城市人口對房地產(chǎn)投資的影響分析

趙潔 吳振榮

摘要：城市人口對房地產(chǎn)的投資有著緊密的聯(lián)系。本文通過人口發(fā)展與房地產(chǎn)投資分析西安市近幾年人口變化對房地產(chǎn)投資的影響變化。尤其是西安從2017年加大人口引進(jìn)落戶力度之后，人口的激增對房地產(chǎn)投資帶來的影響，并提出可行性建議。

關(guān)鍵詞：城市人口;房地產(chǎn)投資;落戶

基金項(xiàng)目：西安市2017年度社會科學(xué)規(guī)劃基金項(xiàng)目：西安市房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的時(shí)空效應(yīng)研究（編號：17PH13）

房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前我國城市化進(jìn)程中不可或缺的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的投資變化映射著一個(gè)城市人口，規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變遷。我國當(dāng)前城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是建立在城市化的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模大程度上取決于政策導(dǎo)向，城市人口數(shù)量、工業(yè)聚集等因素。從我國城市的發(fā)展壯大過程來看，尤其是大中城市房地產(chǎn)的發(fā)展投資基本依賴與該城市人口集聚的能力。

一、西安市人口與房地產(chǎn)投資關(guān)系分析

（一）人口數(shù)量與房地產(chǎn)投資

在西安市城市化的進(jìn)程中，城市人口每年都在不斷增加，人口的增加就需要城市的規(guī)模與之匹配，同樣隨著城市規(guī)模的不斷增加，人口對住宅的要求也在發(fā)生變化。在西北地區(qū)，作為“一帶一路”的起點(diǎn)，西安在吸引人才方面當(dāng)前還是具有不錯(cuò)的吸引力的，居住作為人們的剛性需求，無疑也就拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有研究顯示城市暫住人口比例增加1%，房地產(chǎn)投資就會相應(yīng)增加3531萬元，而市區(qū)戶籍人口數(shù)量每增加1萬人，房地產(chǎn)投資相對就會增加2870萬元。人口數(shù)量的增長與房地產(chǎn)投資之間存在一定的正相關(guān)關(guān)系，此外，人口結(jié)構(gòu)同樣也會影響對房地產(chǎn)的需求，從而影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。

西安市人口增量是從2015年開始，戶籍人數(shù)增量明顯增加，而西安市房地產(chǎn)投資2015年比2014年增長4%，2016年同比增長6.8%，，2017年比2016年投資幅度最大，達(dá)到15.0%。房地產(chǎn)投資增加近兩年在住宅方面增量最大。

（二）人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)投資

依據(jù)人口結(jié)構(gòu)理論西安市人口結(jié)構(gòu)可以劃分為自然結(jié)構(gòu)，社會結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)三個(gè)部分，一般考慮人口結(jié)構(gòu)主要涉及人口性別結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)，家庭規(guī)模、就業(yè)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)等。人口結(jié)構(gòu)不同劃分房地產(chǎn)投資的興趣偏好和購買住宅的經(jīng)濟(jì)能力與面積需求，都有所不同。例如城市化過程中，家庭結(jié)構(gòu)在不斷發(fā)生變化，很多年輕人婚后基本單獨(dú)居住，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化和分散化的趨勢，家庭中人口數(shù)量隨規(guī)?？s小而減少，相對城市內(nèi)家庭戶數(shù)卻在增加，這種變化必然會引起家庭需求更大的居住空間，無形中會拉升房地產(chǎn)的投入額度。

二、人口激增下西安市房地產(chǎn)投資市場現(xiàn)狀分析

（一）城市中心逐漸外移，新區(qū)域呈現(xiàn)新商機(jī)

就區(qū)域來看，在西安市中心城區(qū)住房供給有限競爭激烈的情形下，遠(yuǎn)郊的高陵、臨潼、鄠邑，以及西咸新區(qū)各大新城等外圍區(qū)域?qū)^續(xù)成為各開發(fā)企業(yè)投資的新選擇。城市中心逐漸外移，一些郊區(qū)得到了快速發(fā)展，如高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、西咸新區(qū)等，都在一定程度上緩解了西安市中心地區(qū)的住房壓力。如2018年上半年西咸新區(qū)共有44家企業(yè)拿地，總規(guī)模為6452.472畝，購地資金合計(jì)133.39億元，各大房企看好西咸新區(qū)未來發(fā)展前景，投資力度持續(xù)加大。

（二）房地產(chǎn)投資中住宅投資增量迅速

從西安市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)分析2015年后本市房地產(chǎn)投資增長率分別是6.8%，2016年劇增為15.0%，2017年1-11月投資增速已達(dá)16.9%，房地產(chǎn)投資力度在近兩年逐漸加大，其中住宅投資金額增長率呈現(xiàn)跳躍式的增長，辦公樓投資增長穩(wěn)定，但商業(yè)營業(yè)用房投資增長率卻呈下降形式。

三、落戶新政下對加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建議

2017年5月，西安市委、市政府出臺《關(guān)于深化人才發(fā)展體制機(jī)制改革，打造“一帶一路”人才高地若干政策措施》，提出23條人才新政舉措，計(jì)劃五年投入38億，引才育才100萬，為構(gòu)建大西安“人才高地”描繪出壯美藍(lán)圖。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年西安原口徑戶籍人口845.09萬人，比上年凈增加20.15萬人，增長2.4%。截至2018年6月20日，西安落戶人口突破50萬。2018年1-6月今年西安全市市外遷入共500068人。其中博士以上925人，碩士研究生14235人，本科157356人，人才引進(jìn)22456人。學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占總遷入的65.8%。

2017年起西安頒布的落戶政策中，尤其是買方落戶政策，促使一大批人變成了“西安人”，這種勢頭一直延續(xù)到今天，這部分人在西安有一定的工作年限，對房地產(chǎn)有一定的購買與投資能力;其次，對高校畢業(yè)生的落戶政策更是希望把優(yōu)質(zhì)人才留在西安，新鮮血液的涌入，必將掀起新的一輪房地產(chǎn)去庫存與新投資的熱潮，怎樣能夠把大量的人才留在西安，不斷引進(jìn)人才，打造“一帶一路”人才高地，不僅是對西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對西安整體經(jīng)濟(jì)、區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

（一）加快建設(shè)配套設(shè)施，同步新區(qū)域建設(shè)

如同北京這類大城市的發(fā)展過程一樣，城市在發(fā)展過程中，隨著人口的急劇增加，城市中心在外移的過程中，市政建設(shè)應(yīng)該同步跟進(jìn)。（1）交通的發(fā)展要快速跟進(jìn)。西安目前三條地鐵已經(jīng)開通，加快了東西、南北、高新與浐灞的聯(lián)系，但是隨著周邊的擴(kuò)展，大量人口住在郊區(qū)，每天往返市中心上班，上下班高峰期西安地鐵的承載可堪比北京地鐵。西安人口的不斷增加，地鐵的修建步伐應(yīng)加快速度。（2）教育資源配置目前還比較欠缺。西安市2018年小升初第一次出現(xiàn)搖號，實(shí)際上就是教育資源嚴(yán)重不均衡的體現(xiàn)，人口的增加必然要爭奪教育資源，高素質(zhì)的人口對教育資源的配置要求應(yīng)該更加的精細(xì)，穩(wěn)定人才數(shù)量，就必須要解決落戶人口的子女上學(xué)問題，這樣才能做到安家進(jìn)而才能樂業(yè)。（3）其他配套資源跟進(jìn)。除了交通與教育之外，醫(yī)療衛(wèi)生，社區(qū)安全，便民服務(wù)等等都要隨著西安市城區(qū)以及人口的擴(kuò)張進(jìn)行相配套的建設(shè)，能引進(jìn)人才還要能夠留住人才，西安未來的不僅是房地產(chǎn)投資還是整體西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才有根基。

（二）完善住房結(jié)構(gòu)，繼續(xù)推出保障性住房福利政策

充分對居民住房需求進(jìn)行調(diào)查，不斷調(diào)整商品房面積，從2018年第一季度商品房銷售結(jié)構(gòu)和居民購房意愿看，90-140平方米的改善型住房、高層是當(dāng)前顯示居民的主要需求點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在推出商品房時(shí)，要加大中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，按需求投資逐漸增加中小套型普通商品住房的供應(yīng)數(shù)量，可以緩解市場供需矛盾。同時(shí)要加大保障性住房的投資力度，完善保障性住房的分配和管理模式。在西安市近期房價(jià)迅速升溫的情況下，保障性住房的資格申請制度應(yīng)進(jìn)一步完善，保證公開透明;允許本地城市低收入者能夠有穩(wěn)定的生存空間，允許長期就業(yè)的暫住人口，例如農(nóng)民工也能參與保障性住房的分配，吸引并穩(wěn)定暫住人口數(shù)量規(guī)模。

（三）實(shí)施生育優(yōu)惠

隨著人口紅利貢獻(xiàn)率的降低，西安的人口老齡化趨勢凸顯，人口增量放緩，要打破經(jīng)濟(jì)未發(fā)展起來，勞動力不足的情況，除了凸顯地區(qū)優(yōu)勢，制定吸引人才落戶政策外，鼓勵二胎生育也是一項(xiàng)增加人口的政策，目前困擾居民不愿意生二胎的主要原因是，教育成本太高，幼小托管問題解決起來還比較困難。所以，建議西安市在二胎政策下，發(fā)布配套鼓勵生育的就業(yè)、醫(yī)療以及教育等優(yōu)惠政策，以保持本地區(qū)人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，維持住宅市場的平穩(wěn)發(fā)展

（四）加快西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不斷增加居民收入

目前，以西安市的居民人均收入水平來看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，西安市與沿海相同級別的城市相比，人均收入水平相對較低。據(jù)研究，居民人均實(shí)際可支配收入與購買住宅能力直接相關(guān)。在西安市房價(jià)不斷上漲的情況下，人均居民收入還在止步不前，直接影響了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的銷售。未來西安市應(yīng)緊緊把握國家“一路一帶”建設(shè)、國家中心城市建設(shè)等重大機(jī)遇并大力發(fā)展本市的經(jīng)濟(jì)，通過調(diào)整和優(yōu)化西安市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)機(jī)會、提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)等措施提高居民的人均可支配收入水平。

總之，城市人口與房地產(chǎn)投資之間，房地產(chǎn)投資與本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間都存在必然的相關(guān)關(guān)系，城市人口的增加會促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是否會激發(fā)房地產(chǎn)的全面興盛，還需要政府相關(guān)政策的配套實(shí)施。

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作者簡介：

趙潔（1979- ?），女，漢族，陜西西安人，西安培華學(xué)院會計(jì)與金融學(xué)院，講師，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理與會計(jì)學(xué)。