淺議房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)及其傳導(dǎo)機(jī)制

朱博+曾曉+樂田

摘 要：本文首先分析了房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)主要內(nèi)涵，并對傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行全面闡述，提出了形成房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的相關(guān)策略，希望相關(guān)人員能夠加強(qiáng)對房地產(chǎn)財富效應(yīng)的重視，促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)長期發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財富效應(yīng)；傳導(dǎo)機(jī)制；策略

前言：近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有利條件，對房地產(chǎn)財富效應(yīng)進(jìn)行全面分析，不但能夠加強(qiáng)人們對房地產(chǎn)的了解，還能有效了解房地產(chǎn)與財富之間的關(guān)系，進(jìn)而促進(jìn)我國可持續(xù)發(fā)展。

一. 房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)概述

房地產(chǎn)是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，房地產(chǎn)不但能夠帶動金融行業(yè)的發(fā)展，還能提高個人經(jīng)濟(jì)效益，很多人通過房地產(chǎn)進(jìn)行投資，獲得了較高的利益。房地產(chǎn)財富效應(yīng)主要針對有房戶而言，對于人們有一定程度上的要求，有的人們經(jīng)濟(jì)條件有限，沒有屬于自己的房產(chǎn)，也就無法獲得相應(yīng)的財富。一般情況下，有房居民戶可以分為三類：其一，只能滿足基本住房需求的用戶，這些用戶普遍收入水平相對較低[1]，只能實現(xiàn)基本的居住需求，沒有能力購買其他的房子，這些用戶的觀念較為保守，不管房價漲或跌，他們很難通過賣房子賺其中的差價，這也顯示了他們貧農(nóng)意識，無法獲得較大的財富。其二，改善住房條件的用戶，這種用戶收入水平也不太高，沒有通過購買房子來增加他們的財富，只是在某種程度上提高生活質(zhì)量，沒有實現(xiàn)房地產(chǎn)給他們帶來的財富。其三，以投資為主要目標(biāo)的用戶。這種用戶經(jīng)濟(jì)條件較好，有多套房子，用來出租或出售獲得相應(yīng)的財富，這種用戶具有較強(qiáng)的投資意識，能夠認(rèn)識到房地產(chǎn)給他們帶來的財富。房地產(chǎn)在人們重要財富，當(dāng)房地產(chǎn)價格發(fā)生一定程度上的波動時，用戶的財富也會發(fā)生相應(yīng)的變化，從而影響用戶經(jīng)濟(jì)水平，這就是房地產(chǎn)財富效應(yīng)。

二. 房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制分析

一般情況下，房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)主要通過以下幾種方式進(jìn)行傳導(dǎo)：其一，直接財富效應(yīng)。當(dāng)用戶的房子價格上漲后，用戶可以用房子進(jìn)行抵押貸款，通過這筆資金進(jìn)行投資，或者出售房子來獲得一定財富，提高房子給用戶帶來的經(jīng)濟(jì)效益，從某種程度而言，當(dāng)用戶的收入增加時，消費水平也會有所增加，進(jìn)而實現(xiàn)財富效應(yīng)。其二，間接財富效應(yīng)。當(dāng)房價價格上漲后，用戶沒有用房子進(jìn)行抵押貸款或出售，從長遠(yuǎn)角度來看，房子的貼現(xiàn)值會逐漸增加，意味著擁有房子的住戶會更加富有，從而增加當(dāng)期消費，達(dá)到財富效應(yīng)的目的。

其三，預(yù)算約束效應(yīng)。對于擁有房子的住戶而言，當(dāng)房子價格上漲時，住戶會獲得更多的財富，消費水平也會有所增加，對于租房用戶而言，當(dāng)房價上漲時，他們需要交納更多的資金，對于房子投入的資金也就越多，因此，存在著預(yù)算約束效應(yīng)。如果房價持續(xù)上漲，對于想要購買房子的租戶來說，他們在短期內(nèi)不會購買房子，防止房價上漲使他們支付更多的資金，影響他們正常生活。其四，流動性約束效應(yīng)。財富效應(yīng)還會受到流動性約束的影響，這一效應(yīng)主要針對金融體系而言，近年來，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，開始進(jìn)入新常態(tài)，這給金融市場帶來較大影響，這就需要相關(guān)部門確保金融市場的穩(wěn)定，避免金融市場波動太大，給房地產(chǎn)帶來較大影響。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，金融市場越繁榮，用戶出售房子更加容易，借貸能力也會有所提高，相反，如果金融市場發(fā)展速度較慢，會影響房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三. 形成房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的相關(guān)策略

（一） 確保住宅市場的穩(wěn)定

自從2005年開始，我國對住宅市場進(jìn)行有效調(diào)整，在某種程度上取得了一定成就，但是否長期實行這種宏觀調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)人士存在較大爭議，有的專家認(rèn)為如果繼續(xù)實行這種政策[2]，會給房地產(chǎn)市場帶來較大影響，會給我國經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。但從財富效應(yīng)角度而言，如果房地產(chǎn)穩(wěn)定增長，不但會提高人們消費水平，還會促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的提高，這就需要相關(guān)人員對住宅市場進(jìn)行有效調(diào)整，確保市場的穩(wěn)定性，避免出現(xiàn)暴漲、暴跌現(xiàn)象，影響人們正常生活。

（二） 住宅金融朝著市場化方向發(fā)展

政府對于我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展有著重要影響，如果當(dāng)?shù)卣块T加大城市化建設(shè)，會加大對房地產(chǎn)項目的投資，會使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大波動，不能對房地產(chǎn)資源進(jìn)行合理分配，這不但會降低人們對相關(guān)部門的滿意度，還會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。在此背景下，住宅金融必須朝著市場化方向發(fā)展，這樣能夠充分發(fā)揮金融業(yè)在房地產(chǎn)中的作用，確保住宅市場的穩(wěn)定性[3]。要想確保我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，相關(guān)部門要對住宅市場進(jìn)行合理劃分，分為以市場為主導(dǎo)的住宅業(yè)和以政府為主導(dǎo)的住宅業(yè)，這樣不但能夠使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加合理，還能使企業(yè)降低風(fēng)險投資，進(jìn)而為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（三） 提高住宅資產(chǎn)的流動性

提高住宅資產(chǎn)的流動性能夠改善財富效應(yīng)，這就需要相關(guān)部門加強(qiáng)對二手房市場的重視，制定完善的管理制度，對相關(guān)人員進(jìn)行有效約束，確保工作人員按照規(guī)定的要求進(jìn)行操作，從而解決二手房資源短缺問題，為我國房地產(chǎn)發(fā)展提供有利條件。由于缺少相應(yīng)的制度，使得住宅資產(chǎn)不能有效流動，在某種程度上影響了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。在此背景下，政府部門應(yīng)該制定相關(guān)政策，加強(qiáng)對二級市場的重視，為二級市場創(chuàng)造良好的環(huán)境，因此，企業(yè)要加強(qiáng)對工作人員的培訓(xùn)力度，避免有的工作人員素質(zhì)較低，影響人們對二級市場的滿意度。

結(jié)語：房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)中具有重要作用，因此，相關(guān)人員要加強(qiáng)對房地產(chǎn)財富效應(yīng)的重視，對傳導(dǎo)機(jī)制有一定程度上的了解，這樣才能提高房地產(chǎn)給人們帶來的財富。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉國風(fēng). 房地產(chǎn)價格上漲是否促進(jìn)消費并具財富效應(yīng)的統(tǒng)計檢驗[J]. 現(xiàn)代財經(jīng)-天津財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2009，29（08）：38-40+69.

[2]姚玲珍，劉旦. 中國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)分析——基于生命周期假說的宏觀消費函數(shù)[J]. 云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2007（06）：21-27.

[3]王培輝，袁薇. 中國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)研究——基于省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J]. 當(dāng)代財經(jīng)，2010（06）：92-98.