房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)中的核心問(wèn)題探究

周素珍

摘要：本篇文章首先對(duì)實(shí)施“營(yíng)改增”政策的作用進(jìn)行闡述，從抵扣、稅負(fù)以及財(cái)務(wù)三個(gè)方面入手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)中的核心問(wèn)題進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)問(wèn)題的處理對(duì)策。希望通過(guò)本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；“營(yíng)改增”；納稅實(shí)務(wù)；核心問(wèn)題

在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展背景下，營(yíng)業(yè)稅中存在的漏洞逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，重復(fù)納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，不但給我國(guó)企業(yè)稅負(fù)方面帶來(lái)了影響，同時(shí)還使得企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)水平逐漸下降。隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，其在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要的作用，并且成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)之一。近幾年來(lái)，房屋價(jià)格的逐漸提升，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)得到了全面擴(kuò)充，行業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)出了競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇的現(xiàn)象，群眾購(gòu)房壓力不斷增大，這給房地產(chǎn)企業(yè)的今后發(fā)展帶來(lái)了影響。所以，“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展提供機(jī)遇的同時(shí)，也提出了考驗(yàn)，怎樣降低“營(yíng)改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響已經(jīng)得到各個(gè)領(lǐng)域的關(guān)注，因此，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)中的核心問(wèn)題的探究是非常必要的。下面，本文將重點(diǎn)闡述和分析房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)中的核心問(wèn)題。

一、實(shí)施“營(yíng)改增”政策的作用

所謂的營(yíng)改增主要指，將企業(yè)之前繳納的營(yíng)業(yè)稅收進(jìn)行更改，更改為增值稅收。采用稅務(wù)改革的方式，可以將營(yíng)業(yè)稅中重復(fù)納稅現(xiàn)象進(jìn)行消除，緩解企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”涉及的內(nèi)容有不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、房屋租賃、物業(yè)管理等，所以，納稅人范疇存在一定的廣泛性，不僅包含了房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)也涉及了和其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中，稅務(wù)處理含有繁瑣性，在進(jìn)行稅務(wù)流轉(zhuǎn)時(shí)，將會(huì)面臨重復(fù)納稅現(xiàn)象，并且營(yíng)業(yè)稅和土地稅重復(fù)納稅現(xiàn)象較為突顯，進(jìn)而給增值稅抵扣鏈條帶來(lái)了影響。由此可見(jiàn)，實(shí)施“營(yíng)改增”政策是非常必要的[1]。因此，通過(guò)落實(shí)“營(yíng)改增”政策，不但可以防止重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，減少企業(yè)整體稅負(fù)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)的核心問(wèn)題

（一）抵扣方面

從增值稅抵扣角度來(lái)說(shuō)，主要指納稅的稅務(wù)等于銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額，之后在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，結(jié)合相關(guān)稅率進(jìn)行納稅，此項(xiàng)稅務(wù)也就是銷(xiāo)項(xiàng)稅，之后在購(gòu)置該產(chǎn)品過(guò)程中，銷(xiāo)售企業(yè)將會(huì)出具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，發(fā)票中銷(xiāo)項(xiàng)稅額能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在落實(shí)“營(yíng)改增”政策之后，應(yīng)該把抵扣問(wèn)題重點(diǎn)放置在抵扣鏈條完備性方面，只有保證抵扣鏈條完善，才能將上一環(huán)節(jié)納稅人支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)移到下一環(huán)節(jié)中，進(jìn)而達(dá)到抵扣的目的。

（二）稅負(fù)方面

在落實(shí)“營(yíng)改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效防止重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，從短期角度來(lái)說(shuō)，企業(yè)整體效益得到了提升，在某種程度上緩解了自身稅負(fù)，達(dá)到了減少稅務(wù)壓力的效果。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)“營(yíng)改增”政策之后，稅負(fù)不僅沒(méi)有得到減少，反而出現(xiàn)了提升，導(dǎo)致這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素在于兩方面，一個(gè)是稅率大，另一個(gè)是抵扣難。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身含有特殊性，增值占比比較高，在增值稅率提升之后，增值部分需要繳納的稅款比較多，使得自身稅負(fù)也得到了提升[2]。在“營(yíng)改增”政策背景下，即便部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)的減少，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)上下游之間沒(méi)有建立完善的抵扣鏈條，進(jìn)而存在抵扣難度高等現(xiàn)象，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)壓力。

（三）財(cái)務(wù)方面

隨著“營(yíng)改增”政策的全面落實(shí)，這給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面帶來(lái)了一定影響，主要展現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流等方面。其中“營(yíng)改增”政策給負(fù)債帶來(lái)的影響一般展現(xiàn)在企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)采購(gòu)過(guò)程中，部分設(shè)施增值稅中進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)現(xiàn)抵扣之后，將會(huì)使得固定資產(chǎn)凈值逐漸減少，同時(shí)，部分設(shè)施供應(yīng)廠家不能開(kāi)據(jù)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，進(jìn)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣，增加企業(yè)負(fù)債率。針對(duì)現(xiàn)金流來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策給其帶來(lái)的影響一般展現(xiàn)在，企業(yè)在購(gòu)置資產(chǎn)之后，相關(guān)稅額得到了抵扣，現(xiàn)金出現(xiàn)減少，進(jìn)而加劇了企業(yè)現(xiàn)金運(yùn)作，給企業(yè)資金鏈的運(yùn)營(yíng)提供了條件。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”納稅實(shí)務(wù)問(wèn)題的處理對(duì)策

（一）提高財(cái)務(wù)管理核算水平

在“營(yíng)改增”背景下，為了將會(huì)計(jì)核算問(wèn)題進(jìn)行全面處理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，加大企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理核算質(zhì)量的提升。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)采用構(gòu)建規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系的方式，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算體系的優(yōu)化，同時(shí)加大專(zhuān)業(yè)性人才培訓(xùn)和引進(jìn)。利用規(guī)范的會(huì)計(jì)核算體系，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作順利開(kāi)展。在構(gòu)建會(huì)計(jì)核算體系的過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況。通常情況下，會(huì)計(jì)核算體系一般構(gòu)建在核算機(jī)制之上，對(duì)會(huì)計(jì)核算各個(gè)流程進(jìn)行監(jiān)管，保證財(cái)務(wù)核算整體質(zhì)量和水平。此外，可以加入財(cái)務(wù)人員在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的前端性的參與，提出合理化建議，不能一眜降低稅負(fù)而造成公司實(shí)際成本的增加，加大現(xiàn)金流的支出[3]。

（二）增強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)

受到“營(yíng)改增”政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就要樹(shù)立良好的納稅意識(shí)，根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況，梳理納稅流程，各個(gè)稅務(wù)部門(mén)需要應(yīng)用多元化的方式，對(duì)納稅人加以科學(xué)的規(guī)劃和引導(dǎo)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)提升相關(guān)工作人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，盡可以降低稅務(wù)改革給房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。并且，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國(guó)家制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，從全局角度入手，對(duì)企業(yè)成本核算機(jī)制進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，做好企業(yè)內(nèi)部管理工作，合理應(yīng)用交易方式，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在領(lǐng)悟政策標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，極大限度的降低不抵扣成本。做好企業(yè)內(nèi)部宣傳工作，提升相關(guān)工作人員綜合素養(yǎng)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)職工綜合素養(yǎng)的提升，我們可以從三個(gè)方面入手，首先，給予企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)高度注重，提升領(lǐng)導(dǎo)層級(jí)對(duì)稅務(wù)改革的了解深度，促進(jìn)其做好統(tǒng)一規(guī)劃工作。其次，定期開(kāi)展會(huì)計(jì)知識(shí)和技能培訓(xùn)工作，讓會(huì)計(jì)工作人員掌握專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)政策和動(dòng)態(tài)，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的合理性和真實(shí)性。最后，加大企業(yè)基礎(chǔ)職工培訓(xùn)。針對(duì)企業(yè)招投標(biāo)、采購(gòu)以及人事等部門(mén)，實(shí)施定期培訓(xùn)，從基礎(chǔ)上防止冗余成本現(xiàn)象出現(xiàn)，降低不可抵扣成本數(shù)量。

（三）加大對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理力度

在實(shí)施稅務(wù)改革之后，這給發(fā)票管理提出了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。通常情況下，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅一般需要在半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵扣，在進(jìn)行抵扣時(shí)，需要出具增值稅專(zhuān)用發(fā)票當(dāng)作抵扣依據(jù)，部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身含有較強(qiáng)的跨度性，為了能夠獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就要結(jié)合稅務(wù)法律體系相關(guān)要求，根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)情況，把全部業(yè)務(wù)里包含的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行收集，以此實(shí)現(xiàn)稅務(wù)抵扣。所以，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)好發(fā)票管理工作[4]。例如，在進(jìn)行工程材料采購(gòu)過(guò)程中，需要選擇可以出具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)廠家。針對(duì)無(wú)法獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)廠家，可以在采購(gòu)價(jià)格方面獲取一定優(yōu)惠。并且在進(jìn)行材料采購(gòu)時(shí)，防止為了一絲利益，存在低價(jià)采購(gòu)無(wú)發(fā)票材料的情況。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了深遠(yuǎn)影響，通過(guò)稅務(wù)的改革，可以防止重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)，將抵扣鏈條進(jìn)行打通，進(jìn)而緩解企業(yè)整體稅負(fù)。利用短期效益，獲取良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。然而，隨著“營(yíng)改增”政策的順利實(shí)施，這給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也帶來(lái)了一定影響。因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)改革的認(rèn)識(shí)，采用完善的應(yīng)對(duì)對(duì)策，消除其給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響，積極發(fā)揮正面影響，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]段勤勤.房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)地方財(cái)政收入影響效應(yīng)分析——以青島市數(shù)據(jù)為例[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017（21）：76-77.

[2]劉莉娜.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析[J].納稅，2017（21）：102+104.

[3]張思檬.實(shí)施營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響探究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（13）：172+174.

[4]盧悅.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響淺析[J].納稅，2017（20）：24.

（作者單位：浙江藍(lán)城聯(lián)勝房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司）