房地產(chǎn)建筑裝飾設計管理的要點

【摘要】在房地產(chǎn)市場經(jīng)營行為中，地產(chǎn)項目管理作為地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，在管理工作落實的過程中，按照系統(tǒng)管理的理念、方法與策略，就整個地產(chǎn)項目實施的全過程管理工作。有效的地產(chǎn)項目管理工作，能夠促進地產(chǎn)各個生產(chǎn)要素之間的優(yōu)化與配置，為地產(chǎn)質(zhì)量的提升，創(chuàng)造良好的條件。基于此，本文主要對房地產(chǎn)建筑裝飾設計管理的要點進行分析探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；建筑裝飾；設計管理；要點

1、前言

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的建筑裝飾設計管理工作，是整個地產(chǎn)建設項目管理的一個構成部分，優(yōu)秀的建筑裝飾設計管理，一方面能夠提升地產(chǎn)項目的建設質(zhì)量，另一方面能夠塑造一個地產(chǎn)的品牌。其中獨特的裝飾理念、裝飾方法與管理策略，對于提升地產(chǎn)的經(jīng)濟效益有著非常重要的意義。就目前社會發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在眾多的同行業(yè)競爭者之中立于不敗之地，就應當摒棄傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展模式中弊端，提升對建筑裝飾設計重要性的認知，將開發(fā)項目以精品化的方式重新回歸到社會市場經(jīng)濟的舞臺上，有效完善與優(yōu)化建筑裝飾設計的效果與質(zhì)量，并使其為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟利益發(fā)揮出積極的作用，進而進一步鞏固房地產(chǎn)事業(yè)在社會市場中占據(jù)的主導地位。

2、房地產(chǎn)建筑裝飾設計管理的要點

2.1房地產(chǎn)建筑裝飾設計創(chuàng)意的應用與管理

房地產(chǎn)的裝飾設計創(chuàng)意作為文化與藝術的創(chuàng)新，是對建筑內(nèi)外部環(huán)境進行改造與創(chuàng)造的過程。建筑裝飾設計不僅僅是一種藝術行為，更是文化與概念的有機結合，通過使用不同的色彩、表現(xiàn)力的線條、空間的搭配、燈光的映射等凸顯建筑裝飾設計風格的方法。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，建筑裝飾的獨特性、設計的合理性，一方面能夠滿足房地產(chǎn)運營管理或業(yè)主的需求，另一方面對于提升房地產(chǎn)的質(zhì)量有著重要的意義。因此，優(yōu)秀的房地產(chǎn)創(chuàng)意設計成為了房地產(chǎn)開發(fā)的一個主要構成內(nèi)容。實踐證明，在房地產(chǎn)激烈的競爭市場上，優(yōu)秀的房地產(chǎn)裝飾創(chuàng)意很好的帶動了整個項目或樓盤的受歡迎程度與銷量的提升。例如對一些地理位置優(yōu)越度較低的區(qū)域，開發(fā)商往往會在建筑外觀的裝飾設計等方面進行了很多的創(chuàng)意篩選與抉擇，通過邀請國際設計大師進行創(chuàng)意設計的主持、將國際品牌的創(chuàng)意經(jīng)驗與方法融入到自己的項目或樓盤設計中。這些措施，都會對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來有影響的轟動，而且一個新的房地產(chǎn)創(chuàng)意，往往能夠影響一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)界的設計新風尚。

所以，在房地產(chǎn)建筑裝飾設計管理的過程中，首先要注重室內(nèi)格局的整體性，在保證室內(nèi)功能分區(qū)的基礎上，提升建筑裝飾設計風格的整體性。將適合空間內(nèi)部設計的位置與資源，充分的結合到地產(chǎn)建筑裝飾設計工作中，提升房地產(chǎn)建筑裝飾設計的美學性與技術性，實現(xiàn)地產(chǎn)建筑設計對地產(chǎn)質(zhì)量提升的促進作用。其次，要按照房地產(chǎn)具體項目的市場定位、房地產(chǎn)運行團隊或業(yè)主的主觀需求等做出風格的定位與設計。由于房地產(chǎn)風格的定位對于整個設計的影響是非常直接的，風格定位的合理性是更好的展示房地產(chǎn)建筑品質(zhì)與企業(yè)形象的窗口。所以，需要深入的分析一個群體的共性，體現(xiàn)在建筑裝飾設計風格上要注重設計的統(tǒng)一性，并且就開發(fā)項目或樓盤的風格和消費群體進行一個系統(tǒng)的把握與分析。

2.2房地產(chǎn)建筑裝飾設計配飾使用與質(zhì)量控制

配飾是房地產(chǎn)建筑裝飾設計的主要內(nèi)容。配飾的設計原則是少而精，而且要保證其一定要合適。當前在建筑裝飾界流行的是“少裝修多配飾”，因此，合理的使用配飾，是保證裝飾效果的基礎，但在裝飾設計的時候，配飾并不是越多越好，配飾的使用不能太濫，要有所為而有所不為。房地產(chǎn)建筑裝飾工程監(jiān)理的主要內(nèi)容之一是加強質(zhì)量控制，目前我國的房地產(chǎn)建筑裝飾質(zhì)量控制的標準大部分都是裝飾飾面。提升建筑裝飾工程中隱蔽工程的質(zhì)量標準，對于更好的提升房地產(chǎn)建筑裝飾工程的質(zhì)量有著重要的意義。房地產(chǎn)建筑裝飾中隱蔽工程的質(zhì)量驗收是裝飾質(zhì)量標準的重要組成部分，對于一個項目的成敗起到了非常重要的作用。由于房地產(chǎn)建筑裝飾工程中隱蔽工程幾乎涉及到項目當中各個專業(yè)，尤其是機電安裝與裝飾基層構造，非常容易在施工過程出現(xiàn)相互矛盾，相互制約，又互相無法妥協(xié)的情況，從而導致項目施工中可能出現(xiàn)窩工、返工、甚至延誤工期的情況，進而導致項目開發(fā)成本失控。因此，在項目設計管理過程中應充分注意避免后續(xù)施工時容易出現(xiàn)的這幾方面問題。

房地產(chǎn)建筑裝飾工程的現(xiàn)場管理是一項實踐性很強的工作，要求工程監(jiān)理人員既要有精深的房地產(chǎn)建筑裝飾工程的設計管理知識，又要具備豐富的指導和控制現(xiàn)場施工等方面的經(jīng)驗和能力，只有這樣才能在保證工程質(zhì)量的前提下，把房地產(chǎn)建筑裝飾工程的科學性、技術性、藝術性等完美的結合到一起。

3、實例分析

3.1項目概況

意邦五星級酒店項目位于上海市青浦區(qū)，地理位置優(yōu)越，規(guī)劃交通便捷。項目為商務型國際五星級酒店，委托國際知名酒店管理公司運營管理。酒店建筑群由長租公寓、酒店公區(qū)、主樓客房區(qū)及地下后勤區(qū)組成。地上建筑面積：3.9萬㎡，地下后勤區(qū)面積：6000㎡。包含251套各類型客房及64套長租公寓。

3.2設計管理的探索

（1）設計團隊管理。作為國際五星級酒店，建筑裝飾的設計團隊分屬數(shù)十個不同專業(yè)的知名境外設計顧問公司，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設計管理人員，也要必須具備國際化的管理視野，以強大的團隊溝通協(xié)調(diào)能力，熟悉、適應、介入境外設計團隊的工作模式、溝通習慣以及創(chuàng)作思路。

管理措施：a.提升自身的專業(yè)技術水準，學習熟悉美國有關設計規(guī)范及行業(yè)標準，對比國內(nèi)外的標準差異，采用就高不就低的策略，保障項目達到國際水準。b.采用核心設計顧問牽頭，次要設計顧問跟進的管理模式，提高各顧問之間的協(xié)同效率，也減輕自身的設計管理壓力c. 采用以電郵往來為核心的交流溝通模式，及時準確的把階段設計成果及業(yè)主指令傳遞給關聯(lián)設計顧問，保障業(yè)主可以同步推進各專業(yè)的設計進度。

（2）方案把控：裝飾設計結合建筑設計的創(chuàng)作思路，突出地域文化特色。建筑設計以“乘風破浪、揚帆起航”為造型寓意，裝飾設計配之以“江南水系肌理”為主題的裝飾設計方案及建筑亮化方案；軟裝及藝術品創(chuàng)作則以誕生于新石器時代的“福泉山文化”為立意，突出具有悠久歷史的青浦地域文化。

（3）技術及成本把控：

a.材料控制：針對境外設計團隊偏愛使用獨特或進口物料的特點，要求裝飾設計的物料原則上以國產(chǎn)或國際知名品牌為主，減少或避免采用獨家工藝或不穩(wěn)定貨源的物料。

b.技術工藝：境外設計師思維跳躍，設計創(chuàng)作天馬行空，要求裝飾設計避免出現(xiàn)大尺度面料分割、復雜工藝造型的情況。為此要求裝飾面料的排版應具備國內(nèi)工業(yè)化模數(shù)標準，減少復雜技術工藝，杜絕國內(nèi)施工難以實施的技術工藝。

c.質(zhì)量把控：酒店公區(qū)內(nèi)機電管線眾多，支架吊點體系復雜，為避免施工過程中出現(xiàn)相互借用支架的違規(guī)情況，要求機電顧問嚴格設計精度，通過BIM模型等技術手段介入管線排布，從源頭上減小后期違規(guī)的可能性。

d.節(jié)能環(huán)保：太陽能熱水、分項計量及能效測評等系統(tǒng)設計，使整個酒店建筑達到綠色建筑標準，裝飾飾面工藝原則上以工廠預制為主，減少現(xiàn)場噴涂工藝，禁止出現(xiàn)“發(fā)泡劑”等嚴重污染環(huán)境的耗材及工藝。

e.專項技術優(yōu)化。針對建筑小幕墻的立面特點，將塔樓石材幕墻改為鋁板幕墻（如下圖），裙房的石材幕墻采用背栓式干掛工藝，既降低了幕墻成本又方便運營維護。

3.3難點及處理措施

項目難點：建筑設計按照國內(nèi)酒店標準操作，與國際五星級酒店的功能定位存在著巨大偏差，在酒店管理公司介入時，土建已經(jīng)完成地下層中板施工，為不影響項目進度，需要在極短時間內(nèi)，迅速將酒店的功能布局、面積指標、機電配置等設計調(diào)整到位，時間緊迫任務繁重。

采取措施：指導設計團隊提前介入熟悉項目情況，定期召開設計協(xié)調(diào)會議，根據(jù)土建施工計劃，要求各單位倒排裝飾設計進度；加強土建施工現(xiàn)場的技術監(jiān)管，以工程指令單形式，安排總包單位前置準備工作，待修改圖紙到位后馬上組織實施，保證了酒店項目現(xiàn)場的順利實施。

酒店項目是復雜的系統(tǒng)工程，前期設計及定位尤為重要，如等裝飾設計時再調(diào)整，結果雖功倍，付出亦事倍。境外酒店管理公司及設計顧問的設計精細化、功能模塊化、配比科學化的強大管理體系，值得房地產(chǎn)企業(yè)設計管理人員的學習。

結語：

隨著現(xiàn)階段社會各界對房地產(chǎn)建筑裝飾設計的廣泛關注，當前的房地產(chǎn)開發(fā)商更要認清社會發(fā)展的需求與日漸提升的功能要求，重視建筑裝飾設計自身固有復雜性與藝術性，在現(xiàn)有基礎上不斷提升企業(yè)內(nèi)部設計管理部門與外部設計群體的溝通與交流，以培養(yǎng)設計管理人員的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)作為工作的主要著力點，不斷完善與優(yōu)化建筑裝飾設計管理的方式方法，進而達到提升設計效果，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟利益最大化的目標。

參考文獻：

[1]郭根朝.房地產(chǎn)建筑裝飾設計管理的要點[J].四川建材，2014，03：256-257+260.

[2]顧堯興.房地產(chǎn)建筑裝飾設計與管理的要點與措施[J].科技風，2014，13：163.

[3]羅慧敏.淺論房地產(chǎn)建筑裝飾設計管理的要點[J].廣東建材，2011，05：23-25.

作者簡介：

郭春生，上海耀盾酒店投資有限公司，上海。