臨沂市主城區(qū)居住空間擴(kuò)展特征及驅(qū)動(dòng)機(jī)制

張冬梅　侯秀欣　付成華

摘要：研究城市住宅用地?cái)U(kuò)張?zhí)卣骷膀?qū)動(dòng)力機(jī)制對(duì)解決城市化問題具有重要意義。本文以臨沂市為例，探討了臨沂市主城區(qū)住宅擴(kuò)張的空間特征，并對(duì)其擴(kuò)張的驅(qū)動(dòng)機(jī)理包括經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、城市發(fā)展戰(zhàn)略因素和城市配套設(shè)施因素等進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：居住用地；空間擴(kuò)張；臨沂市主城區(qū)

住宅用地作為城市用地的重要組成部分，是滿足城市居民生存和發(fā)展的最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市人口的不斷增加，城市住宅需求量急劇增加，城市住宅空間擴(kuò)張成為城市發(fā)展的必然趨勢。對(duì)城市住宅擴(kuò)張的空間特征及驅(qū)動(dòng)力進(jìn)行研究，對(duì)解決城市化問題，實(shí)現(xiàn)居民居住質(zhì)量的提高和城市土地資源的可持續(xù)利用就有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文選取臨沂市主城區(qū)為研究對(duì)象，重點(diǎn)探討其住宅空間的擴(kuò)張?zhí)卣骱万?qū)動(dòng)機(jī)制。

一、研究區(qū)域概況

主城區(qū)是指作為城市主體的市區(qū)，由屬于城市緊密層范圍的各區(qū)組成。臨沂市城市用地發(fā)展方向以舊城區(qū)為依托，沿河發(fā)展，北上東進(jìn)。主城區(qū)由5個(gè)功能片區(qū)組成：蘭山區(qū)（含北城新區(qū)）、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。蘭山區(qū)和羅莊區(qū)發(fā)展較早，人口較多，基礎(chǔ)設(shè)施完善，居住環(huán)境穩(wěn)定，但歷史遺留問題較多且規(guī)劃落后；其他主城區(qū)作為臨沂市的新建城區(qū)雖然發(fā)展年限短，人口數(shù)量少，但經(jīng)濟(jì)增長速度快，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅菂^(qū)規(guī)劃更加科學(xué)合理。

二、研究數(shù)據(jù)來源

研究數(shù)據(jù)主要來自臨沂市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒，結(jié)合實(shí)地調(diào)查和部門走訪。

三、擴(kuò)展特征分析

1.時(shí)間特征

自2009年至2015年間，臨沂市主城區(qū)各區(qū)域居住用地面積在總體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的趨勢，但各區(qū)域增長狀況各不相同，如表1所示。其中河?xùn)|區(qū)擴(kuò)展幅度最大，擴(kuò)展倍數(shù)為1.42；其次為開發(fā)區(qū)，擴(kuò)展倍數(shù)為0.95；蘭山區(qū)和羅莊區(qū)擴(kuò)展較慢。蘭山區(qū)與羅莊區(qū)發(fā)展時(shí)間較早，作為臨沂的老城區(qū)，土地開發(fā)利用率較高，可供新增居住用地量少。而高新區(qū)、開發(fā)區(qū)與河?xùn)|區(qū)開發(fā)時(shí)間短，可供深度開發(fā)的潛力大。尤其是河?xùn)|區(qū)，受“以河為軸，跨河?xùn)|進(jìn)”發(fā)展政策的影響，房地產(chǎn)投資額和施工面積逐年增加且增幅較大。

2.空間特征

經(jīng)過多年的發(fā)展，在市政府北挪北城，羅莊區(qū)建設(shè)高新技術(shù)區(qū)，河?xùn)|劃分經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，三大城市片區(qū)三向發(fā)展，加之受“沿河發(fā)展北上東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的影響，臨沂市主城區(qū)的居住用地分布逐漸形成以老城區(qū)蘭山區(qū)為根基，以沂河為中心，沂河和枋河為構(gòu)架，縱向發(fā)展和橫向發(fā)展相結(jié)合，夾雜各類用地分散其中的組團(tuán)式開放型結(jié)構(gòu)模式（見圖1）。

北城新區(qū)是臨沂市住宅市場開發(fā)的火熱區(qū)域，2015年住宅新增供應(yīng)量及成交量均占各區(qū)域之首，新增住宅占比31.7%。河?xùn)|板塊位于沂河以東，目前整個(gè)河?xùn)|片區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)集中在沂河沿線，河?xùn)|河岸線景觀較河西更優(yōu)美且住宅價(jià)格低廉，吸引了大量購房者跨河安家置業(yè)，逐漸形成了與河西對(duì)應(yīng)的半壁江山。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年河?xùn)|住宅施工面積為717656In2，2015年則為2422128m2。

四、驅(qū)動(dòng)力分析

1.經(jīng)濟(jì)因素

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是城市居住用地?cái)U(kuò)張的主要驅(qū)動(dòng)因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度決定了城市空間擴(kuò)展速度。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市居民的購買力大大加強(qiáng)，居民對(duì)當(dāng)前居住環(huán)境產(chǎn)生了更高的要求，表現(xiàn)為對(duì)當(dāng)前住房面積的不滿足，期望更好的住區(qū)環(huán)境及配套生活?yuàn)蕵吩O(shè)施，為城市居住空間的擴(kuò)張?zhí)峁┝藙?dòng)力來源。

自2009年至2015年，臨沂市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2009年臨沂市人均生產(chǎn)總值指數(shù)4326.94%，2015年則為7751.28%（以1978年為100%）。各城區(qū)居民當(dāng)前與未來預(yù)期可支配收入的增加為城市住宅空間的擴(kuò)張?zhí)峁┝嗽瓌?dòng)力。

2.人口因素

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，臨沂市主城區(qū)人口數(shù)不斷增加，人口數(shù)在2009-2015年間變化趨勢如圖2所示。2009年主城區(qū)常住人口為143.49萬人，2015年達(dá)到165.19萬人。城市人口數(shù)目不斷增加使城市住宅需求量大幅上升，進(jìn)而導(dǎo)致城市住宅用地空間的擴(kuò)張。

3.城市發(fā)展戰(zhàn)略因素

在2005年之前，臨沂市的中心重點(diǎn)城區(qū)為蘭山區(qū)，此時(shí)其它地產(chǎn)板塊尚未形成或者發(fā)展不成熟。臨沂市政府制定了“沿沂河兩岸發(fā)展、北上南坊東進(jìn)河?xùn)|”的發(fā)展策略（2006年）后，沂河、枋河沿岸逐漸成為臨沂市主城區(qū)定居置業(yè)的首選位置，河景房成為一種新的熱潮，大量住宅物業(yè)的建立帶動(dòng)了濱河板塊的快速開發(fā)。臨沂市政府自2009年起將行政中心以及教科文體衛(wèi)服務(wù)設(shè)施遷至北城新區(qū)，自此拉開了臨沂城市發(fā)展重心北移的序幕，南坊的房地產(chǎn)住宅市場在政府有意識(shí)的引導(dǎo)下迅速崛起，伴隨著各種大型商業(yè)綜合體的建設(shè)，致使北城新區(qū)成為目前臨沂市住宅的主流熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域；河?xùn)|作為為臨沂市主城區(qū)的半壁江山，由于自身的廉價(jià)優(yōu)勢，購房置業(yè)生活成本較低，高性價(jià)比成為了中低收入者以及投資者的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。臨沂市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在2010年12月進(jìn)一步升格為國家級(jí)別的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域行政級(jí)別的提升，企業(yè)大規(guī)模的入駐，直接帶來的影響是遷入人口的快速增長，提升了周邊住宅市場的繁榮；臨沂市西城新區(qū)于2011年1月設(shè)立并被同時(shí)列入未來5年臨沂市的重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)域，西城新城建設(shè)指揮部在2011年7月成立，大力開發(fā)城西。至此臨沂城市基本框架已經(jīng)基本成型，居住用地形成以蘭山區(qū)老城區(qū)為中心，四周環(huán)繞各區(qū)域，沿河發(fā)展的布局。

4.城市配套設(shè)施因素

隨著道路逐年修建，以沂河兩岸為基線的濱河大道，貫通南北的高架橋，以及眾多的橫向與縱向的城市主干道，形成了四通八達(dá)的交通道路網(wǎng)，以臨沂老城區(qū)為中心，向四周輻射便利的交通，使居民在居住位置上有了更多的選擇；以住宅劃學(xué)區(qū)的規(guī)定，對(duì)于有適齡兒童上學(xué)的家庭在購房區(qū)位選擇上具有重大的影響；郊區(qū)以及開發(fā)新區(qū)的建設(shè)，更加合理的社區(qū)布局，更高的綠化率，理念更新穎的戶型設(shè)計(jì)等諸多因素同時(shí)影響著居民擇居觀念的改變，新增居民與部分老居民開始向老城區(qū)周邊定居，一定程度上對(duì)居住用地的發(fā)展方向產(chǎn)生了影響。