單套房價中位數(shù)與房價走勢

余豐慧

每平方米住房單價高低反映的是絕對購房成本負(fù)擔(dān)，也是最為準(zhǔn)確的計量房價高低的通用單位。多側(cè)面反映住房負(fù)擔(dān)程度則是一個非常不錯的研究成果。中國社科院在《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》研究中，就以單套總價的方式來計算價格。而在美國，有一些州則是整棟樓加上花園等附屬配套設(shè)施來標(biāo)價的。

社科院按照單套總價計算價格，或能反映最低要求的住房負(fù)擔(dān)程度，以及一個城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比如大小戶型結(jié)構(gòu)，從而滿足不同層次的住房需求。按照單套總價計算，讓人對最低平均要有多少錢就可以安居一目了然。

當(dāng)然，一般來說，房價畸高的城市單套總價中位數(shù)也高。不過，由于住房大小、戶型結(jié)構(gòu)不一樣，也有特殊的情況。比如，單價中位數(shù)居第二的上海，總價中位數(shù)卻僅位居全國第4，為319萬元/套。這說明，上海的住房負(fù)擔(dān)實(shí)際略低于人們的直覺，當(dāng)然，這是以犧牲居住條件為代價的。

另一個典型例子是大連以78萬元/套的總價中位數(shù)居樣本城市最末，不足第一位北京的1/5，相對較低的單價和小戶型偏好使得大連的購房支出處于較低水平。

大連這幾年似乎成了被遺忘的角落，包括房價在內(nèi)都沒有出現(xiàn)在熱點(diǎn)熱議的城市中。這使筆者想起一次做在線講座時，提問題環(huán)節(jié)一個大連市民詢問大連房價還會漲嗎？筆者只能回答對大連房價真的不了解。

根據(jù)社科院的報告，2017年12月，樣本城市中，北京以402萬元/套的總價中位數(shù)居全國第一，深圳、廈門分別以352萬元/套、322萬元/套的總價中位數(shù)位居全國第二、第三?？們r中位數(shù)相對較低的省會及以上城市有長沙、重慶、西安、沈陽、太原等，單套總價中位數(shù)均在百萬元以下。

以北京為例，《2018年北京政府工作報告》指出，北京居民人均可支配收入2017年達(dá)到5.7萬元。兩口之家一年按照12萬元收入，購買單套總價400萬元的房子，不貸款、不負(fù)債需要33年。如果貸款負(fù)債的話，歸還貸款需要的時間更長、負(fù)擔(dān)成本更大，因?yàn)橛凶钌倌晗?%左右的貸款利息，即100萬元貸款第一年要多還6萬元利息，假如貸款200萬元，第一年要多還12萬元利息。

按照工薪階層較高收入年收入12萬元，兩口之家一年24萬元收入，那么在北京購買單套總價400萬元的住房，也需要17年。

單套總價低于百萬元的長沙、重慶、西安、沈陽、太原、大連等城市的居民收入水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市。

社科院這個單套總價中位數(shù)沒有考慮住房品質(zhì)的差異，是以犧牲居住條件為代價。盡管如此，單套總價并不低，包括低于百萬元的長沙、重慶等2017年以來房價直沖云霄，都已經(jīng)后來居上，而且行政手段按住后，目前的反彈力度非常大。

2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了微妙變化。由過去一刀切強(qiáng)勢打壓、遏制而較少考慮實(shí)際住房需求，到今年的保證剛需，支持改善型需求，抑制投資投機(jī)。特別是支持改善型需求放開的口子不小。筆者還是堅持一個觀點(diǎn)：只要調(diào)控政策稍有放松，那么房價就會報復(fù)性反彈。

北京不斷傳來交易量下降、京郊房價松動的消息，但必須明白這是幾乎凍結(jié)樓市調(diào)控導(dǎo)致的。一線城市調(diào)控政策松動幅度不大，因此，一線城市房價以穩(wěn)定為主，短期內(nèi)大起大落的可能性均不存在。

關(guān)鍵在于二線特別是省會城市房價上漲的概率會大大增加。主要在于二線城市調(diào)控政策將會出現(xiàn)直接或變相的較大力度放松。綜合庫存、價格水平和政策方向推斷，二線城市短期房價有較大幅度的上漲。最大的動力在于，二線特別是省會城市政府有放松調(diào)控、推高房價的動力。同時，一部分炒房客認(rèn)為一線城市房價已經(jīng)過高而且調(diào)控政策不放松，投機(jī)機(jī)會較小，風(fēng)險較大，都瞄準(zhǔn)了重慶、武漢、長沙、鄭州、合肥、海口等所謂的房價洼地城市。這個房價推手力度非常大。

整體來看，2017年一刀切的強(qiáng)勢調(diào)控使得一大部分剛需與改善型需求都被壓制。2018年一放開后，這部分剛需將噴涌而出，推高房價。目前省會城市內(nèi)每推出一個樓盤就被搶光就說明了一切。

三、四線城市當(dāng)前的低庫存和市場發(fā)熱是進(jìn)入2018年以來調(diào)控政策松動的體現(xiàn)。三、四線城市房價受二線特別是省會城市房價影響與輻射非常大。只要二線城市房價上漲，定會帶動三、四線房價快速上漲。

從調(diào)控政策角度分析，側(cè)重點(diǎn)在于力爭控制住城市特別是二線城市房價的過快上漲，二線城市是關(guān)鍵。從而保證市場趨于穩(wěn)定，為深化住房制度改革和完善住房市場長效機(jī)制創(chuàng)造時間與空間。

從住房保障角度看，租賃房、共享產(chǎn)權(quán)房、多渠道供地改革、租購并舉體制等要多策并舉，增大政府層面對住房的保障力度，提高保障性住房覆蓋群體。

從購房者的角度分析，對于剛需與改善型需求來說，觀望等待是下策，或等來的是越來越買不起。