保利養(yǎng)老的實踐與探索

沈毅

中國的人口老齡化日趨嚴(yán)重，但是當(dāng)下僅僅是一個開始，我們相信在未來五到十年，中國的老齡化會進入爆發(fā)式的增長期。從目前公開資料披露的上百個養(yǎng)老項目可以看到主要集中在北京、上海、廣州等相對經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)的區(qū)域。在這樣一個養(yǎng)老大潮里面，投資的主體有很多種，包括像地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)等不同種類、多元化的投資主體，進入到了養(yǎng)老這樣一個行業(yè)里邊來。其中也不乏非常多優(yōu)秀的企業(yè)，像萬科、綠城包括中國人壽、泰康、北京太陽城以及保利地產(chǎn)。

經(jīng)過二十多年中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，目前從地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到 “白銀”階段，尋找新的利潤增長點一定是眾多房企的工作重點。保利地產(chǎn)作為國內(nèi)最大的上市房地產(chǎn)公司，非?？春灭B(yǎng)老這個方向，也希望在這個新的領(lǐng)域里面有所作為。

從國外經(jīng)驗看，美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的特點是非常顯著的，就是投資者、建筑者和運營者三者的職能是界限非常清晰的。這一點對我們有很大的借鑒意義。目前，主流的養(yǎng)老社區(qū)投資者投資的方式主要是通過REITs的方式，盡管在中國目前我們還沒有非常成熟的REITs條件，但是經(jīng)過幾年的摸索，經(jīng)過對美國養(yǎng)老地產(chǎn)的一些了解，我們相信在中國進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的一個重要階段內(nèi)，我們會迎來REITs一個很好的階段。

從收入貢獻上來看，養(yǎng)老社區(qū)和專業(yè)的護理院正逐漸成為美國的養(yǎng)老地產(chǎn)商營業(yè)收入貢獻的核心力量。這一點還是比較有價值的。

剛才講的是投資方，現(xiàn)在來看另外一方，投資方投資的方式因為他是比較多元化的，因此他和運營商之間的這種合作方式就比較多元化。以凈出租或委托管理為主，也包括債權(quán)投資和股權(quán)投資，參與開發(fā)與再開發(fā)。美國的投資商一般與運營商簽訂長期租賃合同或委托運營合同，以保證旗下物業(yè)的入住率。我們可以得出這樣一個結(jié)論，美國投資商一方面通過股權(quán)融資獲得源源不斷的外部資金注入，降低融資成本，另一方面通過多元化的投資與運營商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，確保收入增長，并且賺取超額的利潤。這個特征是在美國養(yǎng)老地產(chǎn)界比較普遍的一個特征。

再看一下美國的運營者。美國的養(yǎng)老運營商市場集中度是非常高的，換句話說，排名前幾位的基本在美國養(yǎng)老運營市場上處于一個非常高的份額。舉個例子，前十大的運營商擁有房間數(shù)將近29萬，這個數(shù)值相當(dāng)于美國養(yǎng)老市場60%的份額。說明對于一個運營者的商業(yè)邏輯是什么？通過快速的規(guī)模化擴張，實現(xiàn)自己在相應(yīng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域里邊足夠的市場份額，以及主要的收入能力和盈利的能力。

前面簡單分享一下美國的情況，現(xiàn)在簡單介紹一下日本。日本我們可以借鑒什么呢？第一，地緣性客戶是養(yǎng)老項目的市場基礎(chǔ)，這個不僅是日本，中國也一樣。第二，單體規(guī)模普遍較小，通過連鎖化經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢。在日本一個養(yǎng)老機構(gòu)里面有十幾張床位都是比較普遍的，一旦上百在日本都算是大項目。但是在中國不是，在中國如果沒有見到千張床位，我們不好意思說我們做了一個大的養(yǎng)老項目，這就是中國和日本一個典型的差別。第三，戶型，房地產(chǎn)企業(yè)可能對這方面比較感興趣，在日本養(yǎng)老機構(gòu)里邊的戶型，單人間最小的戶型在15平方米，大家可以想像15平方米是個什么概念。第四，收費模式非常清晰，低入住費的項目更受歡迎。

從商業(yè)模式運作來講，我們可以更多地關(guān)注美國，因為他們從商業(yè)運作的角度非常成熟。但是從服務(wù)和產(chǎn)品的精細(xì)化以及創(chuàng)新性來講，我們可以更多地借鑒日本，因為他們在標(biāo)準(zhǔn)的全過程領(lǐng)域是非常值得我們學(xué)習(xí)的。

回到保利的養(yǎng)老戰(zhàn)略上來，保利“三位一體”，目前政府倡導(dǎo)居家、社區(qū)、機構(gòu)三種模式，保利堅持全產(chǎn)業(yè)鏈培育，打造“三位一體”的中國式養(yǎng)老。我們的產(chǎn)業(yè)內(nèi)核就是居家、社區(qū)、機構(gòu)這三種模式，保利地產(chǎn)在這方面做了一個比較相對完整的布局和孵化。

保利地產(chǎn)是在2010年正式進入到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，在2010年拿到第一塊養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，掛牌之后，2012年這個項目正式入市。當(dāng)時是拿到規(guī)劃面積27萬平方米，包括老年公寓、護理院等。2012年對保利來講是非常重要的一年，在這一年我們把投資和運營進行了相對清晰地剝離。這種剝離某種意義上是借鑒了美國的商業(yè)模式，我們在2012年真正擁有了自己的品牌，叫和熹會。北京的和熹會老年公寓，有床位400張。這個項目通過不到兩年半的時間，實現(xiàn)了90%以上的入住率。我們通過這個項目，正式成為中國養(yǎng)老行業(yè)里的一線品牌。也有一些企業(yè)在做跟健康有關(guān)的，保利就是一家，我們通過健康主題進入養(yǎng)老地產(chǎn)這個領(lǐng)域，對不良資產(chǎn)進行了去化。

2014年，在民政部、全國老齡委、廣東省政府的指導(dǎo)下，保利地產(chǎn)承辦了首屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會。

2015年，保利地產(chǎn)健康養(yǎng)老戰(zhàn)略走向全國發(fā)展的元年。2016年對我們做健康板塊的團隊來講是非常重要的一年，因為我們的產(chǎn)品終于進入了保利地產(chǎn)集團全生命居住周期系統(tǒng)。

在長期深入實踐中，從項目前期策劃，到項目的規(guī)劃設(shè)計，到開發(fā)建設(shè)，到裝修布置，多籌備開業(yè)，到平穩(wěn)運營，已經(jīng)核心的商業(yè)模式設(shè)計和專業(yè)的運營能力，初步協(xié)調(diào)健康養(yǎng)老業(yè)務(wù)體系框架，為未來保利養(yǎng)老業(yè)務(wù)的快速擴張奠定了基礎(chǔ)。

保利在養(yǎng)老模式的探索中總結(jié)出幾種形態(tài)。一是和熹會+內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室，二是高端社區(qū)德新楊道綜合體，三是和熹會+護理院，四是和熹旅居公寓+綜合服務(wù)配套。此外，還有全齡化社區(qū)，依托我們的健康和養(yǎng)老主題，做老齡化社區(qū)推廣。政府公建民營養(yǎng)老項目，我們除了做保利自己的項目以外，也在承接政府的公建民營企業(yè)以及社會上一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作項目。

通過以上的探索，保利地產(chǎn)邁出了堅定的第一步，但是要做好中國養(yǎng)老，我們要做的還有很多。

作者系保利健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司投管部負(fù)責(zé)人