淺談住房抵押貸款的拖欠風(fēng)險

潘柏安

本文將對住房抵押貸款拖欠風(fēng)險與違約風(fēng)險的相關(guān)文獻進行綜述，并提出一些應(yīng)對拖欠風(fēng)險的建議，從而促進住房抵押貸款更好地發(fā)揮其作用。

住房抵押貸款拖欠風(fēng)險 違約風(fēng)險

前言：住房一直是人們關(guān)注的重點，隨著房價的增長與人們住房的需求，住房抵押貸款迎來了發(fā)展的高峰期，但其在發(fā)展過程中仍存在著很大的風(fēng)險。因此，必須了解住房抵押貸款的拖欠風(fēng)險，并通過相關(guān)建議的實施，加強對拖欠風(fēng)險的管理。

房貸拖欠風(fēng)險的文獻綜述

住房抵押貸款的違約風(fēng)險對銀行的安全有著直接的影響。違約風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩方面，即拖欠與違約，違約是在拖欠的基礎(chǔ)上形成的。因為二者的影響因素相同，且關(guān)于住房抵押貸款拖欠風(fēng)險的文獻比較少，所以本文將一起闡述拖欠、違約的相關(guān)文獻。

最早，人們是從期權(quán)角度對住房抵押貸款違約風(fēng)險進行研究。由于房貸具有提前還款和違約兩種競爭風(fēng)險，因此，學(xué)者們主要是通過競爭性風(fēng)險模型進行實證分析。VanderHoff在保證借貸者最大化財富的基礎(chǔ)上，提出了住房抵押貸款違約的邊界條件。通過CRM系統(tǒng)，Harrison et al.發(fā)現(xiàn)房價波動與違約率成正比，且利率波動與提前還款率成正比。Kelly et al.把拖欠變量定為房貸負(fù)擔(dān)指數(shù)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)歷過負(fù)權(quán)益的住房抵押貸款也經(jīng)歷過拖欠。除了期權(quán)因素，學(xué)者們還從區(qū)域特點、物業(yè)特點、借貸者特點以及貸款特點等方面，對住房抵押貸款違約風(fēng)險進行了實證研究。王福林等學(xué)者通過研究杭州房貸發(fā)現(xiàn)，還款方式、月收入、是否為期房、LTV以及是否為當(dāng)?shù)厝说纫蛩兀瑢Ψ抠J違約有著非常大的影響。Yang et al.通過研究美國房貸，得出區(qū)域多樣化可以有效降低住房抵押貸款違約風(fēng)險的結(jié)論。同時，由于信息存在不對稱現(xiàn)象，房貸還具有道德風(fēng)險問題及逆向選擇問題。Deng et al.發(fā)現(xiàn)雖然借貸者的提前還款行為與違約行為可以用期權(quán)理論進行解釋，但是其結(jié)果的準(zhǔn)確性會受到借貸者異質(zhì)性的影響。

規(guī)避房貸拖欠風(fēng)險的建議

（1）加強對房貸的管理

1.做好貸后管理工作

首先，應(yīng)該建立起貸后動態(tài)財務(wù)監(jiān)控體系。因為房貸有著較長的期限，而在這段時間內(nèi)，借貸者的財務(wù)情況可能發(fā)生變動，因此，銀行應(yīng)該對其財務(wù)情況進行實時監(jiān)控。依照借貸者提供的收入信息，銀行可以建立起相關(guān)的信息處理系統(tǒng)，并根據(jù)其生成的檢測報告，掌握借貸者的實際還款情況。若借貸者忘記還款，那么工作人員可以對其進行提醒；若借貸者出現(xiàn)違約行為，那么銀行就必須及時采取相關(guān)措施，從而有效保證貸款的安全性。其次，應(yīng)該建立起拖欠數(shù)據(jù)庫。銀行應(yīng)該利用先進的大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立起相關(guān)的拖欠數(shù)據(jù)庫，對違約行為進行監(jiān)測。同時，還要總結(jié)其規(guī)律，并構(gòu)建起拖欠模型，從而為控制房貸拖欠風(fēng)險提供有力依據(jù)。最后，還要建立起拖欠處理機制。銀行可以對借貸者的拖欠概率進行預(yù)測，并與借貸者約定好違約后相關(guān)的措施，這樣一旦出現(xiàn)違約行為，銀行可以及時對其進行處理。

2.建立健全外部風(fēng)險預(yù)警機制

銀行應(yīng)該建立起風(fēng)險預(yù)警機制，科學(xué)評估房產(chǎn)價值，盡量避免大面積拖欠違約行為的發(fā)生，并對政策與市場風(fēng)險進行防范。我國各地區(qū)間存在著明顯的差異，因此，銀行應(yīng)該充分分析各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和房市的運行狀況，并對其進行針對性的風(fēng)險預(yù)警，從而有效應(yīng)對房貸拖欠風(fēng)險。同時，當(dāng)不利信息出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場時，中小開發(fā)商會率先做出反應(yīng)。若抵押品出現(xiàn)問題，銀行就無法回收貸款。因此，銀行應(yīng)該對開發(fā)商進行考察，并根據(jù)其評定等級制定相應(yīng)的風(fēng)險等級，從而有效應(yīng)對拖欠風(fēng)險。

（2）充分發(fā)揮政府作用

1.完善個人信用評估體系

個人信用評估體系可以幫助銀行對借貸者的風(fēng)險進行準(zhǔn)確評估，有利于減少房貸拖欠風(fēng)險，因此，銀行必須對這一體系進行完善。首先，銀行要建立包括個人信息、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來源以及保險等內(nèi)容的個人信息檔案，同時還要建立起家庭財產(chǎn)登記制度與個人破產(chǎn)制度。通過這一檔案，銀行可以了解到借貸者的收入情況、支出情況以及是否存在拖欠行為等。其次，銀行要加強與財政部門和稅收部門的聯(lián)系，對借貸者的信用進行科學(xué)評估。政府部門的加入可以保證個人信用資料的真實性。最后，應(yīng)該建立起個人信息共享平臺，使相關(guān)單位可以及時掌握到借貸者的各種信息，從而有效規(guī)避房貸拖欠風(fēng)險。

2.提供住房抵押擔(dān)保與保險

為了有效控制房貸拖欠風(fēng)險，應(yīng)該加強對國家信用的利用，成立起國家貸款擔(dān)保機構(gòu)。中低收入群體在獲得擔(dān)保后，可以在首付款和還款日期上獲得一些優(yōu)惠，既滿足了人們住房的需求，又可以提高房產(chǎn)的銷售，有利于政府財政收入的增加。同時，在一定條件下，還可以成立私營性質(zhì)的擔(dān)保公司，從而構(gòu)成政府主導(dǎo)的全國性房貸擔(dān)保網(wǎng)絡(luò)。這樣可以有效降低房貸拖欠違約風(fēng)險，有利于住房違約貸款市場的穩(wěn)定發(fā)展。

通過上述分析可知，住房抵押貸款拖欠風(fēng)險受到地理位置、借貸者特點以及期權(quán)等因素的影響。因此，必須通過做好貸后管理工作、建立健全外部風(fēng)險預(yù)警機制、完善個人信用評估體系以及提供住房抵押擔(dān)保與保險等措施，提高銀行應(yīng)對拖欠風(fēng)險的能力，從而促進其健康發(fā)展。

[1]吳姍姍.個人住房抵押貸款違約風(fēng)險研究評述和展望[J].經(jīng)濟師，2018（03）：19-22.

[2]武志偉，李心丹，翁炳辰等.基于MCLP模型的個人住房抵押貸款違約風(fēng)險研究[J].審計與經(jīng)濟研究，2015，30（01）：105-112.