樓市供應(yīng)格局巨變： 政府將不再壟斷住宅用地供應(yīng)

葉開

據(jù)新華社報(bào)道，國土資源部部長姜大明2018年元月15日說，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。

過去多年，我國城市商品房開發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門購得國有土地，然后進(jìn)行開發(fā)并對(duì)外銷售。其特點(diǎn)之一是由政府土地出讓部門提供土地，二是必須是國有土地，集體土地須征收為國有土地后方能出讓。

2017年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。上述國土部的表態(tài)應(yīng)為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的舉措之一。

新華社發(fā)表評(píng)論稱，政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎(chǔ)性的土地制度變革，可望漸別土地財(cái)政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居，同時(shí)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場穩(wěn)定。

國企自有用地建住宅有先例

過去中國房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)就是國有土地發(fā)展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財(cái)政依賴房地產(chǎn)依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓是商品房住宅土地的唯一來源。

這種現(xiàn)狀造成的一個(gè)弊端，就是一些地方土地出讓部門有意無意地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)節(jié)奏，熱點(diǎn)城市居住用地相對(duì)不足，且土地出讓價(jià)格一再走高，助推房價(jià)上漲。

如何解決這個(gè)弊端？首先居住用地供應(yīng)要相對(duì)充足，才能緩解熱點(diǎn)地區(qū)樓市供需緊張局勢(shì)。如果城市的國有居住用地供應(yīng)不能填補(bǔ)供應(yīng)缺口的話，在符合要求的情況下，一些國有企業(yè)也可以利用原國有劃撥用地變更土地性質(zhì)為國有居住用地，并進(jìn)行后續(xù)開發(fā)；此外，集體建設(shè)用地也可提供居住用地的供給。

利用國有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。

此次官方雖然表示“將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法”，但并未透露將允許在這些土地上建設(shè)什么性質(zhì)的住房，還將是保障性住房？還是可能公開對(duì)外銷售，目前尚不得而知。

租購并舉再進(jìn)一步

政府不再壟斷住房用地，除了可以盤活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地也是一個(gè)可以提供住宅用地的供應(yīng)渠道。

2017年8月底，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請(qǐng)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)申請(qǐng)獲得了國土部批準(zhǔn)。

國土部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點(diǎn)城市，幾年來試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴(kuò)展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。三是對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題？

此前，一位地方國土局局長就曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，差在哪里？就是差在一個(gè)是短期租賃合同，一個(gè)是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

國土部和住建部在確定13個(gè)試點(diǎn)城市時(shí)曾強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。