綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度分布相關(guān)性研究——以南京中心城區(qū)為例

朱悅?cè)A

（太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 山西省太原市 030000）

綠地是城市中重要的綠色基礎(chǔ)設(shè)施，不僅能夠凈化空氣、改善人居環(huán)境質(zhì)量，同時還能為城市居民提供休閑游憩以及健身鍛煉的場所，當(dāng)消費(fèi)者購買住宅時，周圍是否有綠地往往成為其考慮的重要因素，進(jìn)而表現(xiàn)為城市綠地對周邊房地產(chǎn)的增值效應(yīng)，綠地周邊居住用地建設(shè)強(qiáng)度隨之增強(qiáng)。而另一方面，一些特殊的城市綠地因具有生態(tài)、景觀及歷史文化價值，相關(guān)條例和規(guī)劃往往對其周邊建設(shè)活動進(jìn)行強(qiáng)行限制。在這兩種作用影響下，不同類型綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度分布的相關(guān)性有待進(jìn)一步研究。

1 研究范圍與研究對象

南京市地處長江下游，是長江三角洲重要的中心城市，南京中心城區(qū)江南片位于長江以南，包括南京主城、東山副城和仙林副城，總面積為558km2。

研究對象主要為南京中心城區(qū)內(nèi)的綠地和居住用地，綠地指《南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（2012）》中規(guī)定的綠地與廣場用地（G），包括公園綠地（G1）、防護(hù)綠地（G2）及廣場用地（G3），以及非建設(shè)用地中的郊野綠地（Eg）；居住用地指《南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（2012）》中規(guī)定的一類居住用地（R1）、二類居住用地（R2）、三類居住用地（R3）及商住混合用地（Rb）。

2 研究思路與研究方法

偏相關(guān)分析是固定其他變量不變而研究某兩個變量間相關(guān)性的統(tǒng)計(jì)分析方法，該方法消除了其他變量的影響，較為真實(shí)地反映這兩個變量間相關(guān)的性質(zhì)與密切程度。用來表示兩個相關(guān)變量偏相關(guān)的性質(zhì)與程度的統(tǒng)計(jì)量叫偏相關(guān)系數(shù)r，偏相關(guān)系數(shù)r可以通過spss軟件在輸入自變量、因變量以及控制變量的情況下計(jì)算得到。r取值范圍是-1和+1之間，當(dāng)r＞0時，兩變量為正相關(guān)，即一個變量隨另一個變量增大而增大；當(dāng)r＜0時，為負(fù)相關(guān)，即一個變量隨另一個變量增大而減小。此外，根據(jù)費(fèi)希爾（R.A.Fisher）的t檢驗(yàn)法，顯著性p值小于0.05時，偏相關(guān)系數(shù)r值才有意義[1]。

本研究首先選取對建設(shè)強(qiáng)度有重要影響的交通因子（軌道站點(diǎn)和主次干道）、公共服務(wù)因子（商業(yè)中心），通過控制其他因子和其他類型綠地的特征指標(biāo)，依次得到不同類型綠地的偏相關(guān)系數(shù)，并對偏相關(guān)分析結(jié)果進(jìn)行解讀。

3 數(shù)據(jù)獲取與處理

本研究中，綠地或其他影響因素與居住用地建設(shè)強(qiáng)度的相關(guān)性具體是指居住地塊到達(dá)最近綠地或其他影響因素的距離與該居住地塊容積率間的相關(guān)性。

首先對居住地塊圖形數(shù)據(jù)利用Arcgis的“要素轉(zhuǎn)點(diǎn)”工具，將居住地塊轉(zhuǎn)為以地塊圖斑幾何中心為位置的點(diǎn)；將各居住地塊到達(dá)最近綠地或其他影響因素的距離確定為表示居住地塊的幾何中心點(diǎn)到達(dá)各類綠地斑塊邊緣、軌道站臺、主次干道中心線及商業(yè)中心的最短距離。為方便敘述，本研究將居住地塊容積率強(qiáng)度表示為RF；將該居住地塊到達(dá)最近公園綠地、防護(hù)綠地、廣場綠地、郊野綠地、軌道站點(diǎn)、主次干道及商業(yè)中心的距離分別表示為 DG1、DG2、DG3、DEg、DTR、DRO 和 DCO。

4 相關(guān)性分析結(jié)果

通過以上偏相關(guān)分析，公園綠地、廣場綠地以及郊野綠地均與居住用地建設(shè)強(qiáng)度表現(xiàn)出相關(guān)性，而防護(hù)綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度之間不存在相關(guān)性；此外，公園綠地與廣場綠地居住用地建設(shè)強(qiáng)度呈負(fù)相關(guān)，即隨居住用地到公園綠地或廣場綠地距離的靠近，居住用地建設(shè)強(qiáng)度逐漸增加；郊野綠地與居住用地建設(shè)強(qiáng)度呈正相關(guān)，即隨居住用地到郊野綠地距離的靠近，居住用地建設(shè)強(qiáng)度逐漸減弱，詳見表1。

表1 南京中心城區(qū)居住用地建設(shè)強(qiáng)度與各類綠地偏相關(guān)分析結(jié)果

防護(hù)綠地對居住用地?zé)o明顯影響。防護(hù)綠地為城市中具有衛(wèi)生、隔離和安全防護(hù)功能的綠地用地[2]。防護(hù)綠地不宜兼做公園綠地使用，雖然防護(hù)綠地兼具生態(tài)作用，但不適于游憩，不吸引人流，再加上大多數(shù)防護(hù)綠地本身距離城市污染源及危險因素較近，因此很難帶動周邊居住用地的價值提升，從而影響居住用地建設(shè)強(qiáng)度變化。

公園綠地和廣場綠地對居住用地建設(shè)強(qiáng)度起到正效應(yīng)。公園綠地指的是向公眾開放，以游憩為主要功能，兼具生態(tài)、美化、防災(zāi)等作用的綠地[2]。公園綠地植被覆蓋率高，不僅可以增加城市地景的美學(xué)效果、凈化空氣，還可以提高城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量，此外，公園綠地具備一定的游憩設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，使人身體和心靈都得到放松。不論是公園綠地的生態(tài)職能、觀賞價值，還是其服務(wù)功能，都是適合居住用地選址的最佳地段、提升居住用地價值的重要因素。廣場綠地是以游憩、紀(jì)念、集會和避險功能為主的城市公共活動場地用地。從綠地的角度來講，廣場綠地是城市生態(tài)建設(shè)的有機(jī)組成部分，是美化城市空間、為居民提供宜居環(huán)境的重要因素之一；從廣場的角度來講，它是城市居民集會交流的場所，從古希臘時期廣場出現(xiàn)以滿足市民討論國事的需求開始，廣場便注定擔(dān)負(fù)這一重要的職能。如今人們對于廣場綠地的依賴和需求使得廣場綠地周邊的居住用地成為供不應(yīng)求的開發(fā)地段，在供求規(guī)律支配下的市場經(jīng)濟(jì)中，廣場綠地周邊居住用地的高強(qiáng)度開發(fā)已成為城市發(fā)展中的普遍現(xiàn)象。因此，公園綠地對周邊居住用地建設(shè)強(qiáng)度的正效應(yīng)也符合城市土地價值規(guī)律。

郊野綠地對居住用地建設(shè)強(qiáng)度起到負(fù)效應(yīng)。郊野綠地指的是對生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、居民休閑生活、城市景觀和生物多樣性保護(hù)有直接影響的綠地，具體包括風(fēng)景名勝區(qū)、郊野公園、自然保護(hù)區(qū)、濕地、城市綠化隔離帶等[2]，一般都蘊(yùn)含豐富的山水自然景觀資源甚至人文資源，因此，其周邊土地的開發(fā)應(yīng)以對郊野綠地生態(tài)、景觀及人文資源的保護(hù)為主。此外，相關(guān)規(guī)劃人員在對郊野綠地周邊地塊進(jìn)行城市設(shè)計(jì)時也會考慮城市景觀的完整性和景觀視線通廊的連續(xù)性，對郊野綠地的建筑高度進(jìn)行控制，使得居住用地建設(shè)強(qiáng)度降低。

5 總結(jié)

總體而言，影響綠地周邊居住用地強(qiáng)度分布變化的作用機(jī)制，主要有以下兩個方面：①市場驅(qū)動。良好的區(qū)位條件影響土地價格，從而影響周邊居住用地強(qiáng)度分布。一些綠地作為生態(tài)景觀資源與休閑活動空間，其在城市中的環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢可以引起周邊地段地租的提高，造成土地價格的提升。在市場機(jī)制的作用下，土地開發(fā)者為保證開發(fā)利益最大化，土地價格提高，其期望的建設(shè)強(qiáng)度也就相應(yīng)提高。②人為控制。因生態(tài)、文化以及景觀保護(hù)的需要，相關(guān)規(guī)劃、法規(guī)往往會針對不同類型綠地的資源及功能特點(diǎn)，制定一系列的管控要求，如對一些生態(tài)、景觀敏感地區(qū)綠地周邊的土地開發(fā)進(jìn)行高度和強(qiáng)度的管控或引導(dǎo)，從而抑制了綠地周邊居住用地強(qiáng)度的提高。