并非新事物，自2012年碧桂園推出合伙人制度以來，“高周轉(zhuǎn)”就成了碧桂園銷售業(yè)績翻倍增長的關(guān)鍵詞。得益于高周轉(zhuǎn)，碧桂園開盤時間由之前的6.7個月縮短到4.3個月，現(xiàn)金流回正的周期由10～12個月縮短到8.2個月。碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)也曾在多個公開場合表示，“高周轉(zhuǎn)是化解風(fēng)險的關(guān)鍵”。不過，此次碧桂園的周轉(zhuǎn)加速度相較于市場以往的附和和追捧，質(zhì)疑聲四起。

“碧桂園自推出合伙人制度之后，一直都是高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，銷售額每年都在翻倍。如2015年碧桂園銷售額在1400億元左右，2016年達(dá)到3000億元，2017年突破5000億元，今年的目標(biāo)估計會在7000億～8000億元之間。碧桂園高周轉(zhuǎn)能夠得到推行得益于它的合伙人制度，獎懲明顯，去年有的合伙人最多拿到3億元的收入，這在行業(yè)里都是很罕見的。現(xiàn)在為什么市場開始關(guān)注它的高周轉(zhuǎn)，因為之前碧桂園就一直在提速，已經(jīng)到了一種接近極限的狀態(tài)了，此次再次要求提升周轉(zhuǎn)速度，會引發(fā)市場對其將房地產(chǎn)做成快消品的質(zhì)疑?！睖厣Y本首席研究員熊琦在接受《紅周刊》記者采訪時分析說。另一方面，碧桂園周轉(zhuǎn)加速也透露出房地產(chǎn)企業(yè)對于未來市場的焦慮狀態(tài)。

熊琦表示，房企焦慮主要來源于兩大方面，一是市場預(yù)計2020年房地產(chǎn)稅和合伙人制度等相關(guān)政策將陸續(xù)出臺，這也就意味著地產(chǎn)企業(yè)的紅利期僅剩下2018年和2019年兩年。房地產(chǎn)企業(yè)需要抓緊時間開發(fā)手中的土地，享受最后一波高收益，加速高周轉(zhuǎn)實際上就是在跟政策搶時間。值得注意的是，因2017年拿地政策相較前幾年有所放松，各大房企新增土地數(shù)量有所增加，如何在2020年前將新拿土地全部開發(fā)，也是必須要考慮的問題。二是，在房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模即江湖地位”的信條鞭策下，房企們不得不拼了命地往前沖刺，通過打造標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，快速銷售，快速回款，最終把自己做大做強(qiáng)。

此外，盡管中央定調(diào)穩(wěn)健中性貨幣政策，但從2018年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿信號不斷加強(qiáng)，銀行信貸、信托、資管通道、債券融資等融資方式均受到不同程度的限制，行業(yè)將面臨一定的流動性風(fēng)險。而從2017年銷售排名前五的碧桂園、萬科A、中國恒大、融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)五大房企對于2018年定調(diào)來看，謹(jǐn)慎為主，穩(wěn)字當(dāng)頭，尤其關(guān)注投資效益與融資成本。

龍頭房企積極外延主業(yè)形成三大發(fā)展模式

在外界看來的碧桂園“快消品式”發(fā)展模式，是否是五大房企的常態(tài)呢？據(jù)了解，萬科A的定位從“城市配套服務(wù)商”升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，“新恒大”決心進(jìn)軍高科技領(lǐng)域，融創(chuàng)要在文旅方面突破，保利地產(chǎn)在“一體兩翼”戰(zhàn)略下布局房產(chǎn)金融和社區(qū)物業(yè)等。這實際也讓五大房企發(fā)展模式形成了三大路徑。

在2017年年報中，萬科A公司把戰(zhàn)略定位升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。這個定位，具體來看是四個角色：美好生活場景師、實體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗田、和諧生態(tài)建設(shè)者?！叭f科A這一次的戰(zhàn)略升級，既是對時代變化、時代前進(jìn)方向與行業(yè)變化趨勢的理解采取的措施，也是我們過去5年以來，萬科A在‘城市配套服務(wù)商實踐基礎(chǔ)上的升級和換代。”萬科董事會主席郁亮在年報說明會上解釋說。他表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的時代，我們要告別舊思維，行業(yè)到了必須要做出改變的時候了。在他看來，我國住房全面短缺時代已經(jīng)結(jié)束了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。其中不平衡，主要體現(xiàn)在分化上；不充分，體現(xiàn)在相關(guān)服務(wù)上。

萬科A可以稱為多元布局化的標(biāo)桿之一。萬科A 2017年年報顯示，除原有住房供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)核心業(yè)務(wù)外，目前萬科A已經(jīng)進(jìn)入租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運動、教育、養(yǎng)老等行業(yè)，正在探討鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域。那布局成效如何？去年年報數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，萬科2007年開始的租賃住宅業(yè)務(wù)——泊寓累計獲取住宅超10萬間，累計開業(yè)超3萬間，覆蓋29個一、二線城市，集中式租賃住宅全國領(lǐng)先。萬科A計劃2018年新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業(yè)5萬間以上。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，管理項目總面積超1000萬平方米；物流倉儲業(yè)務(wù)方面，累計獲取項目總建筑面積482萬平方米，聯(lián)合參與完成普洛斯私有化?！吧厦鏀?shù)據(jù)說明萬科的新業(yè)務(wù)發(fā)展和實現(xiàn)得都比較好，當(dāng)然像教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)現(xiàn)在還在摸索和布局階段，不能馬上用盈利的角度去衡量?！庇薪咏f科A的人士向《紅周刊》記者表示。

中國恒大在2017年開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并在2017年業(yè)績說明會上提出“新恒大”概念，實施“新戰(zhàn)略”，即從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，從之前的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。此外，中國恒大積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

融創(chuàng)中國則將轉(zhuǎn)型的重點放在“美好生活”，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾這樣解釋：“美好生活就是你的基本生活需求滿足之后，更高的追求和享受的東西，融創(chuàng)中國下一步將投入精力布局文化、旅游、娛樂，以及養(yǎng)老、休閑、教育等領(lǐng)域，這些都是消費升級。”雖然融創(chuàng)中國在樂視網(wǎng)“吃了虧”，但用孫宏斌的話說，其投資邏輯是沒問題的。此外，融創(chuàng)中國還通過與大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)13個文旅項目總計1000萬平方米物業(yè)的合作，已高起點完成文旅板塊的布局。據(jù)悉，這一塊未來3～5年會成為融創(chuàng)中國業(yè)務(wù)收入新的增長點，今年融創(chuàng)中國也將成立文旅集團(tuán)。保利地產(chǎn)則已形成以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務(wù)為翼的“一主兩翼”的業(yè)務(wù)板塊布局，通過三者協(xié)同作用，逐步構(gòu)建“多元”的利潤增長模式。其中，保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)金融基金累計管理規(guī)模達(dá)到785億元，信?；鹄塾嫻芾硪?guī)模637億元；保利地產(chǎn)資本累計管理規(guī)模148億元。年內(nèi)，保利地產(chǎn)旗下保利地產(chǎn)物業(yè)順利登陸新三板，實現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元，歸母凈利潤2.3億元。同時，保利地產(chǎn)物業(yè)本年合同管理面積17423萬平方米，同比增長44.75%。

在熊琦看來，從房企發(fā)展模式來看，大致可以分為三類，一是以萬科A和保利地產(chǎn)為代表的穩(wěn)扎穩(wěn)打做自己主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)；二是以中國恒大、融創(chuàng)中國等為代表開辟新投資領(lǐng)域；三是以華夏幸福為代表開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！拔腋春玫谝环N和第三種發(fā)展模式，第一種是在主業(yè)基礎(chǔ)上布局新興領(lǐng)域，符合政策和行業(yè)發(fā)展方向。第三種是幫助政府做一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃的PPP模式，模式的好處在于它的毛利率高，但這種模式相較第一種模式風(fēng)險性相對會比較高。如果真要說哪種模式更好的話，個人更看好保利地產(chǎn)、萬科A這種穩(wěn)扎穩(wěn)打、圍繞主業(yè)布局的模式。”

關(guān)注圍繞主業(yè)布局的地產(chǎn)龍頭股

在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，政府加強(qiáng)金融監(jiān)管和行業(yè)監(jiān)管，加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的行業(yè)長效機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘正在不斷抬升，企業(yè)競爭將更加充分。這也意味著，具備綜合開發(fā)能力的大型企業(yè)將更適應(yīng)行業(yè)變化，更好地把握市場機(jī)會。

在熊琦看來，今年的房地產(chǎn)股依然存在投資價值。他解釋說，上市房企拿地規(guī)模普遍較大，銷售額同比增長多在50%以上。預(yù)計今年上市房企的利潤增速可能在30%～50%左右，這樣的增速放在A股市場算是比較有吸引力的。估值方面，上市房企多數(shù)市盈率在10倍左右。因此無論從估值角度，還是利潤增速角度來看，在A股房地產(chǎn)股的性價比都是比較高的。

他建議選擇主業(yè)清晰、布局看得懂、業(yè)績能夠算出來、未來風(fēng)險小的房地產(chǎn)企業(yè)。他以碧、萬、恒、融、保龍頭為例分析，其他中小房企都可以按照類似邏輯進(jìn)行投資：碧桂園是高周轉(zhuǎn)、高激勵的房地產(chǎn)企業(yè)，它的模式今年是可以延續(xù)的。但有個問題是，碧桂園布局主要在三四線城市，如果說現(xiàn)在城市棚改計劃完成，那三四線城市房地產(chǎn)的價格將進(jìn)入一個頂部，對公司未來有一定的利空。綜合來看，持謹(jǐn)慎推薦的態(tài)度。萬科A是房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿，主業(yè)也比較清晰，大家都看得懂它的發(fā)展模式，圍繞房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行布局。但萬科A短期也存在寶能系持股權(quán)處置問題，如何妥善處理將對萬科A短期股價影響較大，因此就當(dāng)前時間點來看，暫時不做推薦。但就長期投資價值而言，依然是值得關(guān)注的重點。中國恒大對政策把握得比較好。就土地儲備而言，中國恒大是所有房企中土地儲備最多的，當(dāng)然負(fù)債率相對也比較高。中國恒大現(xiàn)在正在進(jìn)行多元化布局，但這種模式存在一定的風(fēng)險，因此持謹(jǐn)慎的態(tài)度。融創(chuàng)中國靠并購快速發(fā)展，但業(yè)績波動會相對比較大一些，業(yè)績可時會承壓，因此對其持謹(jǐn)慎態(tài)度。保利地產(chǎn)房地產(chǎn)是企業(yè)中為數(shù)不多的央企，目前有幾大看點：首先，今年6月份保利地產(chǎn)的員工持股計劃到期，由于保利地產(chǎn)2017年業(yè)績比較好，存在釋放業(yè)績的沖動。其次，保利地產(chǎn)計劃推出合伙人制度，加強(qiáng)對央企員工的激勵。另外，保利地產(chǎn)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合中有受益預(yù)期。綜合來看，比較看好保利地產(chǎn)。

“總的來說，看好保利地產(chǎn)、萬科A這種實打?qū)嵶鲋鳂I(yè)的房地產(chǎn)公司，未來業(yè)績有保證，同時估值又不太貴的龍頭房企?！毙茜硎尽?/p>