房地產(chǎn)金融存在的風險及其對策

黃舒婷

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中占有非常重要的地位，因其城建的項目規(guī)模大、資金量大、回報豐厚，所以房地產(chǎn)金融發(fā)展的過程中對金融風險的抵抗對策則成為了研究人員不斷探討的問題。房地產(chǎn)金融在運營的過程中主要是通過貸款、資金運轉等方式對項目進行開發(fā)，為了能夠保障金融交易安全性，需要有效的對應房地產(chǎn)金融存在的風險，從而提高房地產(chǎn)交易環(huán)境的安全性。

一、房地產(chǎn)金融的特點

（一）隱蔽性

在房地產(chǎn)市場中，其金融體系存在嚴重的不平衡和不對稱的情況，導致投資一方與融資一方之間的信息傳遞存在很大的誤差，導致很多信息被屏蔽或是故意隱藏。而這樣的問題則會嚴重的影響房地產(chǎn)金融的發(fā)展。所以因為房地產(chǎn)金融風險的隱蔽性，會導致市場中的金融機構很難真正了解到貸款人員的詳細情況，并對貸款人員進行全方位有效的監(jiān)督，從而出現(xiàn)了無法估量的風險和經(jīng)濟損失。

（二）傳遞性

因為在房地產(chǎn)交易的市場中，其交易體系非常的復雜，而房地產(chǎn)交易中需要利用資金才能夠達到交易的目的，但是因為資金的數(shù)目都比較大，所以一般采用的是借貸的方式，從而便形成了巨大的債權網(wǎng)絡。然而在其中存在的風險也不能夠忽視，或是金融機構出現(xiàn)了問題，則整個的債權網(wǎng)絡也會受到嚴重的影響，因為債權網(wǎng)絡之間相互是連接的，問題越多其遇到的風險則會越大。

（三）周期性

在房地產(chǎn)市場運行的過程中，其供給關系也會直接影響整體金融市場的運行，所以房地產(chǎn)金融市場管理體制需要利用市場變化的周期性，調(diào)整市場的相關政策，以此改變市場的運行環(huán)境；再者，房地產(chǎn)金融市場的體系是在政府貨幣政策下運行的，所以為了可以提高市場的運行效率，針對金融風險的周期分析則是非常必要的環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)金融存在的風險

（一）商業(yè)銀行面臨的雙重風險

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目逐漸的增加，在房地產(chǎn)運行的過程中，需要大量的資金支持，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)和項目的順利進行，在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)都會向商業(yè)銀行進行貸款，與此同時商業(yè)銀行將會面臨雙重的風險。

首先，風險之一來自房地產(chǎn)開發(fā)商。因為房地產(chǎn)項目的規(guī)模一般都比較大，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商的資金無法讓項目達到運轉的目的，所以開發(fā)商會通過商業(yè)銀行進行貸款，從而讓項目的資金更加的充足，而商業(yè)銀行從而也正面的成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的金融風險承擔者。很多商業(yè)銀行因為市場發(fā)展以及自身的原因，將房地產(chǎn)抵押款證券進行轉化的業(yè)務一直沒有得到落實，這樣就加重了商業(yè)銀行的風險率，若是期間房地產(chǎn)企業(yè)或是投資人出現(xiàn)了信用風險，則會嚴重的影響商業(yè)銀行的發(fā)展，也會讓商業(yè)銀行承擔更多的金融市場的風險，以此引發(fā)銀行的危機。

再者，是來自購房人員的風險。在2008年的金融危機發(fā)生以來，我國也會引以為鑒，從而敲響了國內(nèi)金融市場情況的警鐘。就目前的情況而言，我國在房地產(chǎn)金融市場發(fā)展中有很多地方都與美國的金融市場十分的相似，而人們在貸款買房的頻率上也不斷的上升，國內(nèi)同比貸款率不斷的提高，這樣就加重了家庭的負債率。若是當購房人員因為金融市場的轉變而無法進行按揭還款，則會對商業(yè)銀行產(chǎn)生巨大的影響，而隨著市場的變化和購房市場比率的增加，隨著增加的也是商業(yè)銀行的金融風險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的風險

房地產(chǎn)在自身運營的過程中也存在很多的金融風險，其主要表現(xiàn)為以下幾點：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中需要大量的資金進行運轉，這樣才能夠確保企業(yè)可以在市場中順利的運行，但是房地產(chǎn)自身在開發(fā)或是項目運作的過程中會出現(xiàn)資金嚴重短缺的情況，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就會特別的依賴商業(yè)銀行的貸款，若是房地產(chǎn)自身的運行導致資金運轉不周，這樣會直接影響自身的信用，并造成商業(yè)銀行的虧損。

再者，因為房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中，通常會因為開發(fā)的項目過大而讓項目分階段進行施工和經(jīng)營，而在經(jīng)營的過程中，通常資金的運行模式是通過房地產(chǎn)上階段的經(jīng)營收入運行下階段，這樣的方式也會導致資金回籠特別慢，當房地產(chǎn)出現(xiàn)大量資金流動的時候，則非常容易產(chǎn)生資金的風險，從而造成房地產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)阻礙。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中，很多項目工程都是分階段的對外承包，所以在施工過程中或是過后經(jīng)常出現(xiàn)拖欠欠款的情況比較嚴重，這樣的行為嚴重的影響了房地產(chǎn)市場的經(jīng)營秩序，讓項目開發(fā)出現(xiàn)虛假信息，從而不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展；還有很多房地產(chǎn)的開發(fā)商出現(xiàn)了攜款潛逃的行為，這樣就構成了金融犯罪，而嚴重的影響金融市場的秩序。

（三）政策和律法存在的風險

房地產(chǎn)企業(yè)在市場中不斷建設項目，以此提高企業(yè)的建設規(guī)模，但是在城建的過程中，也需要有效的遵循國家的政治法規(guī)和法律，才能夠讓房地產(chǎn)金融市場更加健康的前行。但是，國家政策方針與律法的變化和更改，也會影響房地產(chǎn)金融市場的環(huán)境，同時也會引導房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢?？赡壳埃瑖裔槍Ψ康禺a(chǎn)所制定的法律和政策，僅僅是針對整體的大方向而制定，主要是針對土地的使用、租賃、出售等方面的制約，也會針對房地產(chǎn)的房產(chǎn)售價有一定的約束，但是約束律法比較少，而針對房地產(chǎn)項目中其他的行為約束比較模糊，這樣會讓房地產(chǎn)金融業(yè)務存在運行的風險，同時也會直接影響房地產(chǎn)金融的整體運行環(huán)境。

三、防范房地產(chǎn)金融風險的對策

（一）商業(yè)銀行需提升自身的管理強化風險防范能力

房地產(chǎn)企業(yè)在運行的過程中，需要大量的資金運轉，才能夠確保項目的正常運行，這樣就需要房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行合作，實現(xiàn)資金借貸業(yè)務，所以為了能夠有效避免房地產(chǎn)金融市場的風險，商業(yè)銀行自身也需要強化對金融風險的抵抗能力。其需要注意以下幾點：

首先，各大商業(yè)銀行應該有效的對房地產(chǎn)金融市場進行信息收集和分析，并做好數(shù)據(jù)信息的預警，以及相應的預警監(jiān)測指標系統(tǒng)，成立完善的數(shù)據(jù)庫，確保數(shù)據(jù)來源真是可靠，這樣才能夠保證房地產(chǎn)信息的準確性，從而保證房地產(chǎn)市場金融的穩(wěn)定運行。而且，商業(yè)銀行對金融市場的有效監(jiān)督，可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)金融市場的信貸情況，從而調(diào)整商業(yè)銀行自身的政策，以此有效防御房地產(chǎn)金融風險帶給商業(yè)銀行的風險。

再者，商業(yè)銀行的員工理念也是會導致防御風險能力下降的原因之一。所以商業(yè)銀行需要在運營的過程中，針對員工進行房地產(chǎn)金融意識的培訓，并強化員工對信息的理解和風險防范意識，同時要求員工做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務的業(yè)務前調(diào)查，這樣就可以提高對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的金融風險防范能力。

第三，商業(yè)銀行應該強化對房地產(chǎn)住房貸款業(yè)務的信息審核力度，以及對貸款人員信息的核對和信用狀況的了解，完善個人征信系統(tǒng)，改善商業(yè)銀行的信貸業(yè)務運作能力，還能夠降低商業(yè)銀行的抗風險能力。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的金融政策

房地產(chǎn)金融市場在發(fā)展的過程中受到房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響，所以針對房地產(chǎn)金融的政策需要不斷的完善，才可以實現(xiàn)金融多元化發(fā)展，并強化房地產(chǎn)企業(yè)對金融市場風險的抵抗能力。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的完善自身的產(chǎn)品結構和服務，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體制，以此提高房地產(chǎn)的運行能力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過新產(chǎn)品開發(fā)自身的渠道，并吸收更多的投資商，和購買者，從而強化房地產(chǎn)企業(yè)的金融體系。

再者，通過宏觀調(diào)控的方式提高房地產(chǎn)企業(yè)對金融風險的抵抗力。建議房地產(chǎn)企業(yè)在進行交易之前，對投資商或是購買者進行信息檔案的建設，這樣可以客觀的評判交易者的信譽程度，以及個人的條件情況。還有就是，房地產(chǎn)企業(yè)的自律性比較差，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會將自身的金融風險轉接到銀行身上，為此，房地產(chǎn)企業(yè)自身應該正確的看待市場的變化和信息的變化，通過對自身的調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)可以適應市場的變化，從而提高自身對金融市場風險的抵抗能力。

（三）健全房地產(chǎn)律法以及法律法規(guī)體制

在房地產(chǎn)企業(yè)運營的過程中，需要利用國家的法制和法規(guī)對自身的行為和交易進行約束和規(guī)范，這樣才可以創(chuàng)造更加優(yōu)秀的交易環(huán)境，創(chuàng)造有序的競爭意識。一般在房地產(chǎn)項目開展的過程中，都是很多企業(yè)對項目進行投標競爭，這些企業(yè)都會將自身的信息資料上報，讓銀行和各個部門進行審核，能夠通過審核的企業(yè)才能夠允許進行項目施工；而小型的項目也需要提交信息，只有在國家相應部門同意的情況下，才能夠經(jīng)營。這樣的方式能夠制止違法行為的發(fā)生，避免壟斷、避免不正當競爭行為的出現(xiàn)。

同時，在針對不夠資格從事房地產(chǎn)事業(yè)的企業(yè)，需要進行嚴格的處置，避免擾亂金融市場的競爭環(huán)境，而產(chǎn)生不必要的金融風險。所以針對法律法規(guī)的建設需要注重以下幾點：首先，在法律法規(guī)體系建設過程中，注重對眾籌、融資、借貸等資金流通環(huán)節(jié)的監(jiān)督，以此提高金融市場的運行能力，同時完善建設房地產(chǎn)貸款的體系建設，加大信貸業(yè)務投放能力，讓信貸業(yè)務可以以法律為基礎，縮減金融風險的發(fā)生率。再者，在管理房地產(chǎn)金融市場的過程中，需要依照律法辦事，嚴格執(zhí)法，對于在房地產(chǎn)項目進行中提供虛假信息、騙取款項等的人進行依法懲治，同時通過正當手段追討相應的款項。

四、結語

綜上所述，想要有效的防范房地產(chǎn)金融風險，就需要選擇合理的法律法規(guī)，并利用有效的手段提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風險的能力。（作者單位為廈門大學）