產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融服務(wù)的本質(zhì)探索

李佳雯

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)地產(chǎn)在開發(fā)運營階段均存在差異

近年來，在住宅為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場，白銀時代已成行業(yè)普遍，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤增長點。隨著樓市政策越來越嚴(yán)苛，傳統(tǒng)住宅、商辦類項目受到限制，房企拿地難度加大，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為企業(yè)獲得資源的有效途徑。然而，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)基本屬于“賣完走人”的高周轉(zhuǎn)模式，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要更長期的投入，開發(fā)難度更大。綜合來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在融資、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運營服務(wù)等多個環(huán)節(jié)均與傳統(tǒng)地產(chǎn)有明顯差異。

1.在土地獲取和規(guī)劃建設(shè)方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更關(guān)注當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政策規(guī)劃

由于物業(yè)形態(tài)、開發(fā)目的的不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在土地獲取方面需要考慮的因素比傳統(tǒng)地產(chǎn)更為復(fù)雜，更注重區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦和政策規(guī)劃等因素。傳統(tǒng)地產(chǎn)以區(qū)位和價格作為最主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，選擇好的地段，項目已經(jīng)成功了一半。而對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，一般體量較大且多數(shù)位于目前基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件相對較差的新城區(qū)，其目標(biāo)是促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展，因此更多考慮區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人才資源等因素。

從區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略角度來說，當(dāng)一個區(qū)域納入國家或區(qū)域級發(fā)展戰(zhàn)略，意味著該區(qū)域獲得了政府政策傾斜，有利于基礎(chǔ)設(shè)施的完善和人才資金等多種資源引進(jìn)。企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的拿地選址時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略作為重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，有助于其借勢提升行業(yè)影響力并獲得更多資源支持。

從區(qū)域經(jīng)濟條件和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)角度來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于體量更大，且包括大量商業(yè)、工業(yè)性質(zhì)地塊（甚至不包括可售型物業(yè)），最終落地有賴于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，其發(fā)展以豐富和完善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局為目的。脫離當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈和市場的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，必定面臨失敗。一般來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展應(yīng)以產(chǎn)業(yè)鏈上的龍頭企業(yè)為抓手，進(jìn)而引進(jìn)上下游配套企業(yè)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的形成。

此外，人才資源和完善的基礎(chǔ)設(shè)施也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。以武漢東湖高新區(qū)為例，當(dāng)?shù)鼐奂宋錆h大學(xué)、華中科技大學(xué)等眾多全國知名高校和科研機構(gòu)，為建設(shè)以光電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供了先天的人員和科教資源優(yōu)勢。武漢還是中國中部高速鐵路和航空樞紐，具有較強的物流輻射能力，在一定程度上降低了物流成本。

2.在銷售和運營管理方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更注重產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運營服務(wù)體系搭建

對于大部分有區(qū)位優(yōu)勢的住宅來說，終端客戶為個人，在當(dāng)?shù)厥袌鰺岫容^好的情況下，只要做好宣傳推廣，即可快速去化完成銷售目標(biāo)；銷售的終結(jié)也是整個項目的終結(jié)，不存在后續(xù)運營管理問題（近年，物業(yè)服務(wù)對住宅價值的提升空間越來越大，但從現(xiàn)金流角度出發(fā)，銷售即意味著企業(yè)已獲得了絕大部分利潤）。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，其最終用戶是一家家企業(yè)，在招商過程中形成產(chǎn)業(yè)鏈的整合是非常重要的?，F(xiàn)實情況中，不同的園區(qū)項目具有吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢，不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套。對于沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的開發(fā)商來說，在短時間內(nèi)完成產(chǎn)業(yè)配套的整合是很難實現(xiàn)的，完成以后又很難在不同地塊中復(fù)制。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商對地塊區(qū)位和開發(fā)商的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力都有更高的要求。

在園區(qū)完成招商后，還需要為入園企業(yè)提供運營管理后續(xù)服務(wù)，這對園區(qū)開發(fā)企業(yè)的運營管理能力提出了更高的要求。從某種層面上說，公共服務(wù)平臺是衡量一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營水平的主要依據(jù)。園區(qū)公共服務(wù)平臺包括企業(yè)孵化、企業(yè)優(yōu)惠扶持政策申報、金融對接、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、產(chǎn)業(yè)交流、市場推廣、人才招聘等綜合內(nèi)容。通過服務(wù)平臺，可以幫助企業(yè)成長，提升園區(qū)品牌競爭力，同時也是園區(qū)創(chuàng)收的一部分。

一個優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，可以帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動更多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（如圍繞十大新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)的各類科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)），從而帶來更多的勞動就業(yè)機會，促進(jìn)城市的繁榮和提升。

二、傳統(tǒng)的地產(chǎn)金融產(chǎn)品難以支撐產(chǎn)業(yè)園區(qū)長周期資金需求

早期設(shè)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)多屬于地方政府主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)，盡管也有很大的資金短缺問題，但得到政府給予的大量政策性扶持，如上市指標(biāo)和政策性貸款支持、土地一級開發(fā)反哺等，極大增強了園區(qū)建設(shè)的投融資能力。然而，隨著越來越多社會資本介入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和土地一級開發(fā)市場的規(guī)范化，單純的政策支持逐漸被更加市場化的運作模式所替代，與之伴隨的是不斷加重的資金壓力，融資問題成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為棘手的問題。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要源于債權(quán)型融資思維，通過資產(chǎn)抵押/質(zhì)押等方式進(jìn)行風(fēng)險把控；由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)貸款成數(shù)低、產(chǎn)權(quán)期限短、租金收益低等原因，開發(fā)貸、按揭、經(jīng)營性物業(yè)貸等傳統(tǒng)融資產(chǎn)品難以滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的資金需求。

傳統(tǒng)債權(quán)融資周期與產(chǎn)業(yè)園區(qū)盈利周期不匹配。一般來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資周期長，資金回收慢。首先，項目規(guī)模龐大，建設(shè)期間需要大量資金注入，建成后又需要較長時間才能完成產(chǎn)業(yè)招商和后期運營服務(wù)。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán)時間相對較短，項目收入大部分來自園區(qū)的長期出租運營，而非傳統(tǒng)地產(chǎn)的一次性銷售，這使得園區(qū)的資金回收周期較傳統(tǒng)地產(chǎn)更長。依據(jù)國內(nèi)大多數(shù)銀行的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的項目開發(fā)貸款多以中短期貸款為主，額度難以覆蓋園區(qū)整體開發(fā)建設(shè)及運營成本，且后期需要一次性還本付息，這與園區(qū)長期持有運營的發(fā)展模式不匹配。此外，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地屬性多為工業(yè)用地或混合用地，地方政府出于保護產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，經(jīng)常給予產(chǎn)權(quán)無法分割或不能轉(zhuǎn)讓出售等限制，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項目很難僅僅通過銷售按揭回籠資金。在后期運營過程中，經(jīng)營性物業(yè)貸款則存在期限較短、費率較高、降低物業(yè)流動性等問題；收費權(quán)ABS的規(guī)模受到限制。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融服務(wù)的核心：由融資思維向投資思維轉(zhuǎn)變

如上所述，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨資金占用量大、投資回收期長、物業(yè)屬性特殊等局限性，難以通過傳統(tǒng)的債權(quán)融資渠道獲得足夠的資金支持。由于具有開發(fā)經(jīng)營時間長、合理運營后收益穩(wěn)定的特點，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)當(dāng)選擇能夠提供長周期穩(wěn)定資金的融資模式。園區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加快多元化融資步伐，金融機構(gòu)在為園區(qū)開發(fā)企業(yè)提供金融服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)從債權(quán)性融資思維向權(quán)益性融資思維轉(zhuǎn)變。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展規(guī)律上來看，一個優(yōu)質(zhì)園區(qū)的誕生離不開高強度投資和持續(xù)精細(xì)化運營，是一個長周期低回報經(jīng)營的過程。一方面，產(chǎn)業(yè)的培育、集聚和發(fā)展需要大量資金投入，是一個較為漫長的過程；另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營服務(wù)需要長期探索并建立一套科學(xué)、規(guī)范、完善的內(nèi)部運營管理體系。近年來，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合實力評估，逐漸體現(xiàn)出從重視硬性環(huán)境到強調(diào)軟性環(huán)境的轉(zhuǎn)變。硬環(huán)境提升只需要足夠的資金和時間投入就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制則十分困難，需要長期精細(xì)化運營、孵化培育產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的匯集協(xié)同，形成相對完整的產(chǎn)業(yè)發(fā)展閉環(huán)，才能最終構(gòu)建一種可持續(xù)發(fā)展的園區(qū)運營模式。

針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融服務(wù)應(yīng)當(dāng)建立在對其發(fā)展規(guī)律的深刻把握上。傳統(tǒng)債權(quán)性融資思維更加注重風(fēng)險控制，在確保資金安全的前提下獲得固定收益，一般需要土地和在建工程抵押等作為基本條件，具有對賭、排他性，融資期限較短等特點。而權(quán)益型融資思維更加看重園區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿?，抵押?dān)保并非必要條件，更多的是以一種開放合作的態(tài)度引入多個具有資源導(dǎo)入能力的股東方，助力園區(qū)發(fā)展，融資期限也更長，是一種合作共贏的融資模式。因此，權(quán)益性融資思維更匹配產(chǎn)業(yè)園區(qū)高強度投資、長周期精細(xì)化運營的發(fā)展規(guī)律。

綜合來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融服務(wù)大體可分為兩類：一類面向園區(qū)開發(fā)企業(yè)，結(jié)合前述分析和當(dāng)前金融環(huán)境，未來可供企業(yè)選擇的創(chuàng)新型模式包括園區(qū)開發(fā)股權(quán)投資、園區(qū)資產(chǎn)證券化、園區(qū)運營主體資本運作等。

另一類是面向入園企業(yè)的金融服務(wù)，當(dāng)前已有大批業(yè)內(nèi)知名企業(yè)涉足該領(lǐng)域，不僅為服務(wù)提供者帶來較高的收益，更重要的是推動了園區(qū)運營機構(gòu)與入園企業(yè)的資源互補，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)價值鏈在園區(qū)內(nèi)的集中整合?？偟膩碚f，入園企業(yè)的金融服務(wù)包括入園企業(yè)股權(quán)投資（包括孵化器、天使投資、VC/PE等多種形式）、供應(yīng)鏈融資、上下游并購整合等多個方向。由于彼此之間的緊密關(guān)聯(lián)，針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融服務(wù)體現(xiàn)出不同于一般金融服務(wù)的特點，具體如下：

1.通過股權(quán)投資基金，實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的輕資產(chǎn)化運作

傳統(tǒng)的地產(chǎn)基金在國內(nèi)已經(jīng)歷多年，受銀行信貸偏好和金融環(huán)境影響，多數(shù)基金均以債權(quán)投資為主。與債權(quán)投資不同，股權(quán)投資周期更長，注重被投資企業(yè)未來的發(fā)展前景與資本增值，通過參與企業(yè)經(jīng)營管理及重大運營決策當(dāng)中與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險。具備良好資產(chǎn)管理能力的股權(quán)投資基金，能夠更好地匹配產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)長周期的資金需求；此外，股權(quán)投資基金方在園區(qū)開發(fā)投資之外，多數(shù)還會介入到各種新興產(chǎn)業(yè)的投資，能夠更好地匹配園區(qū)發(fā)展在先期開發(fā)和后期運營管理上的資金需求，是園區(qū)開發(fā)更好的合作方向。

近年來，隨著國內(nèi)資本市場日趨成熟，股權(quán)投資基金規(guī)模已達(dá)到數(shù)千億規(guī)模。2017年5月，萬科集團與招商銀行共同發(fā)起兩支商業(yè)地產(chǎn)投資基金，為其一系列商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)提供資金支持，萬科向該只基金出資50.3億元，獲得39%股權(quán)。通過設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金，萬科得以借助外部資本力量，通過輕資產(chǎn)化運作方式，加快在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上與產(chǎn)業(yè)園區(qū)類似，同樣具有資金用量大、投資周期長、需要精細(xì)化運營才能獲取穩(wěn)定收益的特點，其通過股權(quán)投資基金的方式進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有借鑒意義。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)過程中，采取結(jié)構(gòu)化基金操盤的模式，一方面可以由各方分擔(dān)風(fēng)險，并按照資源貢獻(xiàn)的多少分配收益；另一方面，可以更好得引入各方資源，發(fā)揮各方在資金供給、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運營管理等不同領(lǐng)域的優(yōu)勢，有利于園區(qū)后續(xù)運營發(fā)展。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資專業(yè)化、分工精細(xì)化已逐漸成為一種趨勢，通過基金操盤可以發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢，降低投資風(fēng)險、提高投資效益。在募資渠道方面，保險資金具有規(guī)模大、期限長、投資方式靈活、追求穩(wěn)定收益的特點，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金需求具有良好的匹配性。

2.通過資產(chǎn)證券化方式，實現(xiàn)園區(qū)資產(chǎn)的可持續(xù)運營

任何重資產(chǎn)運營都需要找到一種合適的退出路徑。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商來說，當(dāng)一個園區(qū)項目運作相對成熟的時候，可以考慮通過基金并購的方式實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營的轉(zhuǎn)變，即將收益穩(wěn)定的長期持有物業(yè)從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來，通過資產(chǎn)證券化（包括ABS、REITs等）方式回收資金，繼續(xù)用于其他園區(qū)開發(fā)。這種操作模式一方面可以提高園區(qū)運營商的資金使用效率，加快其規(guī)?；瘮U張步伐，另一方面還可以通過基金分紅獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期收益。

我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金仍處于比較初級的階段，目前國內(nèi)有針對商業(yè)物業(yè)的REITs（如2005年越秀投資在香港證券市場發(fā)行的越秀REITs，是我國首只房地產(chǎn)信托投資基金），但尚未出現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為投資標(biāo)的的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金。放眼全球，則有眾多外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目采用了基金并購的模式，其中比較有代表性的有物流園區(qū)運營商普洛斯。通過地產(chǎn)基金退出，普洛斯得以提前兌現(xiàn)旗下物流園區(qū)的收益，并將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金將用于新的園區(qū)開發(fā)建設(shè)中，從而形成了物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和地產(chǎn)基金之間的有效閉環(huán)，使得普洛斯能夠在輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)的運營模式下迅速擴張。

3.通過對入園企業(yè)的孵化投資，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)生增長

產(chǎn)業(yè)是園區(qū)的核心和基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面與區(qū)域市場和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求高度契合。這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過數(shù)十年的探索與經(jīng)營管理，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展規(guī)律積累了豐富的經(jīng)驗，能夠迅速判斷出哪些區(qū)域適合哪些產(chǎn)業(yè)、哪些產(chǎn)業(yè)中的細(xì)分領(lǐng)域存在市場潛力，這就使得園區(qū)運營商在產(chǎn)業(yè)孵化和投資領(lǐng)域具備了先天優(yōu)勢。因此，“產(chǎn)業(yè)+基金”的發(fā)展模式是近年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的重要發(fā)展趨勢。

目前，國內(nèi)一些知名的園區(qū)企業(yè)紛紛從單純的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商”向“產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，即從產(chǎn)業(yè)研究、園區(qū)運營與投資孵化等幾個維度深入產(chǎn)業(yè)價值鏈，從中尋找新的盈利模式。特別是在投資孵化領(lǐng)域，部分企業(yè)已從早期對入園企業(yè)的租金/房產(chǎn)入股、孵化/股權(quán)投資等階段性的投資行為，演變成為把握科技前沿與市場前瞻性需求，結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的趨勢，培育孵化特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供從天使投資到上市后私募的全生命周期股權(quán)融資融智服務(wù)。

其中較為典型的是上海張江高科。從2006年開始，張江高科就開始了產(chǎn)業(yè)投資之路，一方面吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐并提供配套服務(wù)，另一方面對其中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資。目前，張江高科已經(jīng)形成了專業(yè)投資團隊，通過直投、參與基金投資、管理基金投資等多種方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資布局。2016年，公司實際完成股權(quán)投資總額6.28億元，在公司利潤結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)投資與園區(qū)開發(fā)帶來的物業(yè)租售業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)并駕齊驅(qū)，產(chǎn)業(yè)投資利潤占比已經(jīng)超過50%。張江高科目前已不再是一個單純的“房東”角色，而是從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)向“科技地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)投資”轉(zhuǎn)變。通過產(chǎn)業(yè)投資，成為高科技企業(yè)的“房東+股東”，同時以股東身份，吸引企業(yè)進(jìn)入張江。

綜上所述，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商要改變發(fā)展思路，從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，要一手抓產(chǎn)業(yè)、一手抓金融，打造產(chǎn)業(yè)、金融、園區(qū)相互融合的生態(tài)系統(tǒng)，分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展與物業(yè)回報所帶來的長期資本增值.

本文由啟迪云澤資本供稿