二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)成本管控技術(shù)研究

張秋松

摘要：改革開放40多年來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的成績，其中城市化的發(fā)展非常迅猛，在這一背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得最高的經(jīng)濟(jì)利潤，就必須要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，將成本控制在合理的范圍之內(nèi)，是技術(shù)上所面臨的一大問題。而綜合分析我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢來看，在沿海的一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其技術(shù)水平和開發(fā)成本控制是非常好的，而在我國的二三線城市，由于房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平相對較落后，因此開展房地產(chǎn)成本控制對于現(xiàn)實工作具有較好的指導(dǎo)意義，本文針對二三線城市在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中，成本管控技術(shù)進(jìn)行分析和探討，其目的是房地產(chǎn)開發(fā)能夠順應(yīng)市場發(fā)展的需求，提高成本開發(fā)的控制手段，爭取更大的利潤空間，保證其建筑項目的順利實施和開展。

Abstract： In the past 40 years of reform and opening up， China's economic development has achieved remarkable results. Among them， the development of urbanization is rapid. Under this background， the real estate developers must control the cost of real estate within a reasonable range in order to obtain the highest economic profits. From the comprehensive analysis of China's current economic development situation， in the first-tier cities along the coast， the economic development is rapid， its technical level and the development cost control is very good， but in China's second and third-tier cities， because real estate development technology is relatively backward， to carry out real estate cost control has a good guiding significance for real work. This article analyzes and discusses the cost control technology in the real estate development and construction process of the second and third-tier cities. Its purpose is that real estate development can adapt to the needs of market development， increase costs control measures， strive for greater profit margins and ensure the smooth implementation and development of its construction projects.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；二三線城市

Key words： real estate development；cost control；second and third-tier cities

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）14-0022-03

0 引言

綜合分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，整個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)從一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)化，其主要原因是國家加大中西部的發(fā)展戰(zhàn)略，為中西部開發(fā)提供了非常多的政策條件，而一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于飽和，在這種背景之下，房地產(chǎn)必然會從一線市場轉(zhuǎn)移到二三線城市當(dāng)中，這就會導(dǎo)致二三線城市房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，該企業(yè)造成極大的壓力，而企業(yè)要想在市場競爭過程當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位就必須要結(jié)合二三線城市發(fā)展特點所進(jìn)行，才能夠?qū)崿F(xiàn)更好的成本管控。

1 二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)成本管控的意義

改革開放以后，隨著一線城市經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，生活成本也在處于上升狀態(tài)，尤其對于房價來說，在北京上海一線城市，房價已經(jīng)飆升到每平方米5萬，甚至更高的價格，但隨著二三線城市的發(fā)展，很多人們將發(fā)展眼光定位于我國的二三線城市，這就給二三線房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來了發(fā)展機(jī)遇。然而伴隨美國金融危機(jī)的影響，整個世界的經(jīng)濟(jì)形勢處于低迷狀態(tài)，這給我國二三線城市房地產(chǎn)的開發(fā)也帶來了一定的困難，企業(yè)要想在價格低廉的二三線城市獲得較大的利潤，就必須要控制好成本。其主要原因不僅來自于國外的經(jīng)濟(jì)影響，還受制于國內(nèi)炒作的影響，出現(xiàn)了面粉貴過面包的情況，全國各地的土地寸土寸金，很多開發(fā)商為了搶奪一塊地盤，進(jìn)行瘋狂競價之時，樓房的價格處于飆升狀態(tài)。同時伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價也出現(xiàn)了大幅度的上漲，致使房地產(chǎn)建筑過程當(dāng)中的建筑材料成本也在處于上漲狀態(tài)。這些情況，都會對企業(yè)的利潤空間帶來影響，鑒于這些影響，房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲取較高的經(jīng)濟(jì)利潤，就必須要開展有效的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，這對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展都有著非常重要的現(xiàn)實意義。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成要素

房地產(chǎn)在開發(fā)過程當(dāng)中擁有固定的成本構(gòu)成要素，其中包括有生產(chǎn)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)支出費用等等。通常每一項費用的支出，內(nèi)中還包括有非常多的細(xì)節(jié)費用，很多房地產(chǎn)開發(fā)商由于不注重細(xì)節(jié)費用的成本控制，完成利潤空間的壓縮。

2.1 開發(fā)成本

房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括有土地成本、前期工程費、安全工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共設(shè)施配套費用以及零碎的支出。其中土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中最為重要的一環(huán)，內(nèi)中包含有土地征用費，耕地占用稅等等一些費用的支出，在我國廣泛的二三線城市當(dāng)中，由于不同地區(qū)的風(fēng)土民俗不同，其土地費用也會呈現(xiàn)出不同的價格。待土地確認(rèn)完畢之后，就需要進(jìn)入前期的投入，前期投入包括對工程的項目開發(fā)規(guī)劃，勘測設(shè)計等一下費用，一般來說，等前期設(shè)計完畢之后，就可以做工程項目費用的預(yù)算。

2.2 開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中的其他費用，包括有銷售費用、管理費用、財務(wù)的其他支出。銷售費用包括有展覽費、廣告費、包裝費折舊費、材料消耗等等一系列的費用。管理費用包括有公司的為管理和組織經(jīng)營活動而產(chǎn)生的各項費用，工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、土地使用費、土地?fù)p失補(bǔ)償費、審計費、咨詢費等等。而財務(wù)的其他支出費用包括在企業(yè)經(jīng)營過程當(dāng)中，所產(chǎn)生的各項費用，比如兌換凈損失、利息凈支出、調(diào)劑外匯手續(xù)費等。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本影響因素

從上所述的各種費用來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本要素構(gòu)成是非常復(fù)雜的，因此企業(yè)要想在復(fù)雜的成本要素當(dāng)中，賺取較多的利潤，就必須針對上述所介紹的各類成本要素進(jìn)行重點的剖析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況展開有針對性的措施，合理控制房地產(chǎn)項目的成本費用。具體來說，影響房地產(chǎn)成本的因素包括兩個方面。

第一是項目的決策情況，任何一個企業(yè)在開發(fā)過程當(dāng)中，都會受到項目的價值、項目的形象定位、項目的規(guī)劃設(shè)計方案等影響，在這一過程當(dāng)中，要想控制開發(fā)成本，就必須要考慮當(dāng)?shù)氐纳鐣l件、企業(yè)的目前發(fā)展?fàn)顩r以及當(dāng)?shù)貪撛诘目蛻羧呵闆r，作出慎重的決策。

第二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平，之所以市場當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)公司層次不齊，很大一部分原因是企業(yè)的管理水平不同，這將會影響到企業(yè)在開發(fā)過程當(dāng)中的費用支出，對于一些管理水平相對較高的開發(fā)企業(yè)來說，能夠通過管理來縮減開發(fā)成本，提高項目建設(shè)的效率、縮短工期，從而節(jié)約開發(fā)成本。

3 房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制包括有以下幾個階段，從最初的設(shè)想提出到設(shè)計施工直至使用，所有的階段都可以進(jìn)行綜合細(xì)致的管理，以合理的管理成本，達(dá)到控制成本的目的。一般而言，房地產(chǎn)項目開發(fā)要分為四個階段，投資決策階段、前期工作階段、施工實施階段以及市場營銷階段。而每一個階段都會產(chǎn)生一定的開發(fā)費用，需要做細(xì)致認(rèn)真的分析，進(jìn)而達(dá)到控制成本的目的。

3.1 投資決策階段

對于房地產(chǎn)項目的開發(fā)而言，投資決策階段是最為重要的一個環(huán)節(jié)，在這一過程當(dāng)中，企業(yè)會將投資的眼光瞄向市場利潤較大的土地，針對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場供求狀況，目標(biāo)市場，進(jìn)而決定項目的角色定位，有利于房地產(chǎn)項目可行性報告的評估。在這一階段過程當(dāng)中，能夠通過論證去發(fā)現(xiàn)項目是否能夠立即開始實施，這樣可縮短施工的工期，對工程的投資進(jìn)行合理的預(yù)算。鑒于二三線城市房地產(chǎn)市場當(dāng)中，購房者更加關(guān)注房屋工程建設(shè)的實用性，因此投資決策階段在最初構(gòu)思的時候，所提出的幾種不同設(shè)計方案，通常會根據(jù)綜合評價的因子，選擇最優(yōu)的方案。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，更多的房地產(chǎn)開發(fā)方案已經(jīng)從電現(xiàn)象定量的開發(fā)方案中邁進(jìn)，綜合分析財務(wù)投資風(fēng)險開發(fā)理念等三方面的子因子，進(jìn)而確定最優(yōu)的投資開發(fā)方案。

3.2 前期施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)商決定要投資開發(fā)項目后，其面臨的首要問題是前期的準(zhǔn)備工作，通過什么樣的方式來獲取利潤空間較大的土地，對待土地的拆遷安置補(bǔ)償方案是否合理，是否符合當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨笠约懊袼罪L(fēng)情。并在此基礎(chǔ)之上，提出開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的方案、資金籌措的手段、招標(biāo)方案的落實等等。其中著重要注意的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計，因為規(guī)劃方案能夠影響到成本的70～80%，因此加強(qiáng)規(guī)劃控制，可以對成本的控制起到很好的作用。具體的實施手段有房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇資質(zhì)水平較好的設(shè)計單位，根據(jù)設(shè)計單位的信譽(yù)設(shè)計隊伍組成，綜合考量設(shè)計單位的情況，而選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，另外也可以通過投標(biāo)招標(biāo)的方式，對設(shè)計公司展開競賽，從而確保設(shè)計方案的合理可行。另外還需要加強(qiáng)與設(shè)計單位的溝通，一般來說，項目設(shè)計分為初步設(shè)計、擴(kuò)大初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段，在每一個階段，開發(fā)商要加強(qiáng)對市場的調(diào)查力度，綜合考量當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨?，以及對于工程的預(yù)期目標(biāo)，在施工過程當(dāng)中，能夠使施工具體化，形象化。同時加大設(shè)計單位與開發(fā)商之間的溝通，能夠?qū)崿F(xiàn)信息的對稱，減少項目設(shè)計過程當(dāng)中的一些爭端，這樣也可以減少圖紙設(shè)計變更所增加的額外費用，也能夠保證設(shè)計的資料。為了更好地控制成本，房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計過程當(dāng)中可推行限額設(shè)計的手段，通過設(shè)計人員對項目進(jìn)行初步評估之后，房地產(chǎn)將基本的設(shè)計構(gòu)想、社會調(diào)查情況、系統(tǒng)報告知會給設(shè)計單位，要求設(shè)計單位在初步設(shè)計過程當(dāng)中，能夠按照限額設(shè)計的要求，通過多方面的比較，拿出最優(yōu)的設(shè)計方案，這樣既能夠滿足設(shè)計的需要，又能夠達(dá)到成本控制的手段。

3.3 施工實施階段

等開發(fā)項目獲得施工許可文件之后，就可以進(jìn)行施工，在這一階段過程當(dāng)中，施工單位要對設(shè)計圖紙作認(rèn)真的審核，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)地貌情況合理組織開工，以達(dá)到成本控制的目的。在項目施工過程當(dāng)中，所涉及到的資金流動是實實在在的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在這一階段主要的任務(wù)是加大對資金流動情況的監(jiān)控。具體措施可以分為以下幾步，首先可以制定出詳細(xì)的資金使用計劃，進(jìn)而達(dá)到成本控制的目的。第二要有預(yù)見性，針對施工過程當(dāng)中所出現(xiàn)的各類變更，做認(rèn)真仔細(xì)的分析，盡量減少工程中的變更。第三，應(yīng)該及時督促施工單位進(jìn)行施工方案的擇優(yōu)選擇，減少因操作失誤或者技術(shù)原因造成的成本增加情況。

3.4 市場營銷階段

這一工作在工程準(zhǔn)備開始施工時就可以開始進(jìn)行，通過營銷活動，策劃廣告等各種方式將已建成的工程項目出售從而完成土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的過程，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤最大化，而這一階段要想使成本得到有效的控制，就要盡可能地減少市場營銷的開支。而對于開發(fā)商來說，要想使投資資金盡快地回收，就必須要做好房地產(chǎn)的開發(fā)營銷，目前主流的市場營銷理念是全程營銷，也就是說，從房地產(chǎn)設(shè)計到最后的竣工，都要進(jìn)行相關(guān)的營銷活動。一般來說，主要的流程包括有房地產(chǎn)開發(fā)項目以及營銷模式的選擇，其次是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行市場定位，在充分調(diào)查市場購買力的情況之下確定合理的銷售價格，并選擇合適的促銷手段和營銷渠道，使投資資金能夠快速回收。

4 結(jié)語

在二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)成本管控的過程當(dāng)中，一定要注重結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，再利用當(dāng)前技術(shù)水平、知識水平來進(jìn)行成本的管理，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，使房產(chǎn)開發(fā)公司能夠有長足的發(fā)展。

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