存量房交易與登記一體化的麗水實踐與創(chuàng)新

李平　朱道偉

長期以來，我國推行的是房屋交易與權屬登記一體化管理，形成了交易與登記兩項業(yè)務相互融合、密不可分的局面，房屋交易相關職責嵌入房屋登記流程。這種體制的好處在于行政效率高，可以有效地防范業(yè)務風險，不足之處在于房屋交易管理關口后移，重登記、輕交易的傾向明顯，對交易安全的管理不到位，交易管理制度體制不健全，缺乏系統(tǒng)性的房屋交易流程規(guī)定。

不動產統(tǒng)一登記實施后，房屋及土地登記職責已經(jīng)整合到不動產登記機構。根據(jù)《中央編辦關于整合不動產登記職責的通知》，住房和城鄉(xiāng)建設部承擔著“負責制定房屋交易政策、規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導監(jiān)督房屋產權管理等工作；協(xié)同國土資源部指導房屋登記工作；負責建設個人住房信息系統(tǒng)”的職責。實踐中，由于地方住建部門大多與國土部門分設，且住建部門長期負責房屋管理工作，在不動產職責整合前期對此重視不夠，協(xié)調不到位。引起爭權或推諉，讓群眾不知所措，甚至影響登記工作正常開展。不動產登記與房屋交易產權管理的銜接工作是業(yè)內同行討論最多的問題之一。處于銷售期的商品房因為權源清晰，出賣人為開發(fā)商，交易與登記的銜接相對順暢。交易與登記銜接最容易出現(xiàn)“中梗阻”的是存量房產交易與登記的銜接。

一、存量房產交易與登記一體化的麗水實踐

業(yè)務和流程規(guī)劃：麗水市針對存量房產因交易引起的轉移登記做了清晰的業(yè)務和流程規(guī)劃。存量房辦證業(yè)務按先交易后繳稅再登記的程序辦理。存量房交易及轉移登記：按中介機構（個人）掛牌——房源核查——權籍調查——房地掛接——合同網(wǎng)簽——交易備案——稅費繳納——登記受理等流程辦理。房源核驗不僅核驗房地產的抵押、限制狀態(tài)，土地交易部門同步介入審查是否存在土地出讓金未繳或補繳的情形。如存在未繳或補繳的，告知申請人先繳清土地出讓金，再予以通過房源核驗，后進行權籍調查、房地掛接、合同網(wǎng)簽等后續(xù)環(huán)節(jié)。此舉不僅維護了土地市場的正常秩序，也極大地方便了辦事群眾。從機構掛牌到合同網(wǎng)簽都在中介機構自己的營業(yè)場所網(wǎng)上辦理，非常方便。徹底實現(xiàn)了交易登記窗口一站式、申請材料一次性，信息系統(tǒng)錄入一次性、審核一次性。

政策及技術準備：為做好存量房產交易與登記一體化工作，麗水市人民政府頒布了《麗水市人民政府關于開展存量房產的網(wǎng)簽（備案）管理工作的的通知》（麗政辦發(fā)〔2016〕136號）文件，麗水市國土資源局與麗水市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合編印了《麗水存量房轉讓合同示范文本（2016版）》，麗水市不動產登記中心精心組織進行了麗水市存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)平臺的研發(fā)，系統(tǒng)上線前期向社會發(fā)布了《關于在麗水市中心城區(qū)開展存量房轉讓合同網(wǎng)簽（備案）管理工作的公告》。

培訓與考核工作：存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)的主要用戶是中介機構。為做好中介機構業(yè)務知識培訓和網(wǎng)上操作輔導工作，麗水市國土資源局先后兩批次組織全市200余家房地產中介機構參與培訓。主要培訓不動產登記、房地產經(jīng)紀人管理辦法、示范合同文本及網(wǎng)簽系統(tǒng)的具體操作。培訓結束后中介機構需參加入網(wǎng)考核，考核合格方可以獲得入網(wǎng)許可。

麗水市存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)已于2016年12月上線運行?？己撕细竦闹薪闄C構目前都能熟練使用該系統(tǒng)辦理存量房交易與登記業(yè)務。

二、存量房交易與登記一體化的麗水創(chuàng)新

創(chuàng)新之一：人隨事走與事隨人走相結合，人事全整合

不動產登記職責整合主要有兩種模式。一是隸屬于政府辦成立不動產登記中心，脫離住建與國土的直管，歸并涉及不動產登記的其他機構。二是在國土局下設不動產登記中心，將各類不動產登記職責整合到不動產登記中心。 麗水市采用的方式不同于上述模式。麗水市在人員劃轉的同時，將登記與存量房交易的職能一并劃轉，登記與交易檔案全劃轉。這是因為在房產交易登記一體化時期，難以分清誰是從事交易的誰是從事登記的。根據(jù)中編辦“人隨事走”的不動產職責整合原則。不動產交易作為一項連續(xù)性強、專業(yè)性高的工作，人走了，原住建系統(tǒng)的交易管理也很難有效開展。人隨事走，某種程度上事亦應隨人走。

為承接好存量房交易管理職責，麗水市不動產登記中心內設了交易鑒證科，專門從事交易與登記、中介管理、行業(yè)管理等工作，內設的審核科和綜合科負責因存量二手房交易產生的信訪、行政復議、行政訴訟、爭議糾紛調處等工作。積極協(xié)調財稅金融等部門，進一步簡化辦事程序和申請材料，方便辦事群眾。

創(chuàng)新之二：交易與登記真正一體化

據(jù)各地不動產交易與登記一體化的公開報道，在研究各地交易與登記一體化的先進做法，認真探索一體化的內涵和外延的基礎上，我們梳理出了交易與登記一體化的幾個特征。結合當前實際提出采用辦事窗口一站式、申請材料一次性，審核的一致性、管理機構的同一性、信息系統(tǒng)的融合性五個特征來評價不動產交易與登記的一體化較為合適。根據(jù)媒體報道和不完全的統(tǒng)計，相關情況如表1所示。

從表1可以看出，只有浙江麗水不動產交易與登記可以算是真正的一體化，其他地方并不完全具備交易登記一體化的基本特征。

創(chuàng)新之三：夯實數(shù)據(jù)基礎，高效構建市縣一體的不動產交易登記管理體系

麗水市在完成土地登記數(shù)據(jù)標準化建設的基礎上，對房產、土地數(shù)據(jù)進行標準化分析并入庫，對大批量的查封、抵押等限制信息逐份核對，確保數(shù)據(jù)關聯(lián)準確、狀態(tài)無誤。麗水市不動產統(tǒng)一登記工作始終著眼于全市，不讓一個縣市掉隊的基本要求，在全市范圍內高效構建了市縣一體化的權籍調查體系、不動產檔案管理體系、不動產登記工作規(guī)則與操作規(guī)程、信息系統(tǒng)管理與應急體系、疑難案件聯(lián)合會商會審工作體系、存量房網(wǎng)簽（備案）管理信息平臺。在縣市一體化不動產登記的體系上，積極推動存量房交易與登記管理市縣一體化的信息平臺建設。根據(jù)麗水市國土資源局的安排，麗水市下轄八縣市已在2017年3月底之前完成存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)上線工作。堅實的數(shù)據(jù)基礎和市縣一體化的工作體系使得麗水不動產登記與交易管理一體工作更接地氣，更有生命力。endprint

三、幾點啟示

1.機構統(tǒng)一是基礎

2015年12月23日，麗水市編委印發(fā)《關于整合不動產登記職責的通知》，就整合不動產登記職責、有關職責邊界劃分、完善不動產登記機構設置和做好相關工作四個方面做了明確規(guī)定。通知決定除了把原本各部門分散承擔的土地、房屋、林地等不動產登記職責統(tǒng)一交由市國土資源局承擔之外，還創(chuàng)造性地將存量二手房交易管理職責劃歸市國土資源局，為存量房交易與登記的一體化創(chuàng)新奠定了制度基礎。

2.領導重視是關鍵

麗水市委市政府主要領導始終高度重視不動產統(tǒng)一登記工作，不動產登記職責整合必須按照“有利于工作銜接，有利于方便群眾”的原則。部、省、市相關領導也多次親臨現(xiàn)場指導麗水不動產登記工作，麗水市國土資源局領導集體更是十分關心不動產統(tǒng)一登記的各項工作。麗水不動產登記工作取得的成績離不開各級領導的關懷和重視。

3.人員隊伍是支撐

做好不動產登記需要一大批懂管理、測繪、法律、信息技術的現(xiàn)代化高素質專門人才。培養(yǎng)與引進并重，著力造就一批政治素質高、專業(yè)能力強、愛崗敬業(yè)的人才隊伍是不動產登記取得成功的關鍵。麗水市不動產登記中心不僅盡數(shù)保留了原土地登記、房屋登記的業(yè)務骨干，還適時引進招聘了一批高素質人才，系統(tǒng)內調劑了一批年富力強的專業(yè)技術人員，為麗水不動產登記的順利開展發(fā)揮了支撐作用。

4.系統(tǒng)建設是重點

從某種程度上來說，不動產交易與登記管理成功與否，信息系統(tǒng)在其中扮演決定性的角色。麗水市國土資源局始終注重信息系統(tǒng)建設工作。麗水在以全省排名靠前的速度完成全轄不動產統(tǒng)一登記落地的同時，又開展了大規(guī)模的數(shù)據(jù)整合、流程再造等信息化工作，為優(yōu)化辦事程序、提升服務能力及后續(xù)工作做好準備。麗水始終堅持以信息系統(tǒng)建設為重點，下一步將按照“信息發(fā)布”“房源掛牌”“交易備案”“不動產登記”四個一體化的目標繼續(xù)推進不動產交易登記一體化的信息平臺建設工作，為釋放不動產登記改革制度紅利不斷探索。

麗水市以存量房網(wǎng)簽（備案）系統(tǒng)為抓手，實施交易登記一體化的不動產管理體系，有效地規(guī)范了房地產中介市場，保護買賣雙方交易安全，為政府提供決策提供實時便捷的數(shù)據(jù)參考。麗水市中心城區(qū)自2016年12月30起，辦理存量房產轉移4800余件，存量房交易與轉移登記3個工作日內辦結。業(yè)務辦理的效率高于原土地登記+房屋登記的效率，實現(xiàn)了不動產改革的初步目標。麗水市銜接順暢、運轉高效的不動產交易登記一體化工作也得到了各級領導部門表揚及廣大辦事群眾的好評。

陳品祿/責任編輯endprint