房地產(chǎn)園林景觀營建成本的控制

【摘要】園林景觀越來越得到人們的重視及青睞，客戶對居住生態(tài)環(huán)境要求也越來越高，讓居民體驗高品質(zhì)居住生活環(huán)境是每個開發(fā)商追求的重點及賣點，但在如何保證景觀效果的前提下，控制好成本實現(xiàn)景觀高溢價是園林景觀成本控制的重點及難點。

本文通過從全過程成本進行分析研究及探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；優(yōu)化景觀配置；成本分析數(shù)據(jù)庫

園林景觀的成本控制目的必須以保證景觀品質(zhì)及必要的生態(tài)效益為前提，明確效果與成本之間的關系，使成本控制與效果匹配。通過景觀分級體系來鎖定客戶的關注點，通過不同區(qū)域的重點投入來實現(xiàn)最佳的客戶體驗效果是景觀成本管理的精髓所在。

1、房地產(chǎn)園林景觀成本控制意義及思路

1.1地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，競爭態(tài)勢日趨激烈

從最初的土地獲得，前期規(guī)劃，產(chǎn)品的設計到工程的實施建設，銷售推廣再到后期的經(jīng)營管理環(huán)環(huán)相扣，成本控制直接影響著工程質(zhì)量及展示效果。園林景觀作為地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)競爭的重要指標引入到房地產(chǎn)營銷，其成本的控制直接影響著景觀效果及生態(tài)效益，影響著后期居民的生活環(huán)境。合理的成本適配及景觀分級管控具有深刻的意義。

2、全過程成本分析研究及探討

2.1設計階段的景觀成本控制

2.1.1合理的定位、材料選擇、運用地形高差應盡量順應地勢起伏最大化平衡土方，既能體現(xiàn)景觀的藝術價值又能做到成本合理控制。

2.1.2標準化的推廣與應用。景觀標準化涉及多個環(huán)節(jié)，最終為規(guī)范設計及施工管理服務，從而提高其品質(zhì)及文化價值。硬質(zhì)景觀從鋪地、花基、燈座等方面，統(tǒng)一工藝標準落到實處；軟質(zhì)景觀從設計層次、軟景比例、示范區(qū)標準等及部品、細節(jié)標準化；實現(xiàn)設計與施工標準化的推廣，有利于控制成本、增加銷售及其他附加價值。

2.1.3 在保證景觀效果的前提下優(yōu)化景觀設計成本配置。合理的軟硬景比例是成本穩(wěn)定的關鍵因素。硬景成本占比高，在有限的成本下，軟景無法達到預期的景觀效果；在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導致成本更高。下面以硬軟景的石材及喬木為例，在深入剖析后發(fā)現(xiàn)：硬景中石材的成本占比最高（如表），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過下述幾個配置原則可以有效降低景觀成本：

目前比較通用的設計比例為：硬景：軟景=3：7，根據(jù)本企業(yè)的項目成本指標數(shù)據(jù)，硬景面積控制在景觀面積的40%以內(nèi)為合理區(qū)間。

設計時盡量選擇普通質(zhì)地的石材，通過精準的施工提高效果及用戶體驗。50mm厚與30mm厚的同品種石材價格相差一倍。在功能要求滿足的情況下，盡量選擇厚度適當?shù)氖?，可減少造價。

人的最佳視角區(qū)在1-3米，在此視覺范圍內(nèi)高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項最低，可適當提高草坪面積。也可通過同規(guī)格同效果不同品種的苗木互換降低成本。

一般入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點投入，尤其是人行系統(tǒng)。

2.2招標采購階段的景觀成本控制

2.2.1供應商的選擇

優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的供應商和合理的發(fā)包模式是施工質(zhì)量的重要保障之一，通過景觀分級對展示區(qū)、非展示區(qū)戰(zhàn)略模式的選定，制定標準的項目清單。

2.2.2苗木儲備（苗木代生產(chǎn)）

由開發(fā)商自主建立苗圃受專業(yè)技術團隊的影響，投入的成本大，甚至因管理不善導致自有苗木利用率過低。儲備市場精品苗木是甲方掌握主動權的利好因素，選擇優(yōu)質(zhì)的苗木生產(chǎn)商可有效降低及轉(zhuǎn)移風險。甲供苗可有效避免施工方提供的苗木形態(tài)難以達到設計效果，節(jié)約不必要的苗木更換、降低采購成本。

2.2.3標前圖紙答疑、標前會議

發(fā)包工程的目的一定是甲乙雙方雙贏的前提下去實現(xiàn)的。標前圖紙答疑、清單答疑、標前會議的組織開展，可讓投標方更好的理解項目，合理分析成本。在景觀材料、人員施工與管理、機械設備等各方面根據(jù)企業(yè)自身情況合理安排。

2.3施工階段的景觀成本控制

2.3.1施工前的圖紙會審、合同交底

施工進場前的圖紙會審及合同交底主要由設計、監(jiān)理、施工、甲方項目管理部、設計管理及預算部門等各方參加的一項重要會議。主要涉及施工圖紙的各項答疑、材料管理、見證事項、施工資料及結算資料要點的一項交底工作。各方明確工作要點，避免設計與成本控制工作任務分離、施工與設計之間缺乏溝通，導致成本增加、設計意圖失控。

2.3.2 小區(qū)園林景觀建設過程中材料規(guī)劃不合理

園林施工需要用到各類的綠化材料，包括各類樹木、花草等。很多施工企業(yè)在采購過程中未能根據(jù)設計需求與實際情況，制定材料采購計劃。另展示區(qū)高密度種植導致苗木合理的生長空間缺失，特別低矮苗木在沒有科學的種植密度的前提下導致其后期觀賞價值降低，苗木生長分化嚴重失調(diào)，換苗換樹的費用增加。

2.3.3 小區(qū)園林景觀項目的招標無法滿足成本要求

房地產(chǎn)景觀營建往往只注重與前期方案設計階段的招標，方案設計中標單位直接決定了技術設計和圖紙設計，導致技術設計和圖紙設計的單位選擇缺乏有效的競爭機制，在設計過程中無法提高設計人員成本控制的積極性，從而影響園林施工的總體成本控制。

2.3.4規(guī)范施工工藝

規(guī)范施工工藝，不允許隨意變動工藝；在石材施工時，盡量使用規(guī)整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本及材料損耗。

3、建立企業(yè)的成本景觀數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)標準化

通過搭建“企業(yè)標準資源庫”（如圖），有效整合企業(yè)資源，實現(xiàn)“三快”——設計快，采購快，實施快。在設計階段，可快速“組裝”部品部件用來模擬最佳成本構成，實現(xiàn)“讓好鋼花在刀刃上”。在采購階段，通過沉淀的供應商、部品部件信息實現(xiàn)最佳性價比采購。在施工階段，對工藝、案例有專題會議培訓，如《施工小貼士》等，減少人工和材料浪費。另外，售后服務階段也可通過客服部門收集相關投訴（建議），生成《品質(zhì)反饋手冊》來優(yōu)化設計、采購和施工等環(huán)節(jié)，讓客戶幫助企業(yè)更加完美。

“企業(yè)標準資源庫”的關鍵信息應包括：景觀專業(yè)、品名、設計標準、設計圖紙、品牌、規(guī)格、附圖等，在實際應用中可快速檢索部品部件、規(guī)格尺寸和價格等信息。

結語：

地產(chǎn)景觀本質(zhì)上是為營銷服務，其目的是增加客戶體驗，景觀效應可以彌補房地產(chǎn)建筑缺項，所以景觀必須是加分項。我們不僅要把景觀做好，更重要的是如何在有效成本下，讓景觀的收益最大化。因此，景觀成本的控制是一個值得我們用心思考的問題。

參考文獻：

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作者簡介：

史惜全，廣東保利置業(yè)有限公司。