略論市政工程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及對(duì)策

【摘要】本文以廈門(mén)市會(huì)展片區(qū)市政設(shè)施提升改造為例，分析其市政設(shè)施提升改造情況及效果，認(rèn)為市政工程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中起積極促進(jìn)作用，同時(shí)也存在潛在的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)?；谑姓こ痰臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)，提出市政工程與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)同發(fā)展對(duì)策，以期促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】市政工程；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；影響分析；對(duì)策研究

2017年，金磚國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人廈門(mén)會(huì)晤在會(huì)展片區(qū)（本文指以國(guó)際會(huì)議中心和會(huì)展中心為核心的區(qū)域，面積約300公頃，東至海岸線(xiàn)，西至環(huán)島干道，南至廣播山，北至奧網(wǎng)城）舉行，廈門(mén)以高顏值的生態(tài)花園之城驚艷世界，這既是其國(guó)際知名度和城市魅力進(jìn)一步提升的標(biāo)志，也是廈門(mén)市政工程配套促進(jìn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極嘗試。

1、會(huì)展片區(qū)市政工程提升改造背景及成效

1.1會(huì)展片區(qū)市政工程提升改造背景

經(jīng)多年快速發(fā)展，會(huì)展片區(qū)成為以國(guó)際會(huì)議中心和會(huì)展中心為主體，集商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、會(huì)展旅游和高檔住宅為一體的城市副中心；但早期建設(shè)的城市道路、城市家具和地下管線(xiàn)等已無(wú)法滿(mǎn)足片區(qū)日新月異發(fā)展需求，制約其可持續(xù)發(fā)展。為此，根據(jù)市委市政府統(tǒng)一部署，按照金磚會(huì)晤主會(huì)場(chǎng)整體要求，對(duì)片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施提升改造，以期統(tǒng)一城市面貌，優(yōu)化城市承載力，提升外部交流“窗口”效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

1.2會(huì)展片區(qū)市政工程提升改造效果

原會(huì)展片區(qū)市政道路建成使用年限較長(zhǎng)，已出現(xiàn)沉陷、龜裂、補(bǔ)丁等現(xiàn)象，人行道板材規(guī)格、顏色迥異、殘缺不全，交通標(biāo)示標(biāo)牌不規(guī)范，廣告店招設(shè)置隨意，路燈夜景照明老化，景觀綠化缺株裸露，地下管線(xiàn)容量不足等問(wèn)題。既有礙市容觀瞻，又影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，因此亟待提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，適時(shí)融入先進(jìn)理念和功能，在市政設(shè)施提升改造過(guò)程中努力做到“四結(jié)合，四提升”。

1.2.1結(jié)合市民出行需求多樣性，提升城市慢行系統(tǒng)

隨著該片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，其交通流量也與日俱增；在健康意識(shí)驅(qū)使下，市民出行需求多樣化矛盾日益突出。道路使用功能應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，不斷予以?xún)?yōu)化改造。因此，在會(huì)展路、會(huì)展北路、會(huì)展南路等斷面改造過(guò)程中，結(jié)合慢行系統(tǒng)新增了自行車(chē)道6.5公里，劃設(shè)了共享單車(chē)停車(chē)位15處，改造了港灣式公交站臺(tái)6座，既滿(mǎn)足了市民短途步行，又方便公交車(chē)?？?，還減少了道路擁堵，可謂一舉多得。

1.2.2結(jié)合海綿城市戰(zhàn)略實(shí)施，提升都市生態(tài)網(wǎng)絡(luò)

海綿城市是新一代城市雨洪管理概念，是指城市在適應(yīng)環(huán)境變化和應(yīng)對(duì)雨水帶來(lái)的自然災(zāi)害等方面具有良好的彈性，也稱(chēng)作水彈性城市。為此，在提升過(guò)程中，更新補(bǔ)種喬灌木10萬(wàn)株、擴(kuò)展公園綠地11萬(wàn)平方米，進(jìn)一步強(qiáng)化了該區(qū)域的透水通氣功能，既吸蓄了雨水，又消除了路面積水，形成了較科學(xué)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

1.2.3結(jié)合國(guó)際城市定位布局，提升雙語(yǔ)標(biāo)示標(biāo)牌

國(guó)際會(huì)議中心和會(huì)展中心既是金磚廈門(mén)會(huì)晤的主會(huì)場(chǎng)，也是歷年9.8國(guó)際投洽會(huì)、海峽論壇等高端盛會(huì)的核心場(chǎng)館，是廈門(mén)國(guó)際化窗口的縮影。然而早期建成的道路交通標(biāo)示標(biāo)牌僅有中文標(biāo)示，既不便于指引外籍人員車(chē)輛通行，也給國(guó)外游客出行造成諸多不便。結(jié)合該片區(qū)改造，重點(diǎn)改造了中航紫金廣場(chǎng)、建發(fā)國(guó)際大廈、國(guó)際金融中心等現(xiàn)代化高端商務(wù)樓群周邊道路，包括展鴻路等11條道路，共17塊中英文交通標(biāo)示標(biāo)牌，增強(qiáng)了該區(qū)域的國(guó)際化元素。

1.2.4結(jié)合高端會(huì)議場(chǎng)館設(shè)置，提升地下管線(xiàn)承載力

地下管線(xiàn)是重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施，長(zhǎng)期以來(lái)普遍存在“重地上、輕地下，重建設(shè)、輕維護(hù)”等現(xiàn)象，其承載能力和安全等方面問(wèn)題也越來(lái)越突出[ ]。因此，結(jié)合國(guó)際會(huì)議中心周邊道路市政設(shè)施提升改造，對(duì)場(chǎng)館及周邊道路地下管線(xiàn)進(jìn)行全面升級(jí)改造，共新建擴(kuò)容通信管線(xiàn)2.6公里、燃?xì)夤艿?.3公里、自來(lái)水管道3.7公里等，既確保了廈門(mén)會(huì)晤的順利召開(kāi)，也為片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)再上新臺(tái)階提供了有力保障。

2、市政工程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的影響分析

市政工程建設(shè)是把雙刃劍，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)保值增值等具有促進(jìn)效應(yīng)；另一方面又給房地產(chǎn)帶來(lái)交付使用、項(xiàng)目策劃、環(huán)境改變等潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.1正面影響分析

2.1.1為片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了前期必備條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期必備條件之一——“七通一平”，即通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及?chǎng)地平整。會(huì)展片區(qū)所在的會(huì)展北區(qū)上世紀(jì)70年代系鹽場(chǎng)生產(chǎn)地，2000年首先建成時(shí)片區(qū)交通極為不便，整個(gè)地塊屬于待開(kāi)發(fā)的偏僻范疇，至2006年海峽國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)，有關(guān)各方啟動(dòng)片區(qū)市政工程配套建設(shè)，按設(shè)計(jì)等級(jí)要求實(shí)施了道路、交通、管線(xiàn)、綠化和照明等市政配套建設(shè)，為后期建發(fā)國(guó)際大廈、中航紫金廣場(chǎng)等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)節(jié)省了成本，縮短了工期，降低了污染，獲得很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

2.1.2為片區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造了良好商機(jī)

近年來(lái)，隨著該片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的加大，道路沉陷開(kāi)裂、人行道破損、店招隨意設(shè)置、城市家具殘缺、地下市政管線(xiàn)老損等問(wèn)題得到極大改善，城市面貌井井有條，為企業(yè)發(fā)展和招商引資營(yíng)造了良好商業(yè)氛圍。目前，片區(qū)聚集了國(guó)際金融中心、建發(fā)國(guó)際、中航紫金、特房大廈等高端5A寫(xiě)字樓，國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際會(huì)展酒店、領(lǐng)事館區(qū)等商務(wù)配套；此外國(guó)際奧網(wǎng)中心、閩南大戲院、JFC品尚中心等文體配套設(shè)施，海峽國(guó)際社區(qū)、建發(fā)愛(ài)琴海、聯(lián)發(fā)濱海名居等高檔住宅也位于此。片區(qū)內(nèi)逐漸形成了市政基礎(chǔ)設(shè)施與區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

2.1.3為片區(qū)房地產(chǎn)升值注入了新的動(dòng)力

會(huì)展片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施完善對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格等相關(guān)性影響愈加明顯。一是促進(jìn)了土地增值。根據(jù)市國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓結(jié)果公示，2010年1月底，特房大廈地塊每平方米均價(jià)約為1.1萬(wàn)元；2015年7月底，國(guó)際金融中心大廈地塊每平方米均價(jià)約為6萬(wàn)元。短短5年半時(shí)間，同一區(qū)域同一用途地價(jià)上漲了4倍多。這一定程度上與大環(huán)境有關(guān)，更主要是受益于片區(qū)的日趨成熟。二是增加了住房需求。實(shí)證研究表明[ ]，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不僅引起土地價(jià)格上漲，也增加了城市人口數(shù)量和居民收入，從而增加了城市居民對(duì)住房的需求。據(jù)核實(shí)，2010年會(huì)展北區(qū)房地產(chǎn)初步開(kāi)發(fā)，南區(qū)開(kāi)發(fā)剛完成，片區(qū)內(nèi)常住人口不到1千人；至2017年，片區(qū)內(nèi)常住人口增至約1.2萬(wàn)人，商務(wù)樓群約20棟。三是改變了土地區(qū)位。該片區(qū)原屬偏遠(yuǎn)郊區(qū)，又是填海造地而來(lái)，城市基礎(chǔ)設(shè)施從零開(kāi)始，經(jīng)20年發(fā)展成為富裕區(qū)、兩岸金融中心核心區(qū)、真正的CBD，尤其是3個(gè)重點(diǎn)區(qū)域：何厝、嶺兜、前埔即將實(shí)施舊村改造，必然助推會(huì)展片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展再上新臺(tái)階。

2.2負(fù)面影響分析

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨活躍，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展、贏利豐厚景象，但由市政工程建設(shè)引發(fā)的三點(diǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)也不得不防。

2.2.1帶來(lái)了交付使用風(fēng)險(xiǎn)

市政工程規(guī)劃、選址、實(shí)施、超前和滯后都可能影響房地產(chǎn)交付使用，或增加交通隱性事故發(fā)生概率，給附近樓盤(pán)購(gòu)房者埋下遺憾與失望。比如市政道路建設(shè)中資金不到位、出現(xiàn)安全質(zhì)量事故、規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整、征拆遇阻等，易因施工擱淺淪為斷頭路。據(jù)統(tǒng)計(jì)，思明區(qū)范圍的后濱東路、匯文西路等13條斷頭路，都一定程度上影響了其片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)樓盤(pán)價(jià)格。再比如蔡嶺路環(huán)島干道下穿通道建設(shè)項(xiàng)目，原規(guī)劃設(shè)計(jì)下穿該通道，由于拆遷遇阻，至今10年過(guò)去仍無(wú)法動(dòng)工，致使居民和學(xué)生來(lái)往需繞行呂嶺路或會(huì)展北路，既阻礙地下市政雨污管道施工，也影響附近樓房排水，更影響居民生活、學(xué)生學(xué)習(xí)。

2.2.2增加了項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)

市政工程無(wú)論從點(diǎn)到線(xiàn)再到面的提升或建設(shè)，都將給周?chē)h(huán)境帶來(lái)巨大改變，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位及項(xiàng)目定位的不準(zhǔn)確，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生極大的影響[ ]。房地產(chǎn)業(yè)鮮明特點(diǎn)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、跨度大、關(guān)聯(lián)緊密，每一個(gè)環(huán)節(jié)都關(guān)系到最終產(chǎn)品。在看到城市超高層建筑的高大上同時(shí)，也要正視其巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)。如我國(guó)目前第一高樓--上海環(huán)球金融中心，1997年初開(kāi)工后受亞洲金融危機(jī)影響，工程曾一度停工，擱淺時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5年，直至2008年8月才竣工；類(lèi)似命運(yùn)的還有廈門(mén)第一高樓--廈門(mén)國(guó)際中心也因種種原因一拖再拖工期，爛尾了10來(lái)年。顯然，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，往往大到業(yè)主單位難以承受，甚至引發(fā)破產(chǎn)。

2.2.3構(gòu)成了環(huán)境改變風(fēng)險(xiǎn)

隨著城市居民生活水平提高，對(duì)人居環(huán)境質(zhì)量也提出越來(lái)越高要求，買(mǎi)房看環(huán)境，已成為購(gòu)房新理念。國(guó)內(nèi)外一些大城市已經(jīng)出現(xiàn)因交通噪聲污染嚴(yán)重，造成開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)銷(xiāo)售困難或不得不降價(jià)銷(xiāo)售的現(xiàn)象[ ]。因此，應(yīng)高度重視市政工程造成的三類(lèi)污染風(fēng)險(xiǎn)。一是廢水污染，在市政項(xiàng)目施工過(guò)程因混凝土養(yǎng)護(hù)、機(jī)械廢料廢油混入及后期路面污水等，對(duì)地表水和地下水造成不同程度的污染。二是廢氣污染，施工現(xiàn)場(chǎng)因黃土裸露、材料裝卸、路面破除等引起的揚(yáng)塵，工機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)釋放的有害氣體，瀝青傾倒、攤鋪產(chǎn)生煙氣，還有車(chē)輛排放CO、NO2這些都直接污染周邊居住小區(qū)環(huán)境。三是噪音污染，市政施工期的打樁機(jī)、攪拌機(jī)工作噪音，建材打磨切割噪音，道路運(yùn)營(yíng)期車(chē)流增加，產(chǎn)生的交通噪音，都給附近居民日常生活帶來(lái)極大困擾。

3、防范市政工程風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

在發(fā)揮市政工程積極效用同時(shí)，如何有效規(guī)避其潛在風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而協(xié)同發(fā)展市政建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。筆者建議從以下三方面著手：

3.1強(qiáng)化行政效率，突破征拆難點(diǎn)，打通斷頭路

市政工程建設(shè)不同于其它建筑項(xiàng)目，它事關(guān)城市的民生福祉、發(fā)展目標(biāo)和方向，應(yīng)注重行政工作效率，把打通斷頭路擺上重要議事日程，列入年度政府為民辦實(shí)事項(xiàng)目，明確職責(zé)、專(zhuān)項(xiàng)督察、監(jiān)察介入，建立健全績(jī)效考評(píng)和問(wèn)責(zé)機(jī)制。同時(shí)創(chuàng)新征拆補(bǔ)償工作體制機(jī)制，學(xué)習(xí)借鑒京滬深等一線(xiàn)城市征拆補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)做法，推動(dòng)征拆補(bǔ)償工作實(shí)施進(jìn)度，創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然和諧共進(jìn)，科學(xué)發(fā)展的良好局面。

3.2強(qiáng)化環(huán)保理念，提升城市面貌，降低污染源

優(yōu)美的城市環(huán)境可以吸引更多的潛在投資者，環(huán)保理念下的市政工程建設(shè)，能夠?yàn)橥顿Y者呈現(xiàn)出更健康、更有活力的城市面貌[ ]。由市政工程引發(fā)的空氣污染、噪音污染、固體廢棄物污染、水污染等絕不能輕視，政府和相關(guān)單位要高度重視，積極協(xié)同治理。要切實(shí)落實(shí)文明施工措施，抓好防塵降污等治理。如裸露黃土、建材采用防塵網(wǎng)覆蓋，工地四周使用噴淋和霧雹降塵，施工機(jī)械車(chē)輛凈車(chē)上路，施工污水集中收儲(chǔ)截流，減少噪音擾民，在敏感點(diǎn)路段設(shè)置禁鳴和限速標(biāo)志。要引進(jìn)新材料新設(shè)備和新技術(shù)，努力實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)。加大項(xiàng)目環(huán)保投資，對(duì)有利于降低噪音、減少污染、節(jié)約能源的施工材料、設(shè)備和工藝要積極引進(jìn)加以更新，將環(huán)保理念融入市政建設(shè)。要樹(shù)立環(huán)境發(fā)展觀，加強(qiáng)環(huán)保執(zhí)法力度。建設(shè)和環(huán)保部門(mén)要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)保檢查，嚴(yán)厲處罰各種環(huán)保違規(guī)現(xiàn)象，發(fā)動(dòng)媒體和居民參與監(jiān)督。

3.3強(qiáng)化信息對(duì)稱(chēng)，研判市場(chǎng)需求，把好策劃關(guān)

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，影響因素多、行業(yè)相關(guān)性大，尤其與市政建設(shè)關(guān)系緊密。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目策劃前期，應(yīng)主動(dòng)與市政、規(guī)劃等部門(mén)充分了解項(xiàng)目所在城市或區(qū)域中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，做好扎實(shí)的預(yù)判研究。同時(shí)科學(xué)判斷市場(chǎng)供求，深入調(diào)研未來(lái)市場(chǎng)需求，全面把握客戶(hù)心理，重點(diǎn)理清楚“為誰(shuí)建、建什么、能否建、怎么建”等問(wèn)題，切實(shí)把好項(xiàng)目策劃關(guān)。圍繞預(yù)期目標(biāo)，真正有效防范項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論：

新時(shí)代城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宜居水平提高，離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與市政工程建設(shè)兩大主題。因此，應(yīng)按照先地下、后地上原則，貫徹綠色環(huán)保理念，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)城市/片區(qū)市政工程建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并利用市政工程建設(shè)正效引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)設(shè)施配套、和諧宜居、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。

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作者簡(jiǎn)介：

李藝祥，廈門(mén)市思明區(qū)市政管理中心，福建廈門(mén)。