加強土地交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接

文/楊琴 烏魯木齊市不動產(chǎn)登記中心 新疆烏魯木齊 830000

土地交易和不動產(chǎn)登記之間有著非常密切的關(guān)系，當前的不動產(chǎn)市場交易的確定、變更和轉(zhuǎn)變等形成都要依據(jù)登記基礎(chǔ)來實現(xiàn)效力價值，而交易作為登記的前提，又能對其形成重要的保障。以下對關(guān)于加強土地交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接問題進行探討。

1、梳理兩者之間的聯(lián)系機制

梳理好土地交易和不動產(chǎn)登記兩者之間的聯(lián)系機制是做好有效銜接的前提。首先，這兩者之間功能方面有一定的聯(lián)系，在土地公有制時代背景下，我國政府擁有土地管理工作的多重身份，所以土地交易和不動產(chǎn)登記在功能不同的情況下依舊有很多共同之處，比如兩者都承擔一些有關(guān)聯(lián)性的土地管理職能。其次，這兩者之間操作方面也有一定的聯(lián)系，比如程序上土地交易和不動產(chǎn)登記聯(lián)系緊密，在完成土地交易以后要實現(xiàn)登記的操作，而在土地交易前也需要執(zhí)行基礎(chǔ)的登記工作。從理論上看，某處的土地只有被登記過才能有明晰的產(chǎn)權(quán)，才能進行出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等功能的使用。再者，這兩者之間法理方面也有一定的聯(lián)系。土地交易和不動產(chǎn)登記都包含了權(quán)利關(guān)系，但這些關(guān)系有一定的差別，比如：權(quán)含有債權(quán)與物權(quán)，而利更多地體現(xiàn)于物權(quán)。在市場經(jīng)濟中，物權(quán)制度和債權(quán)制度都是基礎(chǔ)的組成部分，能夠發(fā)揮維護市場安全穩(wěn)定的作用，從物權(quán)方面來看，一級市場需要進行交易設(shè)立物權(quán)和確保二級市場通過交易轉(zhuǎn)移物權(quán)，才能通過不動產(chǎn)的登記確立物權(quán)。從債權(quán)方面來看，在土地出讓的合同中對受讓人權(quán)利有明確的說明，但也會明確其應履行的如節(jié)約用地、環(huán)保等義務，才能形成債權(quán)的一部分[1]。從載體方面來看，不動產(chǎn)登記管理工作組成的基礎(chǔ)就是登記簿，而土地合同就成為了重要的載體。

2、相關(guān)人員重視土地交易和不動產(chǎn)登記的銜接問題

在當前的土地交易和不動產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)不少問題，表現(xiàn)突出的有出讓、轉(zhuǎn)讓及抵押的問題。首先，土地出讓問題主要表現(xiàn)為合同所約定的登記部門審核內(nèi)容無法進行操作，例如在提高集約利用水平時很多人會提出土地原有的建設(shè)、功能、管理、節(jié)能和環(huán)保等要求，并要求在附欄中進行標記，但在實際執(zhí)行過程中，很多內(nèi)容要素過多要求過細，也有不少則過于宏觀甚至量化，標記工作較難，一旦統(tǒng)計不明，那么登記到執(zhí)行的工作就更難。我國相關(guān)的法律政策有明文規(guī)定，“未履行合同約定不得辦理初始登記”，但在實際的土地登記工作中，卻還存在履行出讓合同約定，也就是提前辦理土地初始登記的工作。其次是土地轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)登記工作的銜接問題，突出表現(xiàn)在一些沒能根據(jù)法定程序進行轉(zhuǎn)讓或與轉(zhuǎn)讓條件完全不符的，登記不能違規(guī)進行辦理，比如根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定通過出讓的方法獲取土地使用權(quán)，那么在進行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時就要結(jié)合合同具體的約定來支付出讓金，才能獲取土地使用權(quán)證書。但不少企業(yè)在不具備上述條件時就有擅自轉(zhuǎn)讓的行為，并且相關(guān)的土地登記部門還為其辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。針對一些通過協(xié)議方式或是邀標的方式進行供應的土地，通常會在合同中設(shè)置轉(zhuǎn)讓限制的條款，而實際進行操作時卻缺少把關(guān)的環(huán)節(jié)，導致很多擅自轉(zhuǎn)讓的情況出現(xiàn)。還有一些沒能達到轉(zhuǎn)讓條件的情況，登記部門也為其辦理了登記，所以在轉(zhuǎn)讓和登記工作上不少工作人員還沒能形成統(tǒng)一的約束性認識。要解決這一問題，確保土地利用價值得到最大的發(fā)揮，在出讓土地時可從投資強度、物業(yè)持有比例以及產(chǎn)出效益等方面提出適當?shù)囊螅绻麤]能達到相關(guān)指標要求，那么就不能辦理轉(zhuǎn)讓和登記。此外還需要相關(guān)部門做好把關(guān)的工作，杜絕擅自轉(zhuǎn)讓的情況出現(xiàn)。再者是抵押和登記的銜接問題，比如一些違規(guī)登記的土地使用在融資抵押上，虛假的登記辦理、違反土地劃撥而直接用于融資、沒能履行抵押程序而直接融資等，這些都要加以解決。

3、進一步促進土地交易和不動產(chǎn)登記銜接的效能

在促進效能提升的工作上，要堅持以土地交易安全及提高土地利用率為目標，尤其是強化全周期管理，實現(xiàn)土地節(jié)約的集約利用，注重標注的內(nèi)容，以信息技術(shù)來推動標注內(nèi)容的細化工作，同時也為不動產(chǎn)登記制度加大了保障力度，不斷完善內(nèi)容、優(yōu)化流程、加強合作等等，最終實現(xiàn)促進效能目的。首先，細化標注的工作要得到高度重視，審核的口徑必須有統(tǒng)一的流程和可操作的調(diào)整空間，以《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定為準，做到依法登記，突出重點，側(cè)重選擇。具體的重點選擇可結(jié)合以下的策略執(zhí)行：（1）法律所規(guī)定的具有具體限制性的要求，如土地轉(zhuǎn)讓限制非市場化出讓的硬性特征、犯法用地等等；（2）合同中具有提示性的要求，如環(huán)保、投入產(chǎn)出等等，此外還要注重標注時拿捏好可操作的調(diào)整力度，確保后續(xù)工作能夠更順利將其落實。其次是依靠合理的分工與高效的管理，提高銜接的效率，做到不該設(shè)置的條件堅決不設(shè)置，該設(shè)置的條件要明確具體的類別并進行嚴格監(jiān)管。再者是建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，對當下土地交易和不動產(chǎn)登記不適合的規(guī)定進行修訂，比如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，要明確合同約定的依據(jù)，只要沒能履行約定要求堅決不能進行登記，還要明確地建立相應的土地交易備案審核制度。最后是加強信息平臺的建設(shè)，將信息化技術(shù)大力投入應用，解決銜接信息不暢的問題，并以高新技術(shù)提高工作效率[2]。

結(jié)語：

綜上所述，我國當前的土地交易和不動產(chǎn)登記的銜接還存在一些問題，必須引起相關(guān)部門和工作人員的高度重視。相關(guān)部門與工作人員要好好梳理土地交易和不動產(chǎn)登記工作兩者之間的內(nèi)在機制，對問題與現(xiàn)狀結(jié)合實際情況進行深入的研究，不但要確定問題得以解決，還要從兩者銜接的效能上進行突破，此外要將不動產(chǎn)登記與交易信息利用高科技術(shù)實現(xiàn)共享與互通，確保業(yè)務辦理更為持續(xù)、安全和高效，最終達到銜接的目的。

[1]盧為民,張琳薇.土地交易與不動產(chǎn)登記銜接中的若干問題研究[J].上海土地,2017,2(3):19-21.

[2]盧為民,張琳薇.加強土地交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接[J].中國不動產(chǎn),2016,11(7):22-24.