集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問題探討

□郭麗敏

（呂梁市國土資源局 山西 呂梁 033000）

我國城鎮(zhèn)化建設(shè)速度不斷加快，在一定程度上推動(dòng)了農(nóng)村房地產(chǎn)市場的改革?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記條例》已經(jīng)得到了有效實(shí)施，但在登記集體土地不動(dòng)產(chǎn)的過程中，依然存在著一些問題[1]。

1 集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題

1.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人主體不一致

農(nóng)村集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人主體不一致的情況很常見，突出表現(xiàn)在以下3個(gè)方面：①規(guī)劃審批手續(xù)的建房人與土地審批手續(xù)的使用人不同；②土地使用權(quán)人與登記簿中房屋所有人不同；③房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)人的主體不一致。

1.2 登記過程中造假

在對農(nóng)村集體土地進(jìn)行登記的過程當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)存在許可證書造假的情況，主要分為以下3種情況：①證書不是從正規(guī)渠道得到，證書信息與實(shí)際情況存在一定出入。②證書由正規(guī)部門發(fā)放，證書當(dāng)中具體信息卻和實(shí)際不符。③證書所有信息都和實(shí)際情況相符，但證書卻不是由正規(guī)部門發(fā)放的[2]。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)超建部分未能登記

集體土地上不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)需要嚴(yán)格按照規(guī)定開展。當(dāng)前很多農(nóng)村居民為了滿足使用需求，建設(shè)工具房、雞舍、豬圈等。實(shí)際建設(shè)情況與土地審批程序中內(nèi)容具有差異性，增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難度。

2 集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記改善建議

2.1 加強(qiáng)土地使用管理，明確土地所有權(quán)主體

農(nóng)村土地使用管理期間，需要堅(jiān)持“實(shí)事求是”的原則。以科學(xué)的方式加強(qiáng)土地使用管理，明確土地使用權(quán)主體。

如果規(guī)劃審批手續(xù)的建房人與土地審批手續(xù)的使用人不同，則建房人必須要和擁有實(shí)際土地所有權(quán)的人進(jìn)行協(xié)商，加快土地使用手續(xù)的辦理。必須確保房屋所有人與土地使用人之間達(dá)成共識，才可進(jìn)行房屋登記。

針對登記簿中房屋所有人與土地所有人不同的情況下，要在土地使用權(quán)人協(xié)商同意的基礎(chǔ)上，就房屋的轉(zhuǎn)讓共同提交不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請。如果房屋所有人在未取得土地使用權(quán)人的同意下進(jìn)行了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么登記機(jī)構(gòu)可以在法院的協(xié)助下，通過執(zhí)行通知書為申請人辦理轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)。

針對土地租賃建造房屋的情況，需要基于實(shí)際情況進(jìn)行針對性管理，保證土地使用權(quán)、土地出租房以及土地規(guī)劃一致。在土地租賃的情況下，需要土地使用權(quán)人、出租房、土地管理部門三方同意后，登記部門才能正式辦理登記業(yè)務(wù)[3]。

2.2 注重土地信息核對，發(fā)揮制度導(dǎo)向作用

為了有效解決證書造假的情況，可以從以下幾方面著手：①相關(guān)部門做好許可證書比對工作。對已發(fā)證檔案進(jìn)行查閱，根據(jù)工程建設(shè)許可證書進(jìn)行真?zhèn)闻袛嗪丸b別。②發(fā)現(xiàn)證書造假或相關(guān)部門并未對證書留檔，需要將證書及有關(guān)資料一并移交司法鑒定機(jī)構(gòu)。③有關(guān)人員必須不斷提升自身的專業(yè)水平，尤其是提高對集體土地相關(guān)知識的掌握，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高法律認(rèn)識，對虛假證書做到快速辨別。

2.3 合理處理違建，規(guī)范管理模式

對違建處理不能過于強(qiáng)硬，應(yīng)給予建造人一定的時(shí)間補(bǔ)辦審批手續(xù)。針對于擴(kuò)建違章等情況，需要責(zé)令建造人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆除。隨著我國法律制度的不斷完善，超土地建設(shè)情況的發(fā)生率顯著降低。

針對上述情況，需要加強(qiáng)監(jiān)督與管理重視程度，規(guī)范管理，合理處理各類違建行為。申請人到土地管理部門補(bǔ)辦土地批準(zhǔn)手續(xù)后，可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。超土地面積不能辦理審批手續(xù)。集體土地辦理期間，可實(shí)施實(shí)際測量。做好數(shù)據(jù)收集與信息整理工作，保證各項(xiàng)審批與管理活動(dòng)規(guī)范、合理，降低不良問題發(fā)生率。

3 結(jié)束語

在登記集體土地不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)超建部分未能登記、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人主體不一致以及不動(dòng)產(chǎn)登記中的虛假現(xiàn)象等是較為突出的幾個(gè)問題。對上述問題分別給予相應(yīng)的解決，從而推動(dòng)我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。