租押借款融資模式研究

羅兆希 劉書蘭

一、租押借款融資模式的起源、發(fā)展及影響

1、起源。租押借款融資模式誕生于湖北省竹山縣，創(chuàng)始人是一些小開發(fā)商。他們在城郊開發(fā)房屋，需要融資，但由于這些房屋手續(xù)不全，不能辦理抵押登記，銀行拒絕貸款。沒有其他途徑，這些開發(fā)商們，就從民間想辦法。開發(fā)商與民間的出借人協(xié)議約定：出借人把錢借給開發(fā)商，開發(fā)商把已經(jīng)開發(fā)出來的房屋“押”給出借人。但房屋是不動(dòng)產(chǎn)，無法像動(dòng)產(chǎn)那樣可以直接交給對方而達(dá)到質(zhì)押的目的。開發(fā)商的這個(gè)房屋，怎么“押”？當(dāng)?shù)厝艘婚_始的做法就是：開發(fā)商把開發(fā)出來的房屋直接交給出借人，由出借人對交過來的房屋親自“看管”，從而達(dá)到“押”的目的。

那么，這些出借人怎么親自“看管”呢？最有力的辦法就是占有、使用。問題是，出借人把錢借給開發(fā)商是借款法律關(guān)系，這是非常明確的合法的；但出借人占有、使用這些房屋，又是什么法律關(guān)系呢？為了把出借人占有、使用房屋這一法律關(guān)系，也明確化、合法化，后來開發(fā)商們就創(chuàng)造性的提出了“租賃”這一辦法。這樣，出借人通過租賃的合法形式，達(dá)到占有、使用房屋的目的，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商將該房屋“押”給出借人的目標(biāo)。由于這是通過“租”的形式將這些房屋“押”給出借人，所以在當(dāng)?shù)乇环Q為租押，也有被稱為押租、租借的。

2、發(fā)展。起初，出借人把錢借給開發(fā)商，出借人收到開發(fā)商交付的房屋，都是自己居住、看管的。后來發(fā)現(xiàn)，有的出借人自己本身有房屋不需要居住，或者因?yàn)槠渌驔]有時(shí)間、精力來居住看管的，這時(shí)候就發(fā)展為可以轉(zhuǎn)租他人。

目前，又有一個(gè)新的發(fā)展，就是產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的房屋，業(yè)主因?yàn)槎唐谥苻D(zhuǎn)困難，需要盡快獲得資金，而銀行抵押貸款手續(xù)復(fù)雜、速度慢、周期長、很難一時(shí)取得，于是也開始采用這種模式——你把錢借給我，我把我的房屋用出租的方式押給你，即租押借款融資模式。

租押借款融資模式的具體操作，也是一個(gè)由簡易到規(guī)范的過程。剛開始的時(shí)候很簡單，就一張借條，把房屋鑰匙交過去就行了。后來，規(guī)范為一份協(xié)議；再后來，規(guī)范為兩份協(xié)議，一份借款協(xié)議，一份租賃協(xié)議；現(xiàn)在又都規(guī)范為一份協(xié)議中，同時(shí)包含借款、租賃兩項(xiàng)內(nèi)容。

借款利息與房屋租金的具體操作，也是多種多樣。兩項(xiàng)沖抵，開發(fā)商不付利息，出借人不付租金的，這種情況大多都是有購買意向的，出借人（即占有、使用、看管人）最終是要購買這套房屋的；當(dāng)然，也確有僅為短暫居住，需要租房而把錢借給該房屋主人（房東）的，雙方各取所需，房東不付利息，房客不付租金，屆時(shí)還錢退房，這種情況多屬房屋在城區(qū)手續(xù)齊全的那一類，其中也有租金、利息各自計(jì)算，多退少補(bǔ)的；要求開發(fā)商支付利息，并將房屋轉(zhuǎn)租經(jīng)營的，多屬民間放貸沒有購買意向的一類。

3、影響。租押借款融資模式的最直接影響就是擴(kuò)大了銷售，盡管該模式產(chǎn)生的原因在當(dāng)初是融資而不是銷售，但每個(gè)承租人都成了潛在的購買者，而且轉(zhuǎn)租人為了能讓開發(fā)商盡快還本付息，也就成了免費(fèi)的推銷員。另外一個(gè)影響就是，在對一時(shí)資金短缺無法很快取得貸款的資金需求者和手中有閑散資金外出創(chuàng)業(yè)需要租房居住的求租者之間，都產(chǎn)生良好的、積極的影響。

二、租押借款融資模式與其他類似融資模式的比較分析

1、與融資租賃模式相比較。租押借款融資模式，非常類似融資租賃模式中的銷售式租賃，但又不是融資租賃模式。首先，融資租賃模式中的銷售式租賃，出賣人和出租人在形式上是兩個(gè)不同的主體，而租押借款融資模式的出賣人和出租人是同一人；其次，融資租賃模式中的銷售式租賃，是通過租金來融資的，而租押借款融資模式是通過借款來融資的；最重要的是，融資租賃模式中包含的法律關(guān)系是買賣合同和租賃合同，而租押借款融資模式包含的法律關(guān)系是借款合同和租賃合同，買賣合同關(guān)系最終可能發(fā)生，但并不必然發(fā)生，而融資租賃模式中的買賣合同關(guān)系是必然要發(fā)生的，二者有著根本上的區(qū)別。

2、與典當(dāng)模式相比較。租押借款融資模式，類似典當(dāng)，但又不是典當(dāng)。首先，典當(dāng)要到典當(dāng)公司才能辦理，而租押借款融資模式是在民間出借人那里辦的，這是首要的一個(gè)明顯區(qū)別；其次，典當(dāng)?shù)漠?dāng)物主要是動(dòng)產(chǎn)，而租押借款融資模式的標(biāo)的物是房屋等不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)槿绻莿?dòng)產(chǎn)能夠直接交付，采取質(zhì)押方式就行了，無需采取本文所講的租押方式；再次，盡管典當(dāng)?shù)漠?dāng)物也有房屋等不動(dòng)產(chǎn)，但依據(jù)《典當(dāng)管理辦法》第四十二條，必須先行辦理登記手續(xù)，再辦理典當(dāng)手續(xù)，而租押借款融資模式是無法辦理登記的。

3、與質(zhì)押模式相比較。租押借款融資模式，類似質(zhì)押，但又不是質(zhì)押。因?yàn)橘|(zhì)押中的質(zhì)物必須是動(dòng)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而租押借款融資模式的標(biāo)的物是房屋等不動(dòng)產(chǎn)，所以二者是不一樣的。

4、與抵押模式相比較。租押借款融資模式，類似抵押，但又不是抵押。首先，不動(dòng)產(chǎn)抵押必須要到不動(dòng)產(chǎn)中心去辦理抵押登記，而租押借款融資模式的標(biāo)的物雖是不動(dòng)產(chǎn)，但無需到有關(guān)部門去辦理登記，當(dāng)然這其中也有租押借款融資模式的標(biāo)的物大部分手續(xù)不全無法辦理抵押登記的原因；其次，抵押無需移交、占有、使用，而租押必須移交、占有、使用。所以，二者本質(zhì)上的區(qū)別相當(dāng)大。

5、租押借款融資模式就是一種創(chuàng)新。租押借款融資模式的核心本質(zhì)內(nèi)涵就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人（控制人）運(yùn)用租賃的形式，將不動(dòng)產(chǎn)“押”給資金擁有者，從而使資金擁有者能放心的把錢借出來。該模式融合了借款關(guān)系和租賃關(guān)系，與其他融資模式完全不同，在一定意義上就是一種創(chuàng)新。只是因?yàn)檫@些不動(dòng)產(chǎn)有相當(dāng)一部分沒有權(quán)屬證書，因而不能把這些業(yè)主都視為權(quán)利人，對產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全的房屋的業(yè)主可視為控制人。

三、租押借款融資模式產(chǎn)生的原因及風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）產(chǎn)生的原因

1、房屋正規(guī)手續(xù)不全，無法辦理抵押登記，不能獲得銀行貸款，是租押借款融資模式產(chǎn)生的直接原因。

銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不管在建工程，還是竣工工程，給予貸款都得抵押擔(dān)保，而《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，抵押擔(dān)?！皯?yīng)當(dāng)辦理抵押登記”。這就是擺在這些開發(fā)商面前的難題：房屋手續(xù)不全，銀行拒貸；開發(fā)房屋，資金大量沉淀，而又一時(shí)難以出售獲取回款，急切需要資金。正是這種艱難的資金環(huán)境，才創(chuàng)造出民間這種新型的融資模式。試想，如果能夠辦理抵押登記，銀行等金融機(jī)構(gòu)就會(huì)趨之若鶩積極貸款，這些開發(fā)商們當(dāng)然就不會(huì)選擇民間辦法，也就創(chuàng)造不出這種融資模式。

2、租房需求和融資需求，二者有機(jī)結(jié)合，各取所需，是租押借款融資模式產(chǎn)生的根本原因。

毋庸置疑，剛開始的時(shí)候，這些開發(fā)商選擇的都是普通的民間借貸。只是后來，這些債權(quán)人（出借人）并不放心——我把錢借給了你開發(fā)商，而你開發(fā)商并沒有給我任何保障。于是就想到占有、使用房屋。再后來，開發(fā)商們?nèi)谫Y，就干脆、直接提出“交付房屋占有、使用，給你的資金以安全保障”，并專門尋找那些租房（住房）需求者。這樣，租房需求和融資需求的有機(jī)結(jié)合，就誕生了租押借款融資模式。這種新型的融資模式，就是用租賃的方式讓債權(quán)人（出借人）來變相行使質(zhì)押的權(quán)利，從而達(dá)到借款融資的目的，所以稱之“租押借款融資”還是較為恰當(dāng)?shù)摹?/p>

3、銀行手續(xù)復(fù)雜、速度慢、周期長、很難及時(shí)獲得貸款，是租押借款融資模式繼續(xù)存在并得以發(fā)展的現(xiàn)實(shí)客觀原因。

隨著這種模式不自覺的建立與流傳，一些手續(xù)齊全的房屋的業(yè)主，在急需資金周轉(zhuǎn)而又無法及時(shí)獲得銀行貸款的時(shí)候，也選用這種新型的融資借款模式。都知道，到銀行正常辦理抵押貸款，從申請到批準(zhǔn)到拿到貸款，是需要很長時(shí)間的。而生活中，急需資金周轉(zhuǎn)的情形又時(shí)而出現(xiàn)，這就為這種方便快捷的融資借款模式的生存提供了空間。租押借款融資模式，正是在這種現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，繼續(xù)存在并得以發(fā)展的。

（二）風(fēng)險(xiǎn)分析

1、由于手續(xù)不全，無法網(wǎng)簽，更不能預(yù)告登記，盡管出借人已經(jīng)通過租賃的方式對該房屋占有使用，但仍不排除開發(fā)商在某些特殊的時(shí)候會(huì)一房二賣的可能性。

通過租押借款融資模式所租賃占有的房屋，無網(wǎng)簽、無登記，無強(qiáng)制保障力，唯一的安慰就是已經(jīng)占有使用，并且在占有使用的過程中，通過自我救濟(jì)的手段，可以排除其他人再行占有，從這個(gè)角度上來講，應(yīng)當(dāng)是放心的。但生活中，如果這個(gè)開發(fā)商不講誠信，或者資金緊張鋌而走險(xiǎn)，就不排除會(huì)將該套房屋再賣他人的可能，除非第二個(gè)購買人也要看房、占有、使用，否則這種風(fēng)險(xiǎn)，是無法排除的。

2、由于手續(xù)齊全，可以抵押登記，但考慮到已經(jīng)獲取資金，并且出借人已經(jīng)通過租賃的方式占有使用了房屋，但仍不排除該房屋權(quán)利人將該房屋抵押他人的可能性。

前面已述，租押借款融資模式在當(dāng)前已經(jīng)有了新的發(fā)展，就是產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的房屋，業(yè)主因?yàn)樾枰M快獲得資金，也開始采用這種模式。問題是手續(xù)齊全的房屋，在不動(dòng)產(chǎn)登記部門是有全套備案的，你可以通過租賃的方式占有、使用該套房屋，但并不排除這位業(yè)主會(huì)再利用這套房屋到銀行去抵押貸款。因?yàn)檫@時(shí)候，這位業(yè)主已經(jīng)從出借人（承租人）那里獲得了資金，不急了，有時(shí)間辦理該房屋的抵押貸款。而且這種做法在法律上也是允許的。

3、手續(xù)不全的房屋，一旦被認(rèn)定為違章建筑，遭遇拆除，風(fēng)險(xiǎn)是致命的。

租押借款融資模式產(chǎn)生的直接原因就是因?yàn)槭掷m(xù)不全，既不能辦理在建工程抵押，也不能辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押。像這種情況，如果手續(xù)一直辦不下來，就不排除該房屋涉嫌違章建筑。一旦被認(rèn)定違章建筑，就不排除會(huì)被拆除。如果那樣的話，開發(fā)商就無法繼續(xù)出租，出借人就無法繼續(xù)承租，出借人這時(shí)候就開始要求償還借款，而開發(fā)商沒了房屋，無力還款。雙方陷入恐慌，會(huì)處于混亂狀態(tài)。

4、承租人就是最好的購買者，如果承租人不愿購買，而又沒有其他購買者，遭遇無法出售的狀況，風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。

這些開發(fā)商開發(fā)的房屋如果搶手好賣出售快，就不會(huì)資金緊張，就是因?yàn)椴缓觅u又沒有其他渠道融資，才催生出了這種民間辦法。正如前面所講，租押借款融資模式最直接的影響就是擴(kuò)大了銷售，每個(gè)承租人都成了潛在的購買者，每個(gè)轉(zhuǎn)租人都成了免費(fèi)的推銷員。那些既愿意把錢借給開發(fā)商，又愿意承租的，多數(shù)就是剛性需求者。單從這個(gè)方面來講，這種融資辦法還是非常可取的。但如果運(yùn)營不當(dāng)，出現(xiàn)承租人不愿購買，而又沒有其他購買者，導(dǎo)致銷售時(shí)間延長或者根本無法出售的，退房還錢的場面就會(huì)出現(xiàn)，把控不好就有風(fēng)險(xiǎn)。

四、租押借款融資模式的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、對手續(xù)不全的房屋，在不違背法律禁止性規(guī)定的前提下，權(quán)利人（即出借人、承租人）在簽訂合同的時(shí)候，盡量要求辦理公證或者讓更多人見證，從合同的角度把風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

手續(xù)不全房屋的承租人，大多都是最終購買者，但由于無法預(yù)告登記，不排除有一房多賣的可能。盡管買賣不破租賃，出借人作為在先承租人，享有優(yōu)先購買權(quán)，但那樣還是會(huì)給承租人帶來一些風(fēng)險(xiǎn)的。為了防范這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，最好在建立租押借款合同關(guān)系一開始的時(shí)候，就將所簽訂的合同申請辦理個(gè)公證；如果因?yàn)榉课菔掷m(xù)問題，公證機(jī)關(guān)不予公證的話，可以找相關(guān)人員或者房屋所在地的基層部門做個(gè)見證。目的就是讓更多的人知道這套房屋，已經(jīng)通過租賃被占有、使用，有潛在購買人。

2、對手續(xù)齊全的房屋，權(quán)利人（即出借人、承租人）在簽訂合同的時(shí)候，必須確認(rèn)該套房屋目前不在抵押狀態(tài)，并盡量要求辦理公證，以確保自己的在先權(quán)利，也可以在方便時(shí)候，直接將該房屋抵押在自己名下。

對手續(xù)齊全的房屋，在抵押前出租和在抵押后出租，法律效果天壤之別。租押借款融資模式要求簽訂租押借款合同的時(shí)候必須確認(rèn)該套房屋目前不在抵押狀態(tài)。這是因?yàn)榉捎幸?guī)定：將抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人（即后權(quán)利人）無效；但是將租賃的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對受讓人（即后權(quán)利人）有效。所以，租賃合同在抵押之前，非常重要。而租賃合同的簽訂，并沒有一個(gè)特定機(jī)關(guān)來監(jiān)督，所以為了讓租賃合同的簽訂時(shí)間，具有確信力，簽訂合同后，可直接申請公證。如果房屋業(yè)主（即借款人）沒有繼續(xù)抵押他人的意思，可以協(xié)商在方便的時(shí)候直接將該房屋抵押在自己名下。

3、從政府層面來講，對違法建設(shè)應(yīng)當(dāng)從源頭上打擊，對手續(xù)不全正在辦理過程當(dāng)中的，應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)限期完善，以防財(cái)產(chǎn)損失。

租押借款融資模式最大的風(fēng)險(xiǎn)就是手續(xù)不全的房屋被認(rèn)定為違章建筑遭遇拆除。為防止出現(xiàn)最后的不利結(jié)果，從政府層面來講，應(yīng)從源頭上入手加強(qiáng)治理，打擊于萌芽狀態(tài)，杜絕違章建筑成型、成片。對于手續(xù)不全者，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，不能事先視而不見，等房屋成型、成片后，再被確認(rèn)違章建筑，導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失擴(kuò)大化。

五、租押借款融資模式積極的現(xiàn)實(shí)意義

租押借款融資模式的本質(zhì)內(nèi)涵就是通過租賃的方式來變相行使質(zhì)押的權(quán)利，以期實(shí)現(xiàn)融資的目的，這種做法，就目前看來確有諸多風(fēng)險(xiǎn)，但作為一種新的融資模式，對一些資產(chǎn)的盤活，有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

1、對盤活因歷史原因無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記又確有使用價(jià)值的這類不動(dòng)產(chǎn)，有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

不容否認(rèn)，因歷史原因無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記又確有使用價(jià)值的房屋，在當(dāng)下還是比較多的。這類資產(chǎn)，沒有產(chǎn)權(quán)登記，不能抵押，買賣也無法過戶，如何盤活就是個(gè)問題。采用本案租押借款融資模式就可以解決。

舉例：A 有多余的房屋，但沒有產(chǎn)權(quán)，不能抵押登記、不能買賣過戶，目前需用錢，就找到B，B 答應(yīng)借錢給A，但要求有抵押擔(dān)保，而A 的房屋又不能抵押登記擔(dān)保，怎么辦？可以采用租押模式。A/B 雙方簽個(gè)協(xié)議：B 把錢借給A，A 把房屋交給B；由于法律上不動(dòng)產(chǎn)不能質(zhì)押，A 把房屋交給B 就采用租賃的方式，只不過租金問題以及借款利息問題，需要根據(jù)該房屋的使用價(jià)值，租賃市場狀況，借款利率的法律規(guī)定，具體確定；需要注意的是，租期屆滿歸還房屋，要以借款本息還清為條件。這樣，融資的目的就達(dá)到了，資產(chǎn)就活起來了。

類似這方面的資產(chǎn)還有農(nóng)村房屋、農(nóng)村承包地、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)林，都可以采用這種辦法。

2、通過租賃的形式，在對租賃物占有使用的過程中，監(jiān)督借款人按照約定的借款用途使用借款，也有一定的積極作用。

為了實(shí)現(xiàn)借款融資的目的，讓出借人放心，借款人把房屋等這些不動(dòng)產(chǎn)“押”給出借人；借款人向出借人借款，往往都有特定用途，而且也正是這個(gè)用途，出借人才肯相借；為確保按期還款，法律規(guī)定債權(quán)人即出借人有權(quán)監(jiān)督借款的去向，監(jiān)督是否按照約定用途使用，不然可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。抵押借款的實(shí)踐中，很少有能準(zhǔn)確把握借款的實(shí)際用途，而本案租押借款模式，出借人在對租賃物占有使用過程中，就能起到有效監(jiān)督，相對準(zhǔn)確把握。

3、對手續(xù)齊全的房屋，先租押借款融資，再抵押貸款融資，對房屋業(yè)主來說，將使用權(quán)、所有權(quán)分置，雙重融資，有很積極的現(xiàn)實(shí)意義。

租押借款融資模式，盡管產(chǎn)生于那些城鄉(xiāng)交接部位手續(xù)不全建筑物的開發(fā)商們?nèi)谫Y需求，但繼續(xù)存在并得以發(fā)展還是因?yàn)槌鞘惺袇^(qū)那些產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全房屋業(yè)主們的資金周轉(zhuǎn)急需。方便、快捷，并有一定的安全保障，這些都是銀行貸款不能相比的。更重要的是，利用這些產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全房屋，業(yè)主們還可以雙重融資，法律上已經(jīng)許可，關(guān)鍵在運(yùn)作。

舉例：A 在市區(qū)有房屋一套，因某種情況急需資金，到銀行貸款手續(xù)復(fù)雜來不及，B 剛好到市區(qū)租房，于是A/B 協(xié)商：A 把房屋租給B，B 把錢借給A，租金、利息相抵，期限屆滿，A 還錢B 退房。這便形成了租押借款合同。為了確信合同，可以申請辦理公證。

A 把房屋租給B，B 把錢借給A，雙方形成租押借款合同之后，并不影響A 再向銀行抵押貸款。這就是前面應(yīng)急“租押借款”，后面還可辦理“抵押貸款”，形成雙重融資。這里面運(yùn)作的技巧就是，抵押貸款到位之日，也就是A 償還B 的借款之日，同時(shí)也是B 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)租金之日。當(dāng)然，這里面有個(gè)告知和誠信的問題。

租賃的具體時(shí)間在抵押之前，還是在抵押之后，對房屋業(yè)主似乎沒有太大的影響，但對承租人（出借人）來說，影響相當(dāng)大。如果抵押在前，租賃在后，抵押到期，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，租賃合同對銀行就沒有約束力，也就是說銀行有權(quán)把承租人趕走（除非與銀行重新簽訂租賃協(xié)議），反之，則不會(huì)。這只是對承租權(quán)的影響，更重要的是風(fēng)險(xiǎn)問題：房屋已經(jīng)在銀行“抵押貸款”了，再利用該套房屋到民間去“租押借款”，不僅說明債務(wù)已經(jīng)很重，而且潛含極大風(fēng)險(xiǎn)，一旦無法償還貸款，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)收回房屋后，后面的民間“租押借款”就沒了保障。所以，市區(qū)產(chǎn)權(quán)手續(xù)齊全的房屋，可以雙重融資，但本著對租押借款合同的出借人負(fù)責(zé)，簽合同前，一定要先行調(diào)查，確保租押借款在前，抵押貸款在后，各取所需，互為互利。

六、結(jié) 語

本文“租押借款”融資模式，核心本質(zhì)內(nèi)涵就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人（控制人）運(yùn)用“租”的形式，將不動(dòng)產(chǎn)“押”給資金擁有者，使資金擁有者放心的出借資金，從而實(shí)現(xiàn)融資的目的。為防范風(fēng)險(xiǎn)，建立租押借款合同關(guān)系之初，就將所簽訂合同申請辦理公證或找房屋所在地的基層部門及相關(guān)人員見證。對手續(xù)齊全權(quán)屬明確的房屋，先租押借款融資，再抵押貸款融資，將使用權(quán)、所有權(quán)分置雙重融資，在當(dāng)下有很積極的現(xiàn)實(shí)意義。