房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

祁淑紅

【摘 要】 現(xiàn)階段，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)采取了最嚴緊的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重新回歸理性。過去粗放型經(jīng)營模式已難以為繼，在行業(yè)整體利潤水平下降的情況下，需要企業(yè)做好規(guī)范細致的成本管控工作。通過制定合理的成本管理體系，降低產(chǎn)業(yè)成本，提高企業(yè)的市場競爭力。本文簡要闡述房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控思路和采用的方法，提出通過合理的成本管控措施降低企業(yè)的營運成本，提高企業(yè)的競爭和的風險承受力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管控；制度體系；激勵機制；目標方法

從2016年12月以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了諸如”限價、限購、限貸”等多種調(diào)控政策。在當前市場從緊，樓市低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中立足，不僅需要有足夠的資金財力，還需要加強企業(yè)的成本管控，以此來全面提升企業(yè)和經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)公司盈利。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，是有效降低成本，實現(xiàn)利潤最大化的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，即房地產(chǎn)企業(yè)通過對自身開發(fā)過程中成本的有效管控來降低企業(yè)生產(chǎn)成本，實現(xiàn)人力、財力、物力的最優(yōu)化，最大限度的降低成本費用，最終實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利潤的提高。

房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管控具有重要的意義，首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作做得好，可以完善企業(yè)的經(jīng)營機制，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。其次，加強成本控制，節(jié)約資金成本，加快資金周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)財務(wù)風險，保證企業(yè)長足穩(wěn)定的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作是一個需要全員參與的全過程、全方位的工作，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，還可以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提升員工的專業(yè)素質(zhì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題及局限性

1.缺乏成本管控制度體系

隨著房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展完善，房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控工作有了一定的認識，但重視程度不夠高，沒有制定嚴格規(guī)范的成本管控制度和完善的成本管控體系。包括各類規(guī)章制度、崗位職責、控制流程等。使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作一直處于粗放的管理狀態(tài)，缺乏規(guī)范和動力。成本管控不能在公司發(fā)展中充分發(fā)揮其積極作用。一些房地產(chǎn)公司中沒有設(shè)置成本控制部門或?qū)Ｂ毜娜藛T，使得成本管控工作流于形式不能有效的執(zhí)行和考核。

2.缺乏成本管控的目標和方法

我國從1998年放開土地市場以來，房地產(chǎn)行業(yè)做為一個全新的行業(yè)異軍突起，20年來隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了不斷地調(diào)整和完善，房地產(chǎn)業(yè)獲得高速發(fā)展，取得了高額的回報。但是許多房地產(chǎn)公司只注重規(guī)模的不斷擴大，經(jīng)營利潤的節(jié)節(jié)提升，卻對成本管控工作未給予充分的重視，沒有可行的成本控制目標和方法，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)的支出失控，成本浪費嚴重，遠遠超出了預算，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了十分不利的影響。

3.缺乏對實際成本的控制

房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了長期發(fā)展計劃的制定和實施，認為房地產(chǎn)企業(yè)變換莫測，計劃趕不上變化，使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營缺乏計劃性和連續(xù)性，只盲目的做項目，卻不善于做項目總結(jié)，不能對項目開發(fā)過程中的優(yōu)缺點進行梳理。使得后面的項目不能借鑒到前面項目中的經(jīng)驗和不足。

4.缺乏激勵機制

房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制工作是一個全方位、全過程、全員的相互配合的一個過程。一個合適的激勵機制往往是員工動力的源泉，同時也是企業(yè)利益的保障。房地產(chǎn)項目從設(shè)計、建設(shè)、財務(wù)等各方面都可以優(yōu)化，降低成本或稅負，這就離不開各部門各崗位員工的積極配合。成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說教和強迫式的灌輸，也不是靠自覺意識的提高，而是依靠有一定活力的激勵機制。因此，一個好的激勵機制可以促進員工的主觀能動性，激發(fā)員工的工作積極性和工作熱情。一些企業(yè)，只注重了最后的銷售環(huán)節(jié)的激勵，而忽視了前期成本管控環(huán)節(jié)。使得員工的積極性得不到充分發(fā)揮。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有問題的解決對策

1.建立完善的成本管理制度

建立完善的成本管理制度，優(yōu)化自身的成本管理體系，細化成本管理內(nèi)容，包括項目從拿地、開發(fā)各階段、籌資成本以及管理、營銷等各項內(nèi)容，成本管理制度的制定要緊密結(jié)合企業(yè)的自身情況，要全過程、全方位的涵蓋各個環(huán)節(jié)。

2.根據(jù)項目不同階段，制定合理的目標成本

根據(jù)項目情況和特點，確定目標人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并做深入的市場調(diào)研和市場競爭力的確認。提前做好項目規(guī)劃及預算，根據(jù)企業(yè)的目標利潤，制定開發(fā)過程中各階段的目標成本，并圍繞目標成本規(guī)范項目各階段的資金支出。預防成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。目標成本的制定需要反復測算，過高和過低的目標成本對房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制都沒有任何意義，不能有效地對成本進行控制。為了使用目標成本管控能夠有效實行。企業(yè)要單獨設(shè)立成本控制部。做好項目各環(huán)節(jié)的成本管理和監(jiān)督，對項目過程中出現(xiàn)的問題、解決的方案進行分析和總結(jié)，并整理成冊，為今后的項目開發(fā)起到引薦作用。為了提升成本管控工作在企業(yè)中的重要地位，讓員工能夠充分認識成控工作的重要性。企業(yè)成立以總經(jīng)理掛帥的成控管理小組，各相關(guān)職能部門負責人參加，明確各部門管理職責，理順各部門之間的成本管理關(guān)系。并不定期組織成本控制管理協(xié)調(diào)會議，及時解決項目過程中發(fā)現(xiàn)的問題。

3.做好項目各階段的成本管控工作

房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)本身具有特殊性，較長的開發(fā)周期、較多的供應(yīng)商，整體項目建設(shè)規(guī)模大，同時還會受到政策、市場等多方面的影響，哪一階段的失誤都會給整個項目造成較大的影響。因此做好項目開發(fā)過程中每一階段的成本管控工作，對整個項目來說都是非常必要的。

（1）項目投資決策階段的成本管控。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要環(huán)節(jié)。在這一階段，企業(yè)要以市場為導向，并對項目的基礎(chǔ)資料，包括地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、發(fā)展趨勢、規(guī)模以及投資概算等基礎(chǔ)內(nèi)容進行評價分析。通過深入充分的市場調(diào)研，為決策層提出切實可行的決策方案，進行項目可行性論證后即對項目進行立項。

（2）方案設(shè)計階段的成本管控。設(shè)計階段是項目目標成本的優(yōu)化階段，在這一階段，企業(yè)通過限額限量設(shè)計制度來控制目標成本，在設(shè)計合同中約定主要經(jīng)濟技術(shù)指標，采用技術(shù)和經(jīng)濟手段相結(jié)合，在保證項目質(zhì)量的前提下，在多種方案中選擇最優(yōu)方案，進一步優(yōu)化項目目標成本。

（3）項目施工階段的成本管控。①建設(shè)單位的優(yōu)劣對工程建設(shè)的質(zhì)量及進度影響很大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格審查參標單位的資質(zhì)、業(yè)績、信譽等。通過招投標方式選擇有資質(zhì)、業(yè)績好、信譽優(yōu)的合作單位。企業(yè)在招標前要做好招標的各項準備工作。對項目的范圍、工期、方式、質(zhì)量要求、付款方式、結(jié)算方式等內(nèi)容進行反復推敲，根據(jù)項目的實際情況，參考同期同類市場行情，確定合理的最高標價和最低成本價，將成本限定在合理范圍內(nèi)。②在施工階段，要嚴格控制項目變更，企業(yè)對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證要有嚴格的規(guī)章制度及簽證審批權(quán)限。對設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證實行流程控制，盡量減少設(shè)計變更。嚴格控制施工過程中的成本。保證目標成本控制的順利進行。

（4）工程竣工結(jié)算階段的成本管控。嚴格審核施工單位報送的資料。并深入施工現(xiàn)場，對結(jié)算的工程量，應(yīng)確認施工單位是否根據(jù)工程合同規(guī)定完成所有的工程內(nèi)容。對不相符合的施工過程中的變更單、簽證單、結(jié)算單等資料要予以剔除，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程的實際造價。

（5）銷售階段的成本管控。銷售階段是項目資金回籠，成本控制最終得以實現(xiàn)的階段。企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目情況和市場調(diào)控情況來制定銷售策略。建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預算制度。確保在宏觀上實現(xiàn)項目的推廣費用及其他各項銷售費用。

4.建立全員成本控制激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)全年的綜合成本指標進行細化，分解到每個部門，并將部門指標作為年度考核依據(jù)，明確成本控制獎勵措施。對在工作中，業(yè)績突出、工作優(yōu)秀的員工要進行適當?shù)莫剟睿龅姜劻P分明，這樣可以充分調(diào)動每個部門每個成員控制成本的積極性和主動性，對工作充滿信心和干勁。逐步提高員工的企業(yè)成本控制意識和團隊合作精神。實現(xiàn)全員參與成本控制的觀念，促進成本控制總目標的實現(xiàn)。

四、結(jié)束語

隨著我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化和制度化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了穩(wěn)步的發(fā)展和進步。但復雜的社會環(huán)境也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了的更多的風險和壓力。成本管控作為緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨風險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有控制項目建設(shè)的成本投入，才能真正提高項目建設(shè)的效率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。

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